Boletín junio OM | CPAU - Los alquileres y la agenda de las ciudades
Hace unos días, un grupo de personas inquilinas reclamaba con grandes carteles en el Obelisco por los aumentos y la necesidad de nuevas normativas. Entretanto, la reciente Ley de alquileres -vigente desde junio de 2020- es objeto de críticas, tanto desde las voces conservadoras como progresistas. Para algunas, el Estado no debe intervenir en la regulación y control de las rentas, pues se trata de contratos privados que trascienden las competencias de los poderes públicos. En contracara, para otras, los alquileres regulados, al igual que la vivienda de “interés social”, son indiscutibles competencias de los poderes públicos pues se trata de un instrumento que, además de habilitar una ciudad diversa e integrada, asegura los derechos de quienes no pueden acceder al mercado inmobiliario.
Las reflexiones sobre el tema, de algún modo, nos remiten a la larga historia de las regulaciones de la ciudad que se inicia a fines del siglo XIX. En efecto, en torno de la vivienda de “interés social” se suscitaban varios debates: ¿inmuebles individuales o colectivos?, ¿localización urbana céntrica, para integrarse a la ciudad, o excéntrica, para aprovechar terrenos más baratos?, ¿en venta o en alquiler? En ese contexto, los “alquileres sociales” se visualizaban como un instrumento para garantizar la vivienda a amplios sectores de la población. Lo que fue habilitando el diseño de herramientas como la regulacion de los contratos y los alquileres protegidos.
En esa línea, en las primeras décadas del siglo XX, más allá de las más difíciles realidades, el ideario del municipalismo -que apuntaba al acceso universal a la vivienda y a las redes de infraestructura y servicios, como agua corriente y desagües electricidad, transporte, equipamientos de salud y educación- y, en relación, el del urbanismo -que imaginaba una ciudad espacial y socialmente homogénea- estuvieron por detrás del crecimiento paulatino de las capacidades de control e intervención pública. En Buenos Aires, es ilustrativo, recordar las huelgas de 1907 y 1908, cuando quienes vivían en conventillos y habitaciones de alquiler reclamaban el control público para evitar los excesos de las personas a cargo o dueñas de esas propiedades. Estos temas fueron largamente debatidos en los congresos internacionales de la habitación, con foco en la vivienda social, donde entre otras muchas cuestiones, se discutía la conveniencia del “alquiler” o de la “propiedad”. Tributario de esos debates, en la víspera de los años ´20, se sanciona la primera Ley de alquileres (1921), que facultaba al Estado para intervenir en un contrato de derecho privado, apartándose de lo establecido en el Código Civil.
Sobre esos lineamientos, en los años ´40 se aprobó el Código de Edificación de la Ciudad (1944) y la Ley “de Congelamiento de alquileres” (1949), muy articulada con la Ley de “propiedad horizontal” (1948), que permitía varias personas propietarias por cada lote. En todos los casos, se trataba de una intervención de los poderes públicos, desde la idea del rol social de la propiedad, ampliamente compartida hasta hoy por las políticas urbanas de las grandes ciudades. El “congelamiento de alquileres” apuntaba, de un modo u otro, a asegurar las condiciones de vida de la población urbana, al tiempo que promovía el acceso a la propiedad, en el marco de la ilusión del desarrollo propio del estado de bienestar del ciclo de la segunda posguerra. Ese “congelamiento” según algunos autores, fue una de las claves para asegurar una población porteña relativamente homogénea. No obstante, hacia el fin de los ´70, en ese fin de ciclo de la dictadura militar, se dejó sin efecto el congelamiento, junto con intervenciones y reformas del código, inscriptas dentro de la idea según la cual solo unos pocos “merecen la ciudad”…
Ahora bien, esas medidas de congelamiento no son privativas de la Argentina, pues casi todas las grandes ciudades implementaron e implementan programas de ese tipo. En un país “indivualista”, como EEUU, se instrumentan programas de alquileres protegidos, que resultan de la consideración del perfil de quienes alquilan y del patrimonio de quienes detentan las propiedades -que toma en cuenta la cantidad de inmuebles, la inversión en mantenimiento, etc-. En esa orientación, también en Europa, se implementan los “alquileres protegidos” o ayudas públicas para el pago, destinadas a familias numerosas, personas jóvenes y viejas, estudiantes y/o sectores de población que interesa proteger ponderando, al mismo tiempo, el mix socio urbano que resulta. No obstante, y aunque persisten muchos de esos programas, el aumento de los precios del suelo y los valores inmobiliarios, inciden en una dinámica de ciudades que expulsan hacia los suburbios a grandes sectores de la población. Las investigaciones explican los fenómenos de gentrificación que están por detrás, como consecuencias de operaciones públicas o privadas y de los procesos globales de financiación que transformaron el estatuto de las viviendas.
Es, precisamente, en ese escenario que consideramos que las ciudades deben promover políticas integradoras. No se trata solamente de beneficiar a algunas personas, ya que es el conjunto de la ciudad lo que está en juego, pues la co-habitación de sectores muy diversos está en el corazón del hecho urbano. Por lo demás, no todas las personas que alquilan ni todas las que son dueñas son iguales. Por eso, se requieren medidas diferenciadas.
En esta orientación, habría que pensar en un espectro más amplio de iniciativas con el objetivo de evitar que las ciudades sean exclusivamente de personas mayores (porque las familias jóvenes no pueden pagar los alquileres), de pudientes (porque las familias de clases medias no encuentran condiciones de posibilidad) o de profesionales (porque las clases laboriosas no pueden encontrar su sitio)… Pues, finalmente, más alla de las protestas de quienes alquilan o de las resistencias de quienes tienen las propiedades, se trata de restitutir la problemática dentro de lineamientos de política pública de mayor alcance, si lo que se quiere es una ciudad menos desigual y más integrada.
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NOTICIAS
Ley de Alquileres: convocan para el miércoles próximo a un plenario para retomar el debate por la reforma
La Nación | 20/06/2022.
Si bien se esperaba una resolución para mediados de mayo, aún no hay acuerdos y los plazos propuestos ya se vencieron.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/ley-de-alquileres-convocan-para-el-miercoles-...
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16/junio/2022
Alquileres: se retoma el debate para cambiar los puntos que generaron el fracaso de la ley y perjudicaron a dueños e inquilinos
Infobae | Por Ximena Casas
Después de varias semanas y luego de la experiencia de Boleta Única, desde la oposición buscan unificar posiciones para lograr cambios
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/alquileres-se-retoma-el-debate-para-cambiar-l...
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Noticias 15/junio/2022
Ley de Alquileres: el oficialismo insistirá en exigir cobros bancarizados y prohibir precios en dólares
IPROFESIONAL | Por Pablo Sieira . POLÍTICA | DEBATE EN DIPUTADOS
La semana próxima se cumplirá el último debate antes de ir a la votación de la reforma, con el proyecto del oficialismo en el centro. Qué puede pasar
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/ley-de-alquileres-el-oficialismo-insistira-en...
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Noticias - 13/junio/2022
Las demoras en la nueva Ley de Alquileres generan más dudas en dueños e inquilinos y el regreso informal de los contratos a dos años
Infobae | Por José Luis Cieri 13 de Junio de 2022
Crece la preocupación ante la incertidumbre de lo que ocurrirá y qué cambios se votarán. Se espera por un acuerdo entre los legisladores y que se trata en el recinto cuanto antes
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/las-demoras-en-la-nueva-ley-de-alquileres-gen...
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Noticias - 12/junio/2022
El nuevo centro porteño: ¿es posible transformar antiguas oficinas en viviendas para venta y alquiler?
Infobae | Por José Luis Cieri
12 de Junio de 2022
Lo más importante es readecuar cañerías y sistemas de desagües para dividir baños y cocinas cuyo costo oscila entre USD 300 y 400 por m2. El plan del gobierno de la Ciudad
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/el-nuevo-centro-porteno-es-posible-transforma...
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Noticias - 5/junio/2022
Ley de Alquileres: la oposición logró un acuerdo en Diputados y vuelve a complicar la agenda del Gobierno
Infobae - Por Federico Millenaar
5 de Junio de 2022
Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal llegaron a un consenso para unificar sus dictámenes de comisión. Junto a los rionegrinos y a los liberales tienen suficientes votos para darle media sanción al proyecto que retrotrae los contratos a dos años y a las actualizaciones semestrales libres
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/ley-de-alquileres-la-oposicion-logro-un-acuer...
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Noticias - 3/junio/2022
El alquiler de un monoambiente en CABA se lleva casi 50% de un salario promedio
03/06/2022. Perfil
En mayo, el valor de los alquileres en Buenos Aires aumentó 6% durante mayo, mientras que el valor de las propiedades bajó 0,6% con respecto al mes anterior.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/el-alquiler-de-un-monoambiente-en-caba-se-lle...
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Noticias - 1/junio/2022
Movimientos sociales protestan en el centro porteño por el derecho habitacional
Pura Ciudad
En el Frente de Organizaciones en Lucha alertan que “son millones las familias que sufren las consecuencias de la precariedad o la falta de vivienda”.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/movimientos-sociales-protestan-en-el-centro-p...
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Noticias - 1/junio/2022
La odisea de alquilar: en Buenos Aires hay solo 5.000 viviendas en oferta y la mayoría son premium
Infobae | Por José Luis Cieri 25 de Abril de 2022
Hace un año, las unidades ofrecidas eran el doble. En las grandes ciudades del interior el problema es similar. Desde todos los sectores del mercado inmobiliario piden reformar con urgencia la ley de Alquileres
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/la-odisea-de-alquilar-en-buenos-aires-hay-sol...
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Noticias - 1/junio/2022
Inflación por las nubes: alquilar un monoambiente se lleva el 42% del salario promedio
Infobae - Por José Luis Cieri
Un informe reveló que las unidades de menores metrajes se consiguen a razón de $50.697 y las de dos ambientes desde $60.262 por mes. Los precios en venta siguen en baja y acumulan una caída del 2,8% en 2022
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/inflacion-por-las-nubes-alquilar-un-monoambie...
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Noticias - 6/mayo/2022
AMBA: El 80% de los inquilinos tiene problemas para pagar el alquiler
06/05/2022. Página 12
Así se desprende de un informe del Centro de Estudios Metropolitanos. Además, más de la mitad de los hogares no está satisfecho con su vivienda. Según un informe del Centro de Estudios Metropolitanos, los inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires tienen problemas para hacer frente al alquiler.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/amba-el-80-de-los-inquilinos-tiene-problemas-...
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Noticias - 6/mayo/2022
Una ciudad que se asfixia sola
Página 12 | por Miranda Carrete. 06/05/2022.
Hablar de extractivismo urbano es empezar a conectar la crisis ambiental con la estructura desigual y patriarcal que propone el modelo de especulación inmobiliaria que arrasa con nuestros territorios y afecta directamente en los cuerpos. El paradigma existente de planificación urbana ata la calidad de vida a la capacidad económica de cada habitante y precariza a quiénes ya estaban al margen: las responsables de las tareas de cuidados. Ante este modelo hay quienes buscan poner en el centro la sostenibilidad de la vida, la organización colectiva y trazan estrategias para socializar los cuidados en las ciudades.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/una-ciudad-que-se-asfixia-sola
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