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Por Pablo Sieira
La semana próxima se cumplirá el último debate antes de ir a la votación de la reforma, con el proyecto del oficialismo en el centro. Qué puede pasar
Tras más de un mes de demora, el debate sobre la reforma de Ley de Alquileres empieza a destrabarse en la Cámara de Diputados, que reunirá el próximo miércoles a las comisiones para seguir analizando los proyectos presentados y con el foco puesto en la iniciativa del Frente de Todos, muy cuestionada por el mercado.
Ese proyecto no modifica el plazo de 3 años de los contratos ni el ajuste anual por un índice que combina evolución de precios y de salarios, los dos aspectos más criticados de la Ley 27.551, sino que propone incentivos fiscales para los propietarios que pongan inmuebles en alquiler. También establece que el cobro del alquiler sea por transferencia bancaria y prohíbe publicar alquileres en dólares.
Si bien la iniciativa ya había obtenido dictamen de la Comisión de Legislación General en mayo (con más firmas que los proyectos de Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal), al contener modificaciones en materia impositiva debía pasar también por la Comisión de Presupuesto. Esto demoró el tratamiento del tema.
Finalmente, y luego de que la oposición reclamara que se convoque a esa otra comisión y así finalizar el trámite previo a la sesión, se definió que el plenario de comisiones se lleve a cabo el 22 de junio. El proyecto del Frente de Todos será el objeto central de ese debate, porque las dos iniciativas de la oposición no contienen cambios impositivos.
Según supo iProfesional, la idea es concluir allí con el trámite de comisiones pero todavía no hay precisiones sobre cuándo se realizará la sesión para votar el proyecto. En tanto, Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal evalúan unificar sus propuestas cuando llegue el momento de bajar al recinto, para superar en número al oficialismo.
Ley de Alquileres: ¿puede avanzar el proyecto del oficialismo?
Si Juntos por el Cambio y el Interbloque Federal lograran ese acuerdo en el recinto para unificar sus respectivas propuestas de reforma a la Ley de Alquileres, podrían imponer un proyecto que incluirá la reducción de 3 a 2 años en los plazos de los contratos de alquiler y actualizaciones semestrales a negociar entre dueños e inquilinos.
En la oposición estiman que con esa alianza podrían lograr una mayoría para rechazar la iniciativa del Frente de Todos, que tuvo más respaldo de las agrupaciones de inquilinos que de los corredores inmobiliarios, al contrario de los proyectos de la oposición.
De todos modos, mientras tanto el dictamen del oficialismo sigue teniendo prioridad frente al de los otros dos. Hasta el momento, ningún sector tiene por si solo una mayoría clara que permita vislumbrar cuál sería concretamente la reforma de la ley vigente.
Ley de Alquileres: puntos principales del dictamen del oficialismo
El proyecto del Frente de Todos propone "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional", con el objetivo de solucionar con el problema de escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos.
Si bien para las inmobiliarias este problema es una consecuencia (junto con la escalada de los precios) de los dos artículos de la ley vigente que pidieron modificar, el dictamen del Frente de Todos no los modificó. En cambio, propone beneficios que estarán sujetos a la condición de que los contratos estén registrados ante la AFIP.
El proyecto exime del impuesto sobre Bienes Personales a los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los cuales no estarán alcanzados cuando su valor sea "igual o inferior" a $1.050.000, que es el establecido por la ley de Bienes Personales para el período fiscal 2018 y siguientes.
También fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquiler para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres (3) unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Por otra parte, incorpora a los inmuebles en alquiler a la ley de "Incentivo a la Construcción Federal". La idea es motivar las inversiones en refacciones de casas o departamentos usados que "sean afectados, por un plazo no inferior a 12 años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".
Bancarización y prohibición de publicar en dólares
El dictamen de mayoría incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".
Por otra parte, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional" y prohíbe hacerlo en dólares. Esta situación había sido denunciada por las agrupaciones de inquilinos de distintas provincias.
En otro orden, el proyecto incorpora a la letra de la Ley de Alquileres que "en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional las cláusulas y contenidos contrarios o que vulneren las disposiciones de la presente ley, del Código Civil y Comercial y de las normas complementarias, se entenderán siempre de la forma más favorable a la parte locataria y esta tiene derecho a resolver el contrato sin abonar indemnización".
¿Qué propone el proyecto de Juntos por el Cambio?
El proyecto que presentaron los diputados de Juntos por el Cambio se concentra en la modificación de los dos artículos que más polémica generaron y cuya modificación fue reclamada por el sector inmobiliario.
En primer lugar, el dictamen señala que los contratos de alquiler con destino habitacional serán de dos años, con la posibilidad de que se extienda por un año más "si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador".
Respecto de la actualización del precio de alquiler, el proyecto de Juntos por el Cambio señala que "podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses".
Además, elimina la indexación tan criticada. El dictamen establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden".