Infobae Por José Luis Cieri 25 de Abril de 2022
Hace un año, las unidades ofrecidas eran el doble. En las grandes ciudades del interior el problema es similar. Desde todos los sectores del mercado inmobiliario piden reformar con urgencia la ley de Alquileres
La comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados concluyó la ronda de consultas que busca abordar la reforma en la Ley de Alquileres para que en los próximos días pueda tratarse en el Congreso de la Nación. Desde el sector esperan con mucha expectativa que las posibles correcciones puedan producir un efecto positivo en el mercado de los alquileres no solo de Buenos Aires, sino de todo el país.
Hay mucha preocupación entre inmobiliarios, propietarios, constructores e inquilinos. Estos últimos tienen que atravesar una odisea para encontrar dónde vivir si tienen que mudarse o renovar su contrato.
Es tan escasa la oferta que cuesta satisfacer la demanda. El problema es federal: en Buenos Aires hay sólo 5.000 unidades en alquiler, de las cuales el 70% son del mercado premium (valuadas en más de USD 1.000 por mes) y temporario (se alquilan entre un mes y con renovaciones de hasta un año como máximo). Y en el interior, según fuentes del sector el 25% de los propietarios decidieron pasar sus viviendas que antes ofertaban en locación a la venta o directamente prefieren tenerlas vacías hasta que se aclare el panorama (estimándose más de 300.000 unidades).
En Buenos Aires, hace un año había casi 10.000 propiedades en alquiler en distintos portales. Hoy, quien busque un 3 o 4 ambientes debe sortear obstáculos para conseguir, y ya nada logra por menos de $75.000 por mes, por lo cual para los ingresos de una familia tipo la situación cada vez es peor por efectos de la coyuntura económica y la inflación.
“La ley vigente impactó negativamente. Si a esto le agregamos la baja de precios, encontramos una sobreoferta única, y propietarios que prefieren retirar sus unidades del mercado a la espera de otro contexto” (Pieters)
Ezequiel Pieters, team leader en Bresson Realty Buenos Aires, sostuvo a Infobae que la tan acotada oferta de alquileres del formato tradicional se debe a varios factores. “El problema nació en 2018 cuando la rentabilidad anual era del 4% y ahora apenas roza el 2,8%, además la ley vigente impactó negativamente en la decisión de los propietarios. Si a esto le agregamos un poco de incertidumbre económica y la baja de precios, nos encontramos con una sobreoferta de propiedades para la venta; y propietarios que prefieren retirar sus inmuebles del mercado a la espera una mejora del contexto”.
En la mayoría de las inmobiliarias porteñas hay entre 3 y 10 unidades para alquilar, y en algunas no hay ninguna. Algo que no era habitual en otros tiempos.
“Hay que tener en cuenta que no solo bajó la oferta, sino que la falta de créditos y la dificultad de acceder a la compra, hizo que también aumente la demanda de alquileres”, añadió Pieters.
En Bresson ofrecen 8 propiedades de 3 ambientes en adelante, algunas llegan a contar hasta con 7 ambientes.
Por su lado, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, contó a Infobae que en su empresa tienen sólo 5 propiedades en locación. “Trato de tasar a conciencia y se alquila todo en menos de 48 horas. Dos años atrás tenía por lo menos 20 viviendas para ofrecer y tardaba entre quince días y un mes en alquilarlas”.
“Lo que hay que hacer es dar seguridad jurídica, un proceso largo de construir y muy fácil de destruir cuando se dan señales equivocadas al mercado”, amplió Gómez.
Los contratos de alquiler tienen un plazo de 3 años. La ley contempla que el inquilino no pague comisión, los honorarios de la inmobiliaria los paga el Locador/propietario y son del 4,15% + IVA del valor total, o sea el precio del primer mes de alquiler multiplicado por 36. Los gastos para el inquilino son el valor de un mes de alquiler en concepto de depósito y un seguro de caución en caso que el inquilino no tenga una propiedad para presentar en garantía.
Opiniones y propuestas
El debate en comisión de Diputados fue una oportunidad para que las partes del mercado puedan expresarse. “En nuestro caso, como profesionales, poder hacer un análisis y plantear las posibles soluciones a una situación de gran dificultad por la falta de oferta de viviendas en alquiler que hay en la mayoría de las jurisdicciones del país y el descontento casi general que existe en algunos aspectos de la aplicación de la actual ley. Llama la atención lo rígido y polarizado de algunos discursos o posturas, pero también hemos visto algunas asociaciones de inquilinos y propietarios predispuestas a buscar consensos a partir de la situación generada”, señaló Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
Tratándose de una cuestión que atraviesa a gran parte de la sociedad, ya que existen millones de propietarios y millones de inquilinos en toda la Argentina, la clave es no generar descontentos o desequilibrios que beneficien a alguna de las partesen detrimento de la otra.
“Es importante fomentar las buenas relaciones entre inquilinos y propietarios como lo es en general, y los mensajes polarizados o intransigentes no colaboran en ese sentido”, amplió Caravaca Pazos.
Los inmobiliarios en su conjunto, dejaron por escrito varias propuestas en el Congreso durante las reuniones, acentuando que aunque se hagan correcciones en el método de ajuste (podría seguir rigiéndose por el Índice de Locación del Banco Central) lo ideal es que vuelva a ser semestral en vez de anual y que haya cierta flexibilidad entre las partes y que la duración de los contratos sean a dos años en vez de tres.
Se espera que los cambios que se introduzcan los legisladores en la ley de alquileres beneficien por igual tanto a quienes ofertan como a quien debe alquilar una viviendaMirta Líbera, directora de la FIRA y presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), sostuvo: “Dejamos un documento donde proponemos acciones urgentes a corto plazo y a largo plazo. En este último aspecto, queremos remarcar que aunque se modifique la ley, estos cambios no serán parte de la solución completa, sino que es necesario crear incentivos para que los privados puedan construir viviendas para ofrecerlas en el mercado de alquileres, como quitar presión impositiva a propietarios o brindar planes para refacción de propietarios que tengan unidades en malas condiciones y así destinarlas en locación. Es vital empujar la oferta, eso atañe a todas las ciudades del país”.
Si no se logra volver a seducir a los propietarios, no hay mercado, argumentan desde el sector.
“Por eso es necesario convencerlos para que ofrezcan sus inmuebles y podamos revertir esta situación. Los corredores inmobiliarios somos conocedores de lo que está atravesando el mercado de alquileres, pero si modificamos los dos puntos mencionados puede mejorar la oferta de inmuebles “, destacó Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario porteño (Cucicba).
Qué se espera
Las voces son diversas, pero tanto inquilinos, propietarios, desarrolladores e inmobiliarios coinciden en que es vital reformular la ley para que mejore la oferta y que no suban tanto los valores.
“Sería fundamental encontrar el punto justo para hacer algo equilibrado. Faltan hacer análisis, y consideramos que se incorpore al blanqueo el inmueble usado para que también se mueva la opción de compra de viviendas, esperemos que los cambios puedan ayudar a revertir la actual situación”, explicó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Según entienden los referentes, el sector más perjudicado es el que forman estudiantes, familias, trabajadores, que buscan unidades que puedan tener un valor adaptado al bolsillo la clase media.
Se calcula que 900.000 inquilinos viven en la Ciudad de Buenos Aires. “Desde nuestro sector esperamos que se logre un buen dictamen y que el Congreso sancione un buen proyecto ahora. Entendemos que no hay mucho margen para el error. El daño debe repararse ya”, dijo a Infobae José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa del Inquilino.
En la mayoría de los casos la preocupación es grande. Tampoco nadie quiere nuevos impuestos como el de la vivienda vacía o poner topes a los precios (a excepción de entidades que tienen una postura muy extrema), consideran que es el mercado quien debe regular las valuaciones como ocurrió casi siempre.