Observatorio Metropolitano

Desde los inicios, en el Observatorio Metropolitano (OM) nos propusimos examinar las alternativas de los instrumentos de planificación y gestión urbanística mediante los cuales la administración pública organiza el presente y, también, el devenir de la ciudad. En ocasiones anteriores nos referimos tanto a su papel en el arbitraje entre lo privado y lo público -se supone que tienen como objetivo el bien común- como a su capacidad de “previsión” pues, de algún modo, se diseñan desde una idea -más a menos explícita- de cómo tiene que ser la ciudad. Por detrás de esos estudios del OM estuvo, desde su fundación, el objetivo de contribuir a que el CPAU pueda elaborar su opinión fundada en relación a las políticas urbanas. Los relevamientos, análisis y monitoreo de los varios instrumentos en juego se complementan con las miradas expertas, que se expresan en nuestras mesas de trabajo y en nuestro apartado “Noticias”. En conjunto con nuestra red Alianza Metropolitana, tratamos de contribuir a los debates y a la toma de decisiones, compartiendo con nuestra matrícula, los especialistas y un público ampliado los resultados de nuestro trabajo.

Entre otras tareas, desde el OM construimos un catálogo de planes y proyectos urbanos y metropolitanos, organizamos convocatorias para identificar las iniciativas en marcha, revisamos los códigos urbanísticos y otros instrumentos. En esa orientación, en los últimos años, el foco se colocó en tres cuestiones: la transformación de la costa, las subastas de tierras públicas y los convenios urbanísticos, ítems de la Ciudad Autónoma, a ser articulados con el largo listado de los temas-problemas del AMBA, organizando una agenda metropolitana.

En relación a las subastas -operaciones de enajenación o venta de lotes e inmuebles urbanos que se ofertan sobre un valor de base, dado por el Tribunal de Tasación de la Nación o por el Banco Ciudad y cuyo valor de venta resulta del mayor valor de las ofertas- realizamos un primer relevamiento en 2019. El mapa con sus fichas asociadas mostraban qué terrenos o inmuebles se pusieron a la venta, cuáles fueron los mecanismos implementados y cuáles, los resultados obtenidos. El mapeo da cuenta, además de los patrones de localización: concentración en el área central ampliada y en los barrios de Chacarita y Villa Crespo -donde el nuevo Código promueve la densificación.
En 2021, nos propusimos poner al día el relevamiento. Como resultado, actualizamos la base de información georreferenciada que habilita el monitoreo de la situación de cada lote o inmueble, informando si la subasta quedó desierta, si se vendieron las tierras, a que valores de base y de compra. La información agrupada muestra que se pusieron en juego, aproximadamente, 160.000 metros cuadrados con una constructibilidad de más de 1.200.000 metros cuadrados, el 40% de las subastas quedó desierto y un enorme porcentaje (61 %) se vendió casi al valor de base. Los mejores números se obtuvieron en parcelas integradas al tejido, con precios mucho más bajos que los que se negocian en el mercado. Actualmente, el GCABA dispone de un nuevo stock de más de 50 unidades, entre parcelas y edificios, en condiciones de ser subastados.

Ahora bien, desde nuestra perspectiva, no fue un buen negocio para la administración pública. Entre otras cuestiones, porque la venta de un importante stock de tierra al mismo tiempo no es una estrategia de mercado; porque, desde lo urbanístico, conservar algunos inmuebles y lotes puede habilitar operaciones públicas de renovación, como en el devastado centro de la ciudad que enfrenta los desafíos de la pos-pandemia, porque no siempre los beneficios se distribuyen entre quienes los necesitan. Pero más allá de nuestra mirada, los resultados del estudio están disponibles en nuestra web, con el objetivo de abrir preguntas y promover un debate ampliado: ¿Las subastas generaron los recursos esperados? ¿Esa estrategia de movilización del suelo genera oportunidades para el desarrollo de la ciudad? ¿logra activar el mercado inmobiliario? Dicho de otro modo: ¿Cuáles son los resultados de la implementación de este instrumento para el presente y el futuro de la ciudad?
Para encontrar algunas respuestas, estamos organizando un panel con especialistas el 5 de noviembre a las 18.30 h en los canales del CPAU.

Mapa 2019 - 2021 Subastas públicas de los bienes del Estado https://observatorioamba.org/mapeos/2019-2021-subastas-publicas-de-los-bienes-del-estado-1/ficha
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NOTICIAS

Cada vez más lejos de vender el Costa Salguero
18/10/2021 | Por Werner Pertot | Nueva Ciudad
Por segunda vez el Poder Judicial expuso la truchada que hicieron los legisladores de Larreta al intentar vender los terrenos de Costa Salguero sin respetar las normas constitucionales.
Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/cada-vez-ms-lejos-de-vender-el-costa-salguero
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Demoliciones, calles nuevas y subastas millonarias: así avanza el proyecto urbanístico que está transformando Núñez
07/10/2021 | Por Mauricio Giambartolomei | La Nación
La primera etapa del Parque de la Innovación está en plena ejecución y se espera que el mes próximo queden habilitadas nuevas trazas al tránsito; los lotes ya se comercializan a entidades educativas y privadas.
Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/demoliciones-calles-nuevas-y-subastas-millona...
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La venta de Costa Salguero es parte de una modalidad de la Ciudad de subastar tierras públicas sin una planificación
17/01/2021 | Por Laura Guarinoni | Nuestras Voces
Frente a la propuesta del ejecutivo porteño de privatizar la Costanera, el Arquitecto Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, planteó la suspensión de todas las iniciativas gubernamentales que involucran la tierra pública en tanto se diagrame un plan urbano estratégico para la Ciudad. “No se deben seguir tomando decisiones fragmentarias porque una vez que esa tierra se vendió no se recupera más”. Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/la-venta-de-costa-salguero-es-parte-de-una-mo...
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Venta de tierras públicas: en plena pandemia, la Ciudad subasta parte del ex Tiro Federal en uno de los barrios más caros
19/08/2020 | por Silvia Gómez | Clarín
Son 1.800 metros cuadrados en los que se podrán hacer torres de viviendas y oficinas. El predio es parte del futuro Parque de la Innovación, en Núñez.
Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/venta-de-tierras-publicas-en-plena-pandemia-l...
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La SIGEN reveló que el Estado perdió USD 76 millones con subastas de tierras
13/05/2020 | La Politica Online
Analizaron 21 operaciones realizadas por la Agencia de Bienes entre 2017 y 2018.
Más información
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/la-sigen-revel-que-el-estado-perdi-usd-76-mil...
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Subastas versus planificación
17 02/2020 | LN+ LA NACION
Polémica por los terrenos en disputa entre Nación y CABA: ¿guerra política contra el macrismo? Entrevista a Margarita Charrière, arquitecta, planificadora urbana y Presidenta Observatorio Metropolitano CPAU.
Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/subastas-versus-planificacion
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Arquitectos, en alerta por las subastas de terrenos en Capital
05 /08/2019 | por Andrés Engler | El Cronista
El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo le envió una carta a Maurico Macri. Advierte que, en algunos casos, el único objetivo es que los privados hagan un negocio inmobiliario.
Más información https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/arquitectos-en-alerta-por-las-subastas-de-ter...

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MAPEOS

2017 - 2019 Subastas públicas de los bienes del Estado
Mapeo de los bienes públicos que han sido enajenados entre 2017 y 2019, con el fin de visualizar de manera conjunta la dimensión territorial de una política que el Gobierno Nacional y el Gobierno de la Ciudad han desarrollado como acciones individualizadas.
https://observatorioamba.org/mapeos/2017-2019-subastas-publicas-de-los-bienes-del-estado-1/ficha

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PUBLICACIONES – INFORMES

Jornada Mapa de Subastas Bienes del Estado 2019
Informe sobre el El Mapa de Subastas de Bienes del Estado. Muestra información georreferenciada de los bienes públicos en los cuales se ha iniciado un proceso de subasta o enajenación.
https://observatorioamba.org/publicaciones/subasta_bienes_estado/index.html

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OPINIÓN

04.06.2019 SUBASTAS DE BIENES DEL ESTADO

Interpretando el uso de la tierra pública
“Las tierras públicas, sean nacionales o de la ciudad, son un activo escaso y estratégico que, con intervención del Estado local, son un elemento para regular el valor del suelo en las ciudades. Con su venta se pierde una de las principales herramientas para orientar el desarrollo urbano y las oportunidades de construcción de viviendas que colaboren a reducir el déficit habitacional o la creación de nuevos espacios verdes y públicos de calidad”
Autor: Martín Reibel Maier

Subasta de suelo público en CABA: el desperdicio de una oportunidad de gestión urbana
“El principal argumento para la venta de tierra fiscal es el de desprenderse de terrenos del Estado Nacional que se encuentran "subutilizados" en zonas privilegiadas de la ciudad para poder financiar la operatoria urbanística del Paseo del Bajo, entre otros proyectos. Es decir, se subasta tierra pública a precio corriente (sin la totalidad de la valorización conferida por los factores mencionados) para financiar la propia obra pública que aumenta la renta del suelo apropiada enteramente por el sector privado.”​
Autor: Juan Ignacio Duarte y Luis Baer

La tierra pública urbana, reserva estratégica - Nota sobre el mapa de subastas del CPAU
“Las políticas de tierras de otras grandes ciudades incluyen ocasionalmente ventas de bienes (con procesos que en general dejan otras aperturas programáticas y proporciones de vivienda social, espacio público o equipamiento comunitario, además de reinversión en ferrocarriles cuando se trata de tierras que le pertenecen), pero también de adquisición como reserva estratégica para las intervenciones urbanas.”​
Autor: Andrés Borthagaray

De Remate: el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el uso de la tierra pública
“En el caso del sistema ferroviario, la desafectación de tierra en áreas centrales de las ciudades debería ser objeto de un proceso de análisis público que contemple o descarte según el caso la posibilidad de futuros proyectos de transporte. Experiencias recientes como el caso de los accesos a los puertos de Rosario y Bahía Blanca, demuestran que lo que hoy en día aparentemente no tiene uso, en 25 o 30 años puede tornarse central en una política de desarrollo de transporte que beneficie a la producción al tiempo que mejore la calidad de vía de los habitantes.”​
Autor: Rafael Gentili

https://observatorioamba.org/opinion?c=16&s=