Tras seis años de implementación, se observa que el CUR ha impulsado un proceso de renovación caracterizado por un aumento de las demoliciones para la construcción de nuevos edificios, y por la proliferación de bares y depósitos en el tejido residencial. Esta transformación redefine la dinámica de muchos barrios y multiplica los impactos de las actividades en su entorno inmediato. Se ven particularmente afectadas las áreas residenciales de baja densidad, especialmente del norte de la ciudad, dado el interés del mercado inmobiliario por el amplio márgen de rentabilidad de estas zonas. 

El nuevo CUR, entonces, generó una intensa transformación del paisaje, activando una resistencia de los vecinos que, organizados en colectivos barriales, defienden la identidad de sus barrios. Aunque sus reclamos fueron minimizados a un debate de alturas edificables, las críticas se centran en la afectación de la calidad de vida barrial (por problemas de presión de agua, pérdida de espacios verdes absorbentes, saturación de lugares para estacionamiento, aumento del tránsito pesado, además del déficit estructural de espacios verdes, equipamiento público, tratamiento de residuos y mantenimiento del espacio público).

Además, el Cur altera la estructura urbana porteña, modificando la distribución de las actividades y desdibujando las funciones del centro, los centros secundarios y los corredores, aspecto que requiere revisiones de fondo sobre la movilidad, la capacidad de las infraestructuras y de la articulación metropolitana. Las transformaciones impulsadas no han sido acompañadas con un plan de obras públicas u otras políticas sectoriales que complementen el desarrollo “planeado”.

Se agrega la notable ausencia de abordaje a problemas urgentes para quienes habitan y transitan diariamente la Ciudad y un seguimiento de los procesos urbanos (que parecen invisibles en los diagnósticos del Gobierno o la falta de diagnósticos los invisibiliza). Como consecuencia, se diluyen definiciones asociadas a previsiones futuras, fundamentales para el ejercicio del planeamiento. No se actualizó el Plan Urbano Ambiental, que define la Constitución como marco de lineamientos para este código, abriendo una revisión de lo definido en 2018, sin objetivos y metas ratificados en la Legislatura.

El déficit habitacional, la presión sobre el valor del suelo y de los alquileres, así como la concentración de propietarios y el aumento de casas vacías, son procesos profundamente estudiados que están relacionados con la financiarización del mercado inmobiliario y el comportamiento especulativo en torno al suelo urbano. Estos problemas se profundizan por las pautas de un CUR que fomenta “que se amplíe la torta”, sin mediar mecanismo de distribución sobre los desequilibrios de un mercado que tiende a la exclusión.

Es fundamental subrayar que un código urbano trasciende al compendio de parámetros sobre usos y alturas, ya que influye en el proceso productivo de cómo se construye y habita, condensando procesos económicos, políticos, culturales…sociales. Por ende, es necesario reconocer en su texto (de 257 páginas como cuerpo principal y 4 anexos), el reflejo de los elementos ponderados en la visión de ciudad actual y sobre lo deseado, indagando a través de los incentivos dados, las prioridades y estrategias que van a direccionar los procesos territoriales a corto y mediano plazo.

LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS DEL NUEVO CUR

En 2018 el Código Urbanístico reemplazó al Código de Planeamiento Urbano (CPU- Ley Nº 449/00), alterando parámetros que regían desde 1977.

Para comprender los cambios que trae el CUR, es central analizar las características del tejido de la Ciudad, a partir de los parámetros que le dieron forma. El digesto de 1928 fue el primer cuerpo normativo en agrupar las regulaciones existentes, pero fue el código de la edificación de 1944 el primero en delinear un desarrollo de ciudad, incorporando mayores alturas y un corazón libre, impulsando un modelo de manzana tipo cajón, y una ciudad contundente, de morfología homogénea. El barrio de Recoleta consolidó su paisaje con esas normas, constituyendo un paisaje de esquinas altas y patios de aire y luz acotados.

El CPU fue el primer código que plasma una visión de la estructura urbana elaborado por equipos técnicos especializados en planificación territorial, basada en el Plan Director de Buenos Aires, que entendían al código como un instrumento capaz de materializar la integralidad dada por el Plan. Siguiendo las ideas del urbanismo moderno, valoraba la calidad de vida proyectando espacios interiores luminosos y ventilados. Proponía una modelo de manzana con mayor altura en las parcelas centrales, que disminuye hacia las esquinas, a fin de generar condiciones de ventilación y asoleamiento, a partir de un amplio corazón de manzana. La edificabilidad quedaba definida para cada parcela por la combinación de dos indicadores: el factor de ocupación del suelo (FOS) y el factor de ocupación total (FOT), configurando una manzana con alturas disímiles.

La ciudad planeada se iría consolidando en el tiempo, mediante el proceso “de completamiento de tejido", a medida que se renueva lo construido con edificaciones que siguen las nuevas pautas. Pero ese “modelo de ciudad” no se verifica porque sus parámetros se enfrentaron con la ciudad existente, y sus parámetros favorecieron la persistencia de lo construido previamente (porque la edificabilidad habilitada no propiciaba la demolición de lo construido, de más m2, principalmente hacia los lotes de esquina).

Haber desestimado la impronta de la ciudad preexistente es una de las mayores críticas al CPU, en tanto planteó teórico que no consideró a la ciudad real. Asimismo, la inclusión de la tipología “torres de perímetro libre” fomentó una renovación en altura (que si bien deja amplios espacios libres), no consolidó el modelo de manzana prevista. Impulsó una densificación dispar, reconocible en las áreas con más transformaciones en los últimos 30 años, como el barrio de Belgrano, con un paisaje paradigmático de torres de perímetro libre.

Croquis de modelos de manzana: Fernando Diez, “Buenos Aires y algunas Constantes en las Transformaciones Urbanas”, Academia de Arquitectura y Urbanismo, 2021.

El nuevo CUR impulsa una ciudad de alturas fijas, que vuelve a modificar el modelo de manzana con el fin de homogeneizar una línea edificable única, evitando las disrupciones de volúmenes y las medianeras expuestas en el paisaje porteño. También redujo el tamaño del centro libre de manzana, dejando un corazón encajonado. Podría decirse que retoma un modelo en bloque, similar al de los años 40.

Se definieron 5 alturas máximas, plasmadas en un mapa que indican para cada manzana, el límite de altura que le corresponde. Propone mayor densidad sobre las avenidas y menor altura en los ámbitos interiores. Subdivide el territorio en: 1) Corredores Altos-CA: 38 mts/12 pisos; 2) Corredores Medios-CM: 31 mts/10 pisos; 3) Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta-USAA: 22 mts/7 pisos; 4) Unidades de Sustentabilidad de Altura Media-USAM: 16.5 mts/ 5 pisos; y 5) Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja-USAB: 10.5 mts/ 3 pisos.

Como propuesta general, se amplía la carpa edificable, es decir, la cantidad potencial de m2 que se pueden construir en cada manzana, con un fuerte incremento sobre la altura habilitada en los lotes hacia las esquinas. Al propiciar mayores alturas y ampliar la pisada edificable, se agregó constructibilidad en toda la ciudad de manera significativa… acelerando los tiempos de renovación por el potencial constructivo de cada lote.

Vale destacar que existía una capacidad constructiva remanente, que no había sido aprovechada por nuevos desarrollos inmobiliarios, en los barrios de menor valor del suelo. Como reflejo de eso, un primer efecto del CUR fue generar un nuevo stock de m2 en áreas donde estaba saturada la carpa edificable, abriendo la posibilidad de impulsar nuevos proyectos en lotes de esquinas, en barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano (además de agregar m2 en las áreas que mantenía aún posibilidades de crecer con el CPU, aunque no hayan sido de interés para los desarrolladores).

Se enfatizó en su carácter, como código morfológico, en tanto propicia una regularidad visual y un paisaje uniforme, donde prima la forma como rasgo principal de la ciudad deseada. Si bien muchos imaginaban que un código morfológico tomaría de base al tejido existente, definiendo volúmenes en función de lo efectivamente construido, el CUR vuelve a un modelo teórico. El proceso de transformación esperado es el completamiento del tejido para la conformación de ese paisaje de alturas fijas, y los instrumentos seleccionados, tal como detallaremos, favorecen ese proceso de manera fragmentada en el territorio.

Vale considerar que en el paisaje de la Ciudad de Buenos Aires es común ver la medianera de los edificios, por las diferencias de altura entre parcelas linderas, como impronta de lo habilitado en cada período, que nunca se llega a completar la carpa edificable tal como está proyectada por las normas. En este sentido, cada cambio vuelve a redefinir (o alejar) los tiempos del propio proceso de completamiento. Considerar la ciudad real, implicaría que las normas incorporen los tiempos de la ciudad en su propia concepción.

El modelo de ciudad homogénea, también enfrenta a una ciudadanía heterogénea, que rápidamente se movilizó por la diversidad que caracteriza a cada uno de los barrios (y que refleja un debate social muy actual, en un sentido amplio).

EFECTOS DE LOS PRIMEROS AÑOS DE VIGENCIA DEL CUR

El nuevo CUR entonces, promueve una renovación por sustitución edilicia, es decir, abre paso a la densificación, favoreciendo que nuevos proyectos aprovechen la ampliación de edificabilidad general, demoliendo lo existente para reemplazarlo por obras nuevas.

En este sentido, es fácil identificar en la ciudad dos situaciones:

1) Un proceso de completamiento de tejido hacia la manzana homogénea, que se verifica en barrios densos -consolidados-, en las áreas ya renovadas por el CPU, revitalizadas por la inclusión de un nuevo stock de suelo potencialmente edificable. En ellos se ve como van desapareciendo elementos característicos del paisaje porteño, de bares, kioscos y almacenes de esquina, por ejemplo.

2) Una transformación del tejido en las áreas que se mantuvieron estables durante los últimos 40 años, en los que aparecen edificios sumamente disruptivos con respecto al paisaje de la ciudad real. En estas áreas, el proceso de consolidación de la “ciudad proyectada” será más lento, porque la sustitución impacta sobre la totalidad del tejido existente de baja densidad. Generalmente, estas áreas encuentran mayor resistencia vecinal por la transformación que implica el cambio.

El principal efecto de la aprobación de los Códigos Urbanísticos y de la Edificación, fue un renovado interés de desarrolladores en base al estímulo de la habilitación de mayores alturas y la posibilidad de hacer departamentos más chicos (por el CE), mejorando el rendimiento de m2 vendibles en cada lote, y por ende, la ecuación de inversión, que justifica el costo de demoler y acompaña al proceso de renovación propuesto.

Se puede hacer un seguimiento de la dinámica del sector de la construcción a partir de un dato brindado por el Programa de Indicadores del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), que cuantifica los trámites de encomiendas, como requisito previo a la presentación de planos ante el Gobierno de la Ciudad. La distribución de las obras de demolición marca la intensidad del proceso de sustitución de forma fragmentaria, particularmente en el norte de la Ciudad, y de acuerdo a las características de cada barrio. En este sentido, es posible suponer por zonas cuál de las dos situaciones definidas anteriormente se está dando. Para el 2024, los registros marcan que el proceso de renovación sigue activo: “Respecto de 2023, la cantidad de encomiendas de demoliciones tuvo un significativo incremento del 26,9%.”

Fuente: Programa de Indicadores del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU): “Concentración territorial de encomiendas de obras, demoliciones y habilitaciones. Período: 2021 - 2022 - 2023”.  

https://static.cpau.org/.newsite/el_consejo/programas/indicadores/2024/julio/mapa-de-calor/informe-mapas.pdf

Se destaca una transformación intensa en Nuñez, Villa Urquiza, Villa Ortuzar, Belgrano, Colegiales, Palermo, Villa Crespo, Villa Devoto, y Flores Norte. Con menor intensidad, Recoleta, el Centro, Caballito y La Boca, también muestran una dinámica de renovación. 

Fuente: Mapa publicado por la Legisladora María Bielli en la Red X (realizado por Agustín Mango).

https://x.com/Maru_Bielli/status/1826369877868744874

PATRONES DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

Por otro lado, el nuevo CUR dejó atrás el instrumento de zonificación por especialización funcional (zoning) que caracterizó al CPU y al movimiento moderno (criterio, por el cual se dividía la ciudad por áreas donde primaba un perfil residencial, comercial, de equipamiento o industrias). El CUR fomenta la convivencia de usos productivos y residenciales, incorpora un nuevo criterio de graduación respecto a la mixtura aceptable (que va de mixtura 1 a 4). Se apoya en los Estudios de Impacto Ambiental para definir las restricciones y requerimientos de cada actividad (Ley 123 de 1998), desestimando completamente los impactos urbanos asociados a la distribución territorial de las mismas.

Vale decir que para algunas actividades se verifican patrones de localización derivados de beneficios del agrupamiento, independientemente de las normas, por el reconocimiento de áreas de especializadas por rubro o servicios (zonas de bares, de venta de instrumentos musicales o alhajas), la cercanía a los ejes de tránsito pesado o por economías de escala, entre otros elementos ponderados. Fomentar la mixtura implica alterar pautas que guiaron la distribución de las actividades en el territorio. ¿Qué proceso urbano se busca?

Los argumentos a favor de la mixidad de usos se relacionan con favorecer la proximidad de actividades para que las personas no necesiten usar vehículos para acceder a ellas, consolidando centralidades barriales, que fomentan interacciones sociales y la vida comunitaria, creando un ambiente urbano sostenible, basado en una movilidad alternativa, en bicicleta o caminar. De esto surgen interrogantes sobre las diferencias entre el acceso a servicios y el abanico de actividades productivas que ocurren en la ciudad. Es posible que una revisión del cuadro de usos y de los impactos de cada actividad, permitiría afinar el instrumento regulatorio, a fin de alcanzar efectivamente el objetivo (supuesto) de consolidar centralidades locales (poniendo en juego clasificaciones más complejas en base a los impactos diferenciales que efectivamente genera cada una en su entorno).

Tras seis años de vigencia del CUR, se observa una proliferación de bares y depósitos en barrios residenciales (como Chacarita, Devoto y Flores norte), un éxito relativo de la mixtura al escuchar la voz de quienes habitan las áreas en transformación. Tal vez el proceso más paradigmático se dio en la Comuna 7, en Flores Norte, donde se multiplicaron depósitos e industrias textiles asociados al eje comercial de Avenida Avellaneda. Los vecinos basan su reclamo en el deterioro de la calzada generado por el tránsito diario de camiones por calles barriales, que las veredas pasaron a ser un plano inclinado de acceso a los depósitos, que dificulta la caminabilidad, y que se talan árboles añosos para ampliar esas rampas, efectos que se agregan al aumento de incendios, a la intensificación de ruidos y de la generación de residuos, todos efectos derivados de la dinámica de la logística productiva.

Además de la desregulación respecto a los usos, este patrón de localización de los depósitos e industrias se explica porque buscan áreas de altura baja, por el valor del suelo (y porque no necesitan altura). Como contracara, el CUR fijó una edificabilidad alta en viejas áreas industriales, promoviendo la demolición de los cascarones industriales para dar lugar a edificios de vivienda.. un proceso que no se verificó ni en Mataderos ni en Barracas, para referir a algunos ejemplos paradigmáticos (mientras viejas casonas se transforman en depósitos). El incentivo a la mixidad de usos vuelve a enfrentarse con la huella de la ciudad existente, desestimando potencialidades del paisaje y de la identidad de los barrios.

Se destaca que el análisis de la distribución de actividades requiere ponderaciones profundas, evaluando los efectos de la acumulación para medir los impactos, en el entorno urbano y en el tiempo. En este sentido “es preciso reconstruir la idea de impacto mediante la búsqueda de causalidades múltiples (frente a las explicaciones lineales simples) y mediante el uso de contextos de significación en coordenadas históricas particulares (básicamente las condiciones sociales de generación de los procesos de estructuración del territorio y las acciones a diferentes escalas involucradas)” (Blanco, J. 2010, Pág.181).

¿SIN PLAN? ¿QUÉ PLAN?

Finalmente, se destaca lo significativo de la nueva forma de nombrar a este Código, donde se pierde el concepto de “planeamiento”, que refleja una nueva forma de concebir a este instrumento normativo. El desarrollo urbanístico parece concentrado en generar condiciones para nuevos emprendimientos, sin concebir un abordaje sobre los objetivos de las transformaciones en relación a los problemas de la ciudad y la calidad de vida urbana. Se desestiman elementos clásicos del planeamiento, tales como dimensionar la demanda de equipamientos que supone fomentar la densificación (de nuevos espacios verdes, vacantes en las escuelas, de la atención de la salud, capacidad de las redes de servicios, condiciones de movilidad, etc).

Tampoco se incorporan instrumentos urbanísticos novedosos para abordar problemas complejos como el déficit habitacional, la protección del patrimonio intangible, o sobre cómo mejorar las condiciones ambientales frente a las situaciones derivadas del cambio climático, todos temas muy trabajados en los ámbitos técnicos profesionales. En este sentido, y retomando los debates en torno a la planificación urbana, la elaboración de diagnósticos, la identificación de indicadores de seguimiento, así como la explicitación de objetivos y metas, resultan desdibujadas en este Código morfológico, siendo opacos los criterios de fondo del desarrollo urbanístico buscado.

Considerando que el sector de la construcción tiene gran parte de sus costos en pesos, mientras que el sector inmobiliario se mueve íntegramente en dólares (como una particularidad local, de economía bimonetaria), dinamizar nuevos desarrollos inmobiliarios, supone motorizar un sector clave de la economía dolarizada, dada la capacidad de este sector para transformar pesos en dólares, ya sea como estrategia de reserva de valor (ahorra en ladrillos), o como mecanismo de cambio del tipo de moneda -“blanqueo de capitales”-. No es llamativo, en este marco, la creciente participación de grupos financieros y aseguradoras entre los desarrolladores inmobiliarios.

Se destaca que la modificación de 2018 sumó un cúmulo de definiciones conceptuales que actualiza el desarrollo de los temas urbanos, incluidas particularmente en el capítulo 1, de “Generalidades, Principios y Definiciones”. Por ejemplo, el punto 7.2.8.1 establece pilares del Compromiso Ambiental y estrategias de Sustentabilidad Urbana, siguiendo los objetivos de prevención de la Isla de Calor y del Riesgo Hídrico, la Restauración de la Biodiversidad, mejoras en la Calidad Ambiental del hábitat construido y la Eficiencia Energética. Pero quedó pendiente instrumentar estos principios, para que tengan incidencia y cumplan una función como regulaciones operativas (considerando que esa es la función del Código, a diferencia del Plan Urbano Ambiental que establece rasgos, objetivos y lineamientos).

¿Qué repercusiones generó la renovación impulsada por el CUR?

Cobra significativo valor evaluar las repercusiones del CUR en base a las voces de quienes habitan la ciudad. Las transformaciones incentivaron una resistencia organizada en colectivos vecinales que impulsaron proyectos de ley con propuestas concretas para modificar lo definido para sus barrios. Todos los proyectos proponen bajar las alturas, ampliar el corazón de manzana y revisar los usos habilitados. La organización de Colectivos barriales refleja un renovado interés de muchos vecinos por involucrarse e incidir sobre el desarrollo urbano, un hecho que amplió el debate legislativo.

-----------------------------------------------------------------------------
Proyectos de Ley presentados en la Legislatura por colectivos barriales: Villa Ortuzar (Exp. 2998-P-2022 y 1218-P-2024); Villa Devoto (Exp 3009-P-2022 y 1130-P-2024); Villa del Parque (Exp. 768-P-2023), Chacarita (Exp. 1199-P-2023); Palermo (Exp. 1242-P-2023); Constitución (Exp. 1857-P-2023); Colegiales (Exp. 1980-P-2023), Coghlan (Exp. 2116-P-2023); Flores Norte (Exp. 2780-P-2023); Parque Chas (Exp. 1813-P-2024), Abasto (Exp. 3588-P-2018); San Cristóbal y Balvanera (Exp. 3397-P-2024), además de Nuñez y Las Lomas de Belgrano, que lograron la aprobación de modificaciones del CUR durante el 2021.
-----------------------------------------------------------------------------

Es posible sintetizar algunos cuestionamientos comunes, que se agregan a las particulares planteadas para cada barrio:

PÉRDIDA DE IDENTIDAD: El proceso de renovación dado por el objetivo de homogeneizar el paisaje, alteró el perfil de los barrios, no sólo en términos de altura sino también por la desaparición de rasgos arquitectónicos que conforman la identidad, dado por tipologías que marcan un carácter de cada barrio de Buenos Aires.

INTENSIDAD DE LAS ACTIVIDADES PRODUCTIVAS: Proliferaron impactos vinculados a la carga y descarga en la vía pública, la demanda de estacionamiento, la generación de residuos y el aumento de roedores, la intensidad de ruidos y la ampliación de horarios asociado a la dinámica de cada actividad, entre lo más destacado. Se agregan variaciones en el valor del suelo, en tanto la mixidad supone cambios de uso, ejerce una presión extra (como el caso de viviendas transformadas en bares, que aspiran a otro valor de alquiler).

EXPULSIÓN DE VECINOS: Muchos se ven expulsados de sus barrios por la incidencia del valor del suelo -ya sea por el aumento de la constructibilidad, que empuja a la venta de casas como lote-, o la pérdida de características por las que eligen ciertas zonas para vivir (como la tranquilidad y la visión del cielo). Todos elementos que no son resguardados por el CUR pero muchos ciudadanos ponderan. Aunque se benefician por la valorización de sus terrenos, los colectivos sostienen que el desarrollo urbano afecta sus intereses. En este sentido, vale el esfuerzo de reconocer las cualidades de la ciudad valoradas por quienes la habitan, algo que pone en juego el rol del Estado al planificar el desarrollo de la ciudad.

FALTA DE PARTICIPACIÓN: Se destaca la ausencia de visiones de quienes habitan la ciudad en la toma de decisiones, desestimando las voces disidentes. La aprobación del CUR en 2018 se alcanzó con 34 votos del bloque Vamos Juntos, en soledad (ningún otro bloque acompañó la aprobación de la Ley). Si bien la representación oficial fue suficiente para su sanción, algo resuena en la legitimidad del desarrollo urbano que impulsó.

1  Barrios porteños que "explotan" de construcciones: quejas de vecinos y la respuesta del gobierno de la ciudad, por Gabriel Irungaray, diario Perfil, 23 de junio de 2023. https://www.perfil.com/noticias/sociedad/los-barrios-portenos-que-explotan-con-nuevas-construcciones-quejas-de-vecinos-y-la-respuesta-del-gobierno-de-la-ciudad.phtml

Los “ajustes” al CUR y los debates del 2024

Como respuesta a las críticas, durante la campaña para elegir un nuevo Jefe de Gobierno de la Ciudad en 2023, el CUR tuvo un lugar en la agenda como tema ineludible, obligando a todos los candidatos a tomar posición al respecto. Este es un hecho muy significativo porque en las campañas electorales de la capital federal, los temas locales suelen quedar invisibilizados frente a los debates nacionales.

En ese marco, el actual Jefe de Gobierno, como candidato del PRO (coalición oficialista en la ciudad desde 2008) se comprometió a modificar el Código Urbanístico, y el 1 de agosto de 2024, presentó el proyecto de Ley de “ajustes al CUR” que se debatió durante 5 meses en la Legislatura, hasta lograr su aprobación definitiva como Ley N° 6776, en la madrugada del 13 de diciembre de 2024, en la última sesión del año (con 31 votos a favor, 11 en contra del bloque de La Libertad Avanza y 18 abstenciones de Unión por la Patria).

El proyecto de Ley planteó tres propuestas centrales: 1) Ajustar alturas en algunas áreas, principalmente de los barrios con colectivos vecinales activos; 2) Cerrar un gris normativo en torno a los edificios con protección preventiva sobre lo construido antes de 1941, y como novedad 3) Incluir un nuevo instrumento llamado “Capacidad Constructiva Adicional” -CCA-, que tiene por objetivo incentivar nuevas obras en el sur de la ciudad.

1) AJUSTAR ALTURAS: El proyecto incorporó un nuevo nivel dentro de las unidad de sustentabilidad de altura baja, el USAB-0, que si bien lo llaman “cero”, habilita edificaciones de 9 mts, igual al mínimo que existía desde 2018. Esta modificación resulta engañosa porque no disminuye la altura mínima sino que incorpora un escalonamiento entre las USAB 0 (de 3 pisos) y el USAB 2 (de 5 pisos). La revisión de las USAB derivó en una negociación manzana por manzana para ajustar alturas (entre 3, 4 o 5 pisos), sin atender una mirada global de los impactos y proyecciones de cada zona. Tampoco abrió la discusión de fondo, sobre el modelo de manzana en bloque. Las alturas habilitadas por manzana se establecen en el Anexo IV, en el mapa conocido como Planchetas de edificabilidad y usos , que asigna un color a cada altura, y marca un polígono para el nivel de mixtura de usos de cada zona.

2) EL CATÁLOGO DE EDIFICIOS CON VALOR PATRIMONIAL: En 2009 se sancionó la Ley 3056 que estableció la protección preventiva de todos los inmuebles previos a 1941, hasta que un estudio pormenorizado defina cuáles de ellos son efectivamente incluidos al catálogo de edificios protegidos, y el grado de resguardo de cada uno. Tras 15 años, la justicia intimó al Gobierno de la Ciudad a saldar ese estudio y definir el catálogo definitivo, porque la protección preventiva generaba amplios márgenes de interpretación respecto a lo permitido y a la aprobación de demoliciones. Entre los ajustes de 2024 se incorporó entonces, un listado de un poco más de 4.200 edificios protegidos, sin explicitar los criterios sobre los que fueron desestimados. La revisión del listado marca la falta de visión conjunta y de criterios de priorización. El propio CUR inmoviliza edificios singulares y establece alturas altas en un mismo eje, sin articulaciones entre la protección y lo habilitado en el entorno, considerando la contigüidad morfológica, a fin de evitar el encajonamiento de antiguos edificios entre torres (una imágen común en la ciudad). Esta ausencia es entendida como una falta de visión respecto a la protección patrimonial, tan necesaria como complemento de la transformación impulsada por el CUR. Para los catalogados, se agrega la posibilidad de emitir m2, con el instrumento de CCA, complejizando el marco dado para la protección edilicia singular.

3) LA CAPACIDAD CONSTRUCTIVA ADICIONAL (CCA): La principal novedad de los ajustes al CUR fue la inclusión de un nuevo sistema de compensaciones norte-sur. Los proyectos de viviendas colectivas en ÁREAS EMISORAS de m2, el sur de la ciudad, generan derecho a construir m2 adicionales a lo definido en el CUR en proyectos situados en las ÁREAS RECEPTORAS, que corresponde a ejes de avenidas especificadas en un mapa del ATLAS del CUR (principalmente en el norte de la ciudad) 4. También emiten m2 las obras de mejora de edificios catalogados.

Es decir, se premia a quienes construyan en el sur o mejoren edificios protegidos, habilitando m2 adicionales en el norte, un derecho de edificabilidad que puede intercambiarse entre privados, favoreciendo un mercado de m2 excepcionales en área de mayor interés para el mercado inmobiliario, con el objeto de... ¿Renovar el sur? ¿Modernizar su stock edilicio? ¿Densificar toda la ciudad?

En pleno debate sobre los ajustes, el Jefe de Gobierno Jorge Macri participó del encuentro Council of the Americas (COA), y se refirió a este incentivo expresando: “El sur de nuestra ciudad es el norte aspiracional del conurbano”. En el mismo discurso agregó: “Nuestro rol como gobierno es seguir creando las mejores condiciones para empujar, dirigir y sostener este crecimiento. Nuestro apoyo al sector privado nace en una convicción: si al privado le va bien, le va bien a la Ciudad y al país.” 5   (La Nación, 14 de agosto de 2024). En ese sentido, la CCA mantiene el espíritu del CUR, de promover la renovación (edilicia y social) de los barrios del sur.

Es claro que se incentivan obras de alturas extraordinarias en los ejes receptores, como la calle Azopardo (habilitando edificios de 23 pisos al borde de Puerto Madero), en las Av. Cabildo, Córdoba, Rivadavia, Acoyte y Alberdi. En Azopardo, ya se registra una dinámica dada por nuevos edificios… ¿Por qué necesita más incentivos este proceso en marcha? ¿Cúal es la ventaja de un frente edificado como barrera de los vientos del este? En Puerto Madero, la tipología de torres se aglutina en sectores bien definidos, nunca como un muro lineal edificado.

Por otro lado, para densificar la Av Cabildo ¿se estimó el impacto en el tránsito, en la dinámica del metrobús y los carriles de automóviles, si se agregan 300 vehículos ingresando al garaje de su hogar, en Cabildo y Ramallo por ejemplo? ¿Está previsto extender la línea D del subte? ¿Que supone densificar en torno a la autopista respecto a desincentivar la movilidad en automóvil? ¿Se proyectarán edificios de viviendas o de oficinas y servicios, próximos al acceso norte? ¿Cómo será la dinámica de ese nodo y el diálogo con la densificación de Vicente Lòpez?

Respecto a los “desequilibrio” norte-sur, la propuesta no atiende diferencias históricas en cuanto a la calidad del espacio público, de los servicios de seguridad, iluminación, etc. En este sentido, la visión del desarrollo urbano vuelve a expresarse, apoyada en demoler lo existente, favorecer nuevos proyectos y una valorización de suelo, que posiblemente, abrirá un juego especulativo y excluyente.

Inclusiones surgidas del debate legislativo:

Vale la pena recupera el proceso social generado por el CUR, revitalizando el interés vecinal por debatir el modelo de ciudad que lleva implícito, destacándose también el rol de las Juntas Comunales y los Consejos Consultivos, como nuevos actores institucionales válidos para evaluar los impactos a escala local. En el proceso de debate legislativo se lograron modificaciones al texto del proyecto, en tanto valiosos aportes que confirman la importancia de la participación y del diálogo de las distintas visiones sobre el desarrollo urbano, implícitas en las representaciones democráticas de las bancas legislativas.

Se destacan algunas de las inclusiones, que agregan a los ajustes propuestas sobre temas ausentes en el CUR, y que lograron agregarse al texto final de la Ley:

- Áreas de Desarrollo Prioritario (ADP) La situación de emergencia planteada por los vecinos de Constitución y Flores Norte legitimó que se definan como Áreas de Desarrollo Prioritario, y se encomiende al ejecutivo el desarrollo de planes de sector con un abordaje específico. Se estipula que deben conformarse mesas de gestión dependiente de la Jefatura de Gabinete, para impulsar acciones concretas. Se propuso sumar el área de Once, pero no logró su inclusión, si bien se agregaron incentivos para generar nuevos espacios verdes en la zona (al igual que en el área central).Un área de Pompeya también fue incluida como ADP.

- Reurbanización de villas: el Título 8, que es el capítulo del CUR dedicado a definir lineamientos para los proyectos de reurbanización de villas y asentamientos, se robusteció a partir de la adhesión de la Ciudad al Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP), reconociendo la existencia de 27 barrios que no estaban identificados por el CUR, incorporando las áreas de implantación como “Urbanización Barrios Populares”. Se agregaron también principios de habitabilidad, perspectiva de género, diversidad, y de abordaje sobre la discapacidad, en tanto elementos a considerar en cualquier intervención del Estado en estos barrios. Esto favorece un piso de derechos hasta que cada barrio tenga su ley particular.

- Áreas de Protección Ambiental (APA): A falta de un Código Ambiental y del Espacio Público, y retomando las definiciones del CUR que no lograron materializar regulaciones operativas, se incorporó la Protección Especial Ambiental, un instrumento similares a las Áreas de Protección Histórica, que permite resguardar polígonos que cumplen una función como corredores biológico, favoreciendo la restitución de la biodiversidad y calidad de espacios vegetados, fomentando el compromiso con la protección del ambiente. Si bien no se aprobó una implementación territorial de áreas de protección ambiental, habilita que puedan reconocerse a futuro, definiendo restricciones de usos y altura, y planes de manejo específicos.

- Abordaje respecto a las personas con discapacidad: En distintas instancias del CUR se incluyeron principios operativos que abren un abordaje transversal, necesario para proyectar una ciudad más inclusiva.

- Ampliación del APH Abasto: Se amplió el APH 32-Abasto, que engloba al entorno del antiguo mercado como unidad de paisaje (previamente estaba protegido el edificio del shopping, sin considerar al barrio que apoyó su dinámica y dio identidad al Abasto). La ampliación de esta APH acotó la edificabilidad de USAM a USAB2, desincentivando el proceso de renovación desatado en el área. Esto representa un hito en el reclamo de ampliar la mirada sobre la protección patrimonial, considerando que en los últimos 15 años no se habían registrado inclusiones en las APH.

- Conquistas vecinales: Finalmente, se destacan algunos triunfos alcanzados por los colectivos vecinales. Colegiales recuperó como parque unos lotes dentro del playón ferroviario, que habían sido subastados sin éxito por el Estado Nacional y permanecen baldíos. En torno al APH de Devoto, se instaura un área de amortiguación que restringe alturas (desincentivando la renovación de los últimos años). El conjunto “Los Andes” logró el reconocimiento como unidad de paisaje, en lugar de proteger sólo los edificios que lo componen. El resto de los colectivos lograron disminuir parcialmente la altura de algunas manzanas, sin alcanzar lo deseado, pero mejorando las condiciones definidas por el CUR en 2018 (es decir, aminorando parcialmente los impactos).

A MODO DE CONCLUSIONES:

El Código Urbano define los rasgos claves del paisaje urbano, así como su dinámica y su constante transformación, siendo necesario considerar el peso y valor de lo ya construido, es decir, de su historia. El conjunto de incentivos a la renovación del CUR, generó un notorio dinamismo del sector inmobiliario. Si bien no se habilitaron torres de gran altura, ni la volumetría es significativamente mayor a la que permitía el CPU, el modelo de manzana incluyó un stock de nuevos m2 edificables de notable interés para los desarrolladores.

Con los ajustes aprobados en 2024, se ratifica la visión del oficialismo sobre favorecer nuevos proyectos como motor del desarrollo urbano, agregando incentivos a la renovación. También ratifica una visión del Estado como facilitador de emprendimientos privados, favoreciendo condiciones de negocios para los grandes desarrolladores (quienes son capaces de emprender proyectos de envergadura, demoler el tejido existente, abrir espacio a edificios de mayor altura, y construir departamentos de menor tamaño -gracias a las bondades del Código de la Edificación- ampliando el márgen de rentabilidad).

El esquema se complejiza y requiere miradas cruzadas con el mundo financiero, por el cual la particularidad del sector inmobiliario dentro de una economía bimonetaria, convive con la ausencia de créditos, la concentración del dominio en cada vez menos propietarios, y el aumento constante del valor de los alquileres. Se desestiman los abordajes del desarrollo urbano como gestión del territorio, los desafíos que abre la perspectiva ambiental y los compromisos por revertir una coyuntura que profundiza los procesos de exclusión social.

En este marco es necesario indagar sobre el objeto de ampliar la capacidad constructiva de la ciudad, revisando para quién es ese nuevo stock de m2 habilitado, considerando un contexto donde la crisis habitacional aumenta por la dificultad de acceder a una vivienda. En este sentido, no se ponderan incentivos la refuncionalización, como alguno de los procesos que un código podría estimular, por ejemplo, facilitando el reciclado de antiguos cascarones industriales de la zona sur. Tampoco se acompañan al CUR con políticas de vivienda asequible, apoyo al desarrollo de viviendas por cooperativas, u otros mecanismos posibles.

El jefe de gobierno declaró :”El nuevo Código va a ser clave para que fomentemos el equilibrio de la Ciudad y para que sigamos promoviendo el desarrollo del sur, con más y mejores incentivos para quienes decidan invertir en esa zona. También vamos a priorizar los grandes desarrollos en las avenidas para cuidar la fisonomía de las calles más chicas y tranquilas”, sostuvo Jorge Macri pocos después de la votación 6 .

La simplificación de la ciudad en cuatro tipos de mixturas de usos y seis unidades de edificabilidad resulta contraria a la complejidad que el tejido núcleo de una de las regiones metropolitanas más grandes del mundo. Esto también sabe a poco, en el marco actual de capacidad de gestión de datos, que permite la construcción de indicadores sutiles para el monitoreo de los procesos territoriales, abriendo la posibilidad de generar instrumentos que pongan en diálogo diversas capas de información, para diseñar formas de intervención que efectivamente aporten a un desarrollo urbano equilibrado, equitativo, y sostenible.

La sistematización de información abre la puerta a la evaluación de los procesos, la definición de objetivos, y sobre la correspondencia de los instrumentos o regulaciones ponderadas. Evitando la nostalgia, perder al “planeamiento” refleja una nueva forma de concebir a este instrumento normativo. Desestima el valor de los diagnósticos para explicitar la lectura de la ciudad, apoyados en datos, análisis, previsiones, y sobre eso construir propuestas de abordaje. Los diagnósticos llevan implícita una visión, un soporte de los argumentos, explicita abordajes, miradas y recortes, que coadyuvan a la construcción de consensos sobre los desafíos, articulando actores de manera transparente.

Ahora bien, la interpretación dada para el CUR fue promover una ciudad homogénea y paradójicamente, impulsar nuevas edificaciones, que por ser disruptivas con su entorno, genera la proliferación de medianeras expuestas. El desarrollo de ciudad a partir de los ajustes del Código Urbanístico vuelve a ser un revoleo de m2 sin una propuesta de crecimiento y mejora de la calidad de vida de los porteños, que atienda condiciones de vida diarias, ambientales, sociales y culturales e identitarias. A la propuesta le hace falta la articulación de políticas y planes de obra que fomenten el equilibrio enunciado.

Ajustar alturas y catalogar edificios fue, de alguna manera, una respuesta a los reclamos vecinales frente a la pérdida de identidad, como si la intensa transformación fuera algo a saldar restringiendo alturas de 5 a 4 pisos… Parece necesario escuchar la voz de quienes habitan los espacios planificados, con el desafío de decodificar lo que expresan, en función de dirimir entre reclamos e intereses qué se ponen en juego. En el reclamo de los vecinos hay un supuesto no explícito, al que llaman “identidad” de los barrios, que refiere a la calidad de vida y a una tranquilidad en sentido amplio, de vínculos más humanos… del club, la plaza, la escuela. En ese sentido, los colectivos recuperaron la calle como espacio de encuentro, y se organizaron para poner en debate qué ciudad queremos.

Notas 
4.  Ver mapa de áreas emisoras y receptoras en la pág.10 del ANEXO III - ATLAS del CUR

https://cdn2.buenosaires.gob.ar/desarrollourbano/2024.12.31_ANEXO%20III_Atlas-Para%20Web.pdf

5.  Diario La Nación, 14 de agosto de 2024, https://www.lanacion.com.ar/politica/jorge-macri-el-sur-de-nuestra-ciudad-es-el-norte-aspiracional-del-conurbano-nid14082024/

6.  Se convirtió en Ley el nuevo Código Urbanístico que protege la identidad de los barrios y fomenta el desarrollo del Sur

BIBLIOGRAFÍA:

- Antelo, Luciana y Mango, Agustín “Entre el mercado y el derecho a la ciudad.” Café de las Ciudades, Noviembre 2024 https://stg24.cafedelasciudades.com.ar/articulos/el-codigo-urbanistico-de-buenos-aires/

- Baer, Luis y Garay Santaló, Paloma “Reflexiones sobre el proyecto del código urbanístico de buenos aires”, en Filo Debate, Revista digital de la Facultad de Filosofía y Letras, UBA, Septiembre 2017. https://investigacion.filo.uba.ar/sites/investigacion.filo.uba.ar/files/u6/Filo%20Debate_Baer_Santalo.pdf

- Blanco, Jorge. “Notas sobre la relación transporte-territorio: implicancias para la planificación y una propuesta de agenda”, Revista Transporte y Territorio, Nº3, 2010. http://revistascientificas.filo.uba.ar/index.php/rtt/issue/view/32

- Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). Revista Notas Nº38 - Código Urbanístico, enero 2018 https://www.revistanotas.org/revistas/38

- CPAU, Informe acerca del Código Urbanístico en los barrios de densidad baja, 2019 https://www.cpau.org/nota/36390

- Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) “Encomiendas de obras de arquitectura”, Período 2012-2024 Año 2024. Análisis y localización de las encomiendas registradas en el CPAU”, 2024. https://static.cpau.org/.newsite/el_consejo/programas/indicadores/2025/febrero/2025-02-05-Encomiendas%20anual-2024.pdf

- Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) “Concentración territorial de encomiendas de obras, demoliciones y habilitaciones, Período: 2021 - 2022 - 2023. Análisis y localización de las encomiendas registradas en el CPAU”, 2024. https://static.cpau.org/.newsite/el_consejo/programas/indicadores/2024/julio/mapa-de-calor/informe-mapas.pdf

- Observatorio Metropolitano, del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU): “El CUR, un tema de las agendas del invierno 2024”, Boletín octubre 2024 OM | CPAU, https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/el-cur-un-tema-de-las-agendas-del-invierno-2024

- Observatorio Metropolitano, del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU): “¿Qué es el urbanismo hoy? Buenos Aires 2024.” Boletín junio 2024 OM | CPAU. https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/que-es-el-urbanismo-hoy-buenos-aires-2024

- Observatorio Metropolitano, del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU): “Reflexiones sobre la participación ciudadana”, Boletín mayo 2022 OM | CPAU

- Tercco, Mario: “Terquedad del CUR modificado (II): la cuestión patrimonial“, Café de las Ciudades, Febrero 2025. https://cafedelasciudades.com.ar/articulos/terquedad-del-cur-modificado-ii-la-cuestion-patrimonial/?utm_source=perfit&utm_medium=email&utm_campaign=Cafe%20de%20las%20Ciudades%20242

-----------------------------------------------------------------------------

Paloma Garay Santaló

Licenciada en Geografía, Docente e investigadora del Instituto Romualdo Ardisone (Geografía - UBA), Consejera del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires y asesora en la Legislatura porteña.