Observatorio Metropolitano CPAU
La agenda de esta ciudad está más que convulsionada este fin de año. El destino de Costa Salguero, luego de un proceso de audiencias públicas, se encontraba en el ámbito de la justicia. En las audiencias sobre Costa Urbana (ex Ciudad Deportiva de Boca) se presentaron más de 2.500 opiniones acerca del proyecto. Y, hasta la semana pasada, una amplia gama de convenios urbanísticos propuestos por el Gobierno de la Ciudad eran puestos en cuestión por especialistas, representantes de asociaciones profesionales y ciudadanos/as. La Legislatura porteña puede aprobar la totalidad de las iniciativas, no obstante, es importante reflexionar acerca de los alcances de cada uno de esos proyectos.
En este boletín, nos interesa compartir algunas reflexiones sobre los Convenios Urbanísticos (CU) pues fueron objeto de estudio del CPAU, en general, y de este Observatorio Metropolitano (OM), en particular.
Cabe recordar que los convenios urbanísticos son instrumentos de muy larga data. Se trata de acuerdos específicos entre actores públicos y privados que apuntan a lograr algunos beneficios para la ciudad y las partes involucradas. Más allá de este marco genérico, la manera en que se están implementando los convenios en la ciudad nos preocupa, pues suscita una importante incertidumbre entre profesionales, desarrolladores y habitantes al cuestionar tanto los alcances de la normativa vigente como la previsibilidad en el desarrollo de los barrios y en las ambigüedades que genera en los precios de la tierra.
La nota periodística de Néstor Magariños -consejero del CPAU-, cuyos alcances retomamos, es más que precisa en su análisis. El autor nos recuerda que, anteriormente, los convenios se aplicaban sobre grandes lotes que requerían condiciones específicas (de más de 3.000 m2) a los efectos de facilitar el despliegue de esos proyectos especiales que toda ciudad necesita. En contraste, los CU que se están debatiendo en CABA se aplican a situaciones muy diferentes: lotes entre medianeras con medidas reducidas o parcelas ocupadas que suman nuevos inmuebles cuya finalidad reside en habilitar aumentos de la superficie edificable. En este sentido, esos arreglos “parcela por parcela” desvirtúan y descalifican el alcance "universal" del Código Urbanístico porque quien detenta la propiedad de esa tierra consigue beneficios para su propio edificio (en altura, densidad y constructibilidad) mediante excepciones a la normativa. Magariños se pregunta: ¿Cuál es, entonces, el precio de un lote: el que resulta de la constructibilidad otorgada por el Código Urbanístico y su normativa “morfológica” o el que es posible lograr en acuerdos individuales con el Gobierno de la Ciudad? En ese punto, la conclusión es precisa: ¿no sería mejor, tal vez, revisar el conjunto de la normativa, de muy recientemente aprobado Código Urbanístico, que ir operando por piezas y piecitas creando incertidumbre?
Cabe interrogarse además, acerca de quienes se benefician con esos acuerdos. Si bien los propietarios pagan una suma por el aumento de constructibilidad que resulta de los CU y esos fondos se utilizan para diferentes destinos -previstos por el GCABA- la rentabilidad que resulta de esas operaciones supera con creces los aranceles depositados. En algunas aristas de estos CU resuenan las “excepciones” de los años noventa, cuando gestores especializados negociaban el aumento de la edificabilidad de cada lote. En ese sentido, ojalá que se pueda contribuir a promover la dinámica inmobiliaria, sin perder de vista los intereses de la ciudad, que son los de todos.
Por otro lado, quienes habitan los barrios de CABA hacen también oír sus voces para reclamar por promesas no cumplidas. Se les había prometido, en ocasión de la nueva normativa morfológica, que se terminaban las “torres sorpresa”, pues el Código aseguraba la previsibilidad. Es cierto que a nadie le gustan las “torres” al lado de su casa -aunque a veces sean necesarias- pero es indudable la legitimidad del reclamo, pues la población de la ciudad debe conocer las pautas y criterios que están por detrás de las decisiones. Una cosa es un Código general, que se aplica para todos y todas -y sería es deseable- que sea consensuado, o negociado, y otra muy distinta es un CU que se negocia sobre una situación específica y a “puertas cerradas”.
Lo general vs. lo particular, la transparencia vs. la opacidad, el bien de todos/as vs. el beneficio de unos/as pocos/as eran los dilemas que los códigos de edificación decimonónicos trataban de resolver. A lo largo del siglo XX, se obligaba a respetar, entre otras cuestiones, las medidas mínimas desde las ideas higiénico-sanitarias, la disposición de las fachadas desde la estética urbana, la línea municipal y la medianería desde los derechos de la propiedad. La normativa se fue transformando al calor de las cambiantes concepciones a lo largo del siglo. Pero en este tiempo, en una primera lectura, los convenios urbanísticos -sumados a las medidas mínimas y sin ventilación de las habitaciones- se presentan como una suerte de liberación del corsé de las reglamentaciones. Parece prevalecer lo particular vs. lo general y la opacidad vs. la transparencia en la toma de decisiones, así como los beneficios para pocos por sobre el bien común…
Desde esa preocupación, el CPAU hizo escuchar su opinión fundada (ver en estos links la posición del Consejo en las audiencias públicas Exp 1821-J2021- IRSA/Ciudad Deportiva de La Boca- y 2195-J2021 -Convenios Urbanísticos- https://www.cpau.org/Content/institucional/nota/34896 https://www.cpau.org/Content/institucional/nota/34816) y elaboramos desde el OM un estudio sobre los convenios urbanísticos a fin de ofrecer información sistematizada que permita monitorear tanto el instrumento de gestión como la política de suelo que el GCABA viene sosteniendo a partir de la combinación de éste con otros instrumentos.
Para dar a conocer los resultados, ponemos a disposición el resultado del relevamiento mediante un mapa y un compilado de fichas que sistematizan los datos de los CU presentados durante 2020 y 2021 y que iremos actualizando. Este estudio se propone realizar un seguimiento del estado de tramitación de los existentes, consignando los nuevos y dando cuenta de los procesos de tratamiento legislativo.
Los convenios urbanísticos en debate, nos interpelan. Desde el OM del CPAU, creemos que necesitamos volver a pensar la ciudad, metropolitana, en su complejidad y en conjunto.
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Noticias
Noticias - 2/diciembre/2021
La Legislatura porteña aprobó los proyectos para construir torres en Costa Salguero y Costanera Sur
Infobae.
Con 36 votos afirmativos, el oficialismo sancionó la rezonificación de Costa Salguero y Punta Carrasco, y el convenio con el grupo IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca
El oficialismo porteño aprobó este jueves en la Legislatura dos proyectos de ley, impulsados por el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, entre los que se encuentra la rezonificación de Costa Salguero y el convenio con el grupo IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/la-legislatura-portea-aprob-los-proyectos-par...
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Noticias - 1/diciembre/2021
Proyecto Costa Salguero: JxC introdujo cambios y se prepara para aprobarlo en la Legislatura
Belén Papa Orfano. 01/12/2021. El Cronista
La Legislatura tratará mañana los proyectos referidos a la rezonificación de Costa Salguero y la urbanización de la ex Ciudad Deportiva de Boca. El PRO espera un clima hostil por la fuerte resistencia del kirchnerismo.
El proyecto para convertir el predio de Costa Salguero y el de Punta Carrasco en un parque público y un sector destinado a la construcción de edificios será tratado mañana en la Legislatura porteña, en medio de un clima que en Juntos por el Cambio ya esperan que sea hostil por el fuerte rechazo que generó entre la oposición.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/proyecto-costa-salguero-jxc-introdujo-cambios...
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Noticias - 1/diciembre/2021
Dónde se encuentran los 11 proyectos de edificios que podrían no regirse por el código urbanístico.
En la Legislatura porteña se debatirán mañana los pedidos para ampliar las superficies de edificación más allá de lo establecido por el Código Urbanístico
LA NACION Mauricio Giambartolomei
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/dnde-se-encuentran-los-11-proyectos-de-edific...
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Noticias - 1/diciembre/2021
La “resistencia verde” contra el paquete inmobiliario de Larreta: “Así, la Ciudad va a colapsar”
Tiempo Argentino
Arquitectos, ingenieros y ambientalistas de distintas organizaciones advierten sobre el impacto global de los proyectos que la Legislatura pretende aprobar este jueves.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/la-resistencia-verde-contra-el-paquete-inmobi...
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Noticias - 26/noviembre/2021
Legisladores porteños del FdT rechazan construcción de torres de lujo en Costa Salguero y Costanera
Ámbito
Los funcionarios mostraron su postura ante la propuesta que hizo Horacio Rodríguez Larreta, en pos de urbanizar el espacio verde de la Ciudad
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/legisladores-porteos-del-fdt-rechazan-constru...
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Costanera Sur: terminó la audiencia pública con un fuerte rechazo a las torres
Santiago Brunetto. 09/11/2021. Página 12
A lo largo de catorce jornadas, más de 800 vecinos y vecinas se manifestaron en contra y solo hubo 15 apoyos a las torres de lujo proyectados en el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca.
El proyecto de IRSA y el gobierno porteño, sin aval ciudadano
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/costanera-sur-termin-la-audiencia-pblica-con-...
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Noticias - 20/septiembre/2021
Polémica: ¿Cómo son los convenios urbanísticos que impulsa Larreta en la Legislatura?
20 septiembre, 2021 por parlamentario
Los legisladores porteños se preparan para debatir los 16 convenios en el recinto en los próximos días, por lo que parlamentario.com le acerca este informe en el que le explica al detalle el alcance de estos proyectos impulsados por el propio jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/polmica-cmo-son-los-convenios-urbansticos-que...
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Legisladores porteños debatirán hoy 16 convenios urbanísticos firmados por el Ejecutivo local
ÁMBITO
POLÍTICA -15 Septiembre 2021
Un plenario de comisiones de la Legislatura porteña tratará hoy dos proyectos de ley enviados por el jefe de Gobierno de la ciudad de Buenos Aires.
https://observatorioamba.org/noticias-y-agenda/noticia/legisladores-porteos-debatirn-hoy-16-convenio...
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MAPEOS
2021 - Convenios Urbanísticos en CABA | Actualización 30-11-2021
Se pone a disposición la información a través de un mapa y un compilado de fichas que sistematizan los datos de los Convenios presentados durante 2020 y 2021.
El mapa, se irá actualizando de forma periódica, ofreciendo la posibilidad de realizar un seguimiento del estado de tramitación, así como de la inclusión de nuevos convenios al tratamiento legislativo.
https://observatorioamba.org/mapeos/2021-convenios-urbansticos-en-caba-1/ficha
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OPINIÓN
02.11.2021 CONVENIOS URBANÍSTICOS
Opinión del CPAU sobre Convenios Urbanísticos
En el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo constituimos un equipo técnico de trabajo para aportar y enriquecer las instancias de reglamentación que deberían aplicarse a estos instrumentos porque consideramos que los convenios urbanísticos son una estrategia dinámica de reconsideración de lo establecido por las reglamentaciones urbanas en casos puntuales que, bien encarados y debidamente instrumentados, pueden favorecer el buen desarrollo de la ciudad.
Autor: Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo | CPAU
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Convenios vs. Código
Visto las características particulares de algunos de los convenios urbanísticos incluidos en la tanda que actualmente se encuentra en tratamiento legislativo y en el conocimiento que existen muchos otros en trámite prelegislativo, es necesario considerar que se trata de una política incorrecta que desvirtúa una herramienta que fue prevista para otros fines.
Autor: Néstor Magariños
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Convenios Urbanísticos, nociones y experiencias
Desde las últimas décadas del siglo XX, se promueven procesos de transformación territorial en las grandes ciudades, que encuentran las condiciones de posibilidad en los distintos modos de asociación entre administraciones públicas locales y desarrolladores inmobiliarios. Gran parte de estos se operacionalizan a partir de la figura del “convenio urbanístico” (CU) que, si bien es una figura de larga data, recientemente, se fue actualizando y modificando sus alcances.
Autor: Natalia Feld
https://observatorioamba.org/opinion?c=21&s=