Fecha de aprobación del convenio: 2 de diciembre 2021
Área de Referencia: Costanera Sur, Comuna 4, CABA
Instrumento: Convenio Urbanístico firma IRSA INVERSIONES y REPRESENTACIONES S.A
Organismo: Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano, y la Legislatura de la Ciudad
Propuesta:
Por Ley N°6.476/2021 se aprueba un Convenio Urbanístico (CU) que autoriza el desarrollo de un Proyecto Urbano (PU) promovido como "Costa Urbana” que incluye edificios de hasta 145 metros de altura en la ex Ciudad Deportiva de Boca. Es la parcela privada más grande de la Ciudad (de 71 has), sobre el Río de la Plata, en la Costanera Sur. El PU propone 508.270m2 destinados a uso público y 207.901 m2 edificable.* El área pública se constituye por 338.630m2 cedido a la ciudad, 150.180m2 transferidos como contraprestación y 19.460m2 de servidumbre administrativa de paso. Se promociona como un moderno y nuevo barrio con diseño del estudio de arquitectura McCormack y Asoc. Representa una inversión de más de u$s 250 millones. Contará con un mix de edificios de vivienda, de oficinas y servicios y mucho espacio verde para toda la ciudad. Las obras podrían comenzar a finales del 2022, y durarán entre una y dos décadas.
*Los datos surgen de la Segunda Addenda al CU, del 30 de noviembre de 2021, por medio de la cual se modifica el apartado 2.2.de la Cláusula Segunda.
Superficie de la obra: El predio tiene una superficie total de 71has, de las cuales 20.2has, que representan 29% del total, son reservadas a espacio edificable, destinadas viviendas y comercios, con 9.000 m2 de edificios, donde se esperan 15.000 residentes y 6.000 viviendas (2,5 por vivienda), las 50.8has restantes, que representan el 71% de la superficie, son destinadas al uso público. Los trabajos, junto a las obras comprometidas en el Convenio (extensión de redes de servicios públicos y equipamiento), deberán iniciarse a los 24 meses de la aprobación del proyecto de espacio público.
Características principales: El área está conformada por una península que se adentra en el río, sobre terrenos ganados por rellenos. El proyecto divide el área en dos mitades diferenciadas: la parte norte, más cercana al centro, será un gran parque público con una laguna natural y una isla en el centro, y la parte sur, que mira al río y al polo petroquímico de Dock Sud, estará destinada a los edificios. Los recursos generados por el Convenio Urbanístico, según el texto del Proyecto, deberán ser aplicados exclusivamente a gastos de Innovación, Ciencia y Tecnología, si bien se han promocionado que implica también un aporte al Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) para destinar a la recuperación urbana del micro y macro centro. El desarrollo del proyecto también supone obras de infraestructura de gas, agua corriente, cloacas y luz eléctrica en el interior de la urbanización. Todos estos aportes totalizan un monto equivalente a cerca de u$s 250 millones.
Problemática: Se pone en debate cuáles son las pautas que debe tener un desarrollo sobre la parcela privada más grande de la Ciudad (de 71 has), con la particularidad de ser la única área privada sobre el Río de la Plata. Se cuestiona, por un lado, que el proyecto aparece como una propuesta aislada que, por su envergadura y localización ribereña, requiere de un análisis de sector y una propuesta urbana enmarcada en una política integral sobre la Costa Urbana y, por el otro, que no tiene los estudios de suelo e impacto ambiental correspondientes.
Inicio de obra: A los 24 meses de la aprobación del proyecto de espacio público, con obligación de conservarlos exclusivamente al dominio público y mantenerlos por 10 años, con uso público y acceso irrestricto, para calles y avenidas, canales de agua para fines hidráulicos, recreativos y paisajísticos, parques, plazas, plazoletas, bulevares y paseos peatonales.
Antecedentes: La Ciudad Deportiva de Boca y el Proyecto Santa María del Plata.
En 1964 el Congreso Nacional autorizó a donar una fracción de 40 hectáreas ganadas al río al Club Boca Juniors (que más tarde se ampliarían a 70, producto del relleno), con la idea de construir un estadio para 140.000 personas, su sede social, y demás instalaciones deportivas. El pliego indicaba un plazo de 10 años para hacer la obra que nunca se inició, luego del cual la propiedad sería traspasada al municipio. El intendente Osvaldo Cacciatore le dio al club la posesión legal de la totalidad del predio. En 1992, se dio al club la potestad de venta, y el predio pasó a manos del grupo Santa María del Plata (por u$s 22 millones). La sociedad, encabezada por el constructor Juan Gerlach y el arquitecto Diego Peralta Ramos, organizó un concurso para definir un masterplan de una villa olímpica para los Juegos 2004. En 1997 los terrenos pasaron a manos de IRSA (por u$s 51,5 millones). En 2001, la urbanización de "Santa María del Plata" logró la aprobación de la ordenanza 45.665 y un proyecto que planificaba un total de 715 mil m2. El desarrollador cedía en ese proyecto 8 has parquizadas sobre la Costanera para uso público.
Judicialización: En marzo de 2022 la Justicia de la Ciudad declaró la nulidad del convenio entre IRSA y el GCBA suspendiendo el desarrollo de “Costa Urbana”. Con este fallo se hace lugar al amparo colectivo presentado por organizaciones sociales. La causa judicial fue impulsada en julio de 2021 por el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC), el Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas (IPYPP), la Cátedra de Ingeniería Comunitaria (CLIC), Unidad Popular (UP) y la Defensoría de Laburantes (La Defe), donde cuestionaban la falta de participación ciudadana de forma previa a la firma del Convenio Urbanístico y la ausencia de la elaboración del Estudio Diagnóstico y la Evaluación de Impacto Final en torno al proyecto. El juzgado en lo Contencioso, Administrativo y Tributario 10, resolvió hacer lugar parcialmente a la acción de amparo entablada “admitiendo en parte la pretensión formulada en la ampliación de la demanda, y, en consecuencia, acogiendo la impugnación del convenio urbanístico firmado entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y la empresa IRSA”. El fallo señala que el oficialismo pasó por arriba de cuatro normas: la Constitución porteña, el Plan Urbano Ambiental (PUA), la Ley 123 –que establece los mecanismos de los estudios de impacto–y el Acuerdo regional de Escazú.
Bibliografía de Referencia: Santaló, Claudia (2014): “Transformaciones en el espacio público como resultado de la superposición de estrategias: el caso de la costanera sur de la ciudad de Buenos Aires” http://repositorio.filo.uba.ar/handle/filodigital/3201
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