Nestor Magariños es arquitecto urbanista y consejero del CPAU.

La ciudad de Buenos Aires se encontró al final de la dictadura con una importante cantidad de suelo ocioso o subutilizado. Su uso estaba mayoritariamente destinado a la logística de las infraestructuras (puertos, playas ferroviarias), aunque también era posible identificar suelo que resultaba de actividades productivas, administrativas o de defensa que se sumaba a los habituales residuos que resultan de la construcción de las autopistas. En muchos sitios, esas tierras fueron paulatinamente ocupadas por sectores populares, que excluidos del mercado formal, fueron construyendo viviendas y barrios. En consonancia con los debates internacionales que consideraban esos “territorios vacantes”, que habían perdido sus usos tradicionales por el efecto de cambios tecnológicos y productivos, se fueron abordando como oportunidad para la transformación urbana.

En Buenos Aires, en la década de 1980, luego del restablecimiento de la democracia, se puede observar varias propuestas que se inscriben en esa mirada. Es ilustrativo, por ejemplo, el temprano proyecto de Manolo Bortagaray para la rehabilitación de Puerto Madero. Sin embargo, no fue hasta fines de la década, en el marco de la presidencia de Carlos Menem, cuando se generalizó la reflexión en torno de esas “tierras de oportunidad”, asociadas a propuestas de actuación y a dispositivos innovadores. En el caso de Puerto Madero, la historia es conocida: la identificación del territorio para ser objeto de proyectos, la revisión de experiencias internacionales, el diseño de un instrumento de gestión (la Corporación) capaz de articular los múltiples actores con competencias sobre el área, así como la convocatoria a concursos de ideas, fueron algunas de las herramientas puestas en juego. De modo similar, se instrumentaron mecanismos para la reconstrucción de la traza de la Ex AU3 que, a lo largo de un zigzagueante proceso de gestión no exento de marchas y contramarchas, tuvo como corolario la construcción de consensos entre los vecinos, el estudio de un cambio de normativa y la generación de un nuevo fragmento urbano.

Esas experiencias proporcionaron una importante enseñanza acerca de las ventajas que resultan al conciliar las lógicas del planeamiento urbano con las de la actividad inmobiliaria.

En el caso de la operación de Puerto Madero se logró, a lo largo de más de 20 años una oferta de suelo de calidad, autofinanciada, construyendo 3.000.000 de m2 a un promedio de 150.000 m2 por año, que corresponde, al menos hasta hoy, a la capacidad de los desarrolladores para agregar nuevos edificios a la ciudad. Por lo demás, Puerto Madero se pensó, y llevó a cabo, como una expansión de la centralidad tradicional y en tanto factor para el mejoramiento de los barrios del sur, como San Telmo y La Boca. En ese contexto, uno de sus principales logros fue el de promover la actividad inmobiliaria privada, orientando la inversión en relación a las estrategias de desarrollo público que se había propuesto la ciudad. De igual modo, el DoHo, de la Ex AU3, resolvió la necesaria sutura para la continuidad de barrios de baja y media densidad que se localizan a lo largo de la Gral. Paz, incentivando la construcción nueva en un área degradada por la obra inconclusa.

Esas intervenciones, estimularon las modalidades de acción que se llevaron a cabo en otros sectores y otros tiempos.

En una revisión de amplio espectro, es posible examinar tres grupos de intervenciones: a. los que fueron encarados como obras públicas (radicación de villas, Villa Olímpica, Barrios Procrear); b. los que se propusieron organizar la inversión privada a través de un Master Plan (playas Caballito, Palermo, Liniers, Colegiales, Isla Demarchi, Tiro Federal, entre los más relevantes) y c. Los terrenos que fueron vendidos sueltos en la trama.

Si bien, por el mecanismo de concurso se han presentado algunas propuestas, estas nunca alcanzaron la relevancia de los dispositivos propuestos e implementados para Puerto Madero y DoHo. ¿Cuáles son las razones? La dispersión de esfuerzos, que impide acciones coordinadas, la mala articulación entre el gobierno Nacional y el local en instancias de toma de decisiones, la impericia urbanística y la falta de una agenda con lineamientos estratégicos para el desarrollo urbano, parecen ser algunos de los problemas. Es en ese contexto, desde donde se puede revisar la política de venta de suelo público que las subastas ponen de manifiesto.

En términos amplios, consideramos que poner en valor activos inmobiliarios es una política posible y debe encararse con profesionalidad. No es de soslayar que la administración de la ciudad debe asumirse como guía del desarrollo no solo de las fracciones de tierra de las que es propietario, sino también del conjunto de la ciudad.

En primer lugar, es necesario recordar que el estado es todavía el principal dueño de tierras “vacantes” de la ciudad, desde ese rol, debería analizar con mayor cuidado el volumen y la localización de los terrenos e inmuebles a vender. No se trata de lucrar con desmesura con esas tierras, pero tampoco de malvenderlas. Ponerlas en el mercado “todas juntas” implica disminuir su valor por el exceso de oferta. En segundo lugar, tampoco parece muy auspicioso olvidar las lógicas —y la escala reducida— del mercado inmobiliario local, así como la ausencia de una política urbana que debe seleccionar algunos focos para asegurar el desarrollo. Cabe mencionar, por ejemplo, que el proyecto de ex Tiro Federal competirá con el de Costa Salguero y complicará el efectivo desarrollo de ambos. ¿Adónde y cómo debe crecer la ciudad? Esa permanente búsqueda de tierras para vender (Campo de Polo, Policía Montada, Cenard, Costa Salguero, Lateral Regimiento Patricios) dispersa las potenciales iniciativas, y no responde a un análisis en profundidad de la lógica de la ciudad capitalista, ni del negocio inmobiliario y del negocio de la construcción, cuando todo indica que es el momento de seleccionar, esperar y valorizar (ver Mapas 1, 2, 3, 4 y 5).

Las subastas fueron, y están siendo, una experiencia más que negativa. Se trata de una política que “satura” un mercado, que insiste en la búsqueda de oportunidades mediante la venta de terrenos de públicos, que prevalece en los sectores más valorizados del norte –por sobre las anteriores estrategias de la administración municipal por el desarrollo del sur–, sin otros incentivos o sistemas de compensaciones y sin pensar en el conjunto de la ciudad. Sería más que productivo revisar las experiencias locales, así como los instrumentos puestos en juego que evocamos en el inicio de este texto.

En ese sentido, para los habitantes, para los inversores y para la ciudad, lo ideal sería que Nación y Ciudad se pongan de acuerdo en escala metropolitana, para identificar qué desarrollar primero y cómo, por su parte Ciudad debería establecer algunos lineamientos estratégicos propios —mucho mejor si son consensuados— con el objetivo de orientar las transformaciones del territorio en relación con las inversiones considerando el corto, el medio y el largo plazo.

Mapa 1: Operaciones Públicas de vivienda

Mapa 2: Master Planes Públicos

Mapa 3: Otros predios explorados

Mapa 4: Emprendimientos privados y otros emprendimientos con tierra pública

Mapa 5: Integración de las operaciones