Por Natalia Feld*

El 15 de diciembre de 2022 el Consejo Deliberante de la Ciudad de Rosario aprobó la Ordenanza Nº 10.491 mediante la cual, a partir de una nueva modificación de las condiciones proyectuales previamente establecidas (1), habilitaba la construcción de una torre de 200 m de altura en Puerto Norte. Pocos meses después, la prensa porteña anunciaba el avance de la Harbour tower de 200 m de altura como un “emblema en el skyline de Buenos Aires” (2)  en el Dique 1 de Puerto Madero.

Por su escala y por sus características, tanto Puerto Norte como Puerto Madero, pueden inscribirse en el marco de lo que la bibliografía caracterizó como Grandes Proyectos Urbanos (GPU) y, dentro de estos, los denominados Water Front. La emergencia de la noción puede analizarse como corolario de lo que se denominó el morfologismo Italiano que quedó sintetizado en lo que se conoció como la tendenzza italiana primero y la “Arquitectura de la Ciudad” después (Sainz Gutierrez, 2006). Sin embargo, fue en Francia donde estos debates tuvieron un fin más operativo que académico, el ámbito en el que se gestó la noción de Proyecto Urbano. (3) Aquí la relectura del morfologismo se encontró atravesada por las críticas a la planificación positivista que ya se venían construyendo desde la mirada marxista de Lefevre y Castells. (Sainz Gutierrez, 2006) Posteriormente sería España y particularmente la experiencia catalana, donde el Proyecto Urbano primero y la Planificación Estratégica después se consolidarían como modelos de intervención urbana. En términos amplios, se trataba de intervenciones puntuales con efectos multiplicadores, estructurados alrededor de una serie de atributos tales como el espacio público, la preservación del patrimonio, la articulación con la ciudad existente, entre otros. A su vez, estos se presentaban como oportunidad para construir consensos y articular la multiplicidad de intereses públicos y privados que se ponen en juego por detrás de estos procesos.

Ahora bien, ante estas novedades, parece oportuno volver sobre algunos interrogantes que nos planteábamos en trabajos anteriores (Novick & Feld, 2021) y pensar si se trata de Grandes Proyectos Urbanos o simplemente de emprendimientos inmobiliarios de gran escala legitimados, a su vez, por los atributos de una noción que no se terminó de consolidar en los términos de su emergencia. La posibilidad de iluminar algunos de los antecedentes sobre ambos casos permite poner en perspectiva los procesos actuales para plantear posibles aproximaciones a este interrogante

El nuevo skyline porteño

En Buenos Aires, la operación portuaria formaba parte de una serie de iniciativas de finales de la década del 80, -como el Plan de Rehabilitación de la Avenida de Mayo, las operaciones en San Telmo, la recuperación de conventillos y otras, que se ponían en marcha simultáneamente para ampliar el centro histórico. (Novick, 2012)

Según fue analizado en trabajos anteriores (Abascal, Feld, Novick y Benatti . En prensa) en el año 1989, en un contexto de cambio de gobierno, crisis económica e hiperinflación, se organizó la Corporación Antiguo Puerto Madero SA (CAPMSA), primera empresa pública de derecho privado del país, que tomó a su cargo la refuncionalización de las 170 hectáreas del antiguo puerto de la Ciudad. Al igual que otras operaciones de water front en el mundo, el proyecto inicial apuntaba a revitalizar el centro, recuperando los terrenos subutilizados por equipamientos obsoletos en una localización privilegiada. Sin embargo, a lo largo del breve y controvertido proceso de una década que fue desde el Master Plan a su materialización, la renovación del puerto se asoció, sin mediaciones, a la ciudad neoliberal de los noventa. En ese punto, y retomando las postulaciones de Novick (2012) tal vez, no habría que confundir objetivos con resultados.

La construcción de los consensos sobre el Master Plan fue posible a partir del Concurso Nacional de Ideas para Puerto Madero realizado en 1991. Revisitar sus Bases permite identificar las condiciones morfológicas y proyectuales que estuvieron en la génesis del proyecto. Como referencia la “Fundamentación del Programa”, giraba en torno de las alternativas de expansión de las actividades terciarias, recreativas y deportivas; la preservación y reciclaje del patrimonio; la infraestructura vial y ferroviaria; los accesos, los servicios y la concepción paisajística, entre otros. Es decir, en torno de los atributos considerados constitutivos del Proyecto Urbano tanto en términos conceptuales como operativos. Tal como se refleja en la Figura 1, estos quedaban sintetizados a partir de los espacios públicos, articulación con la ciudad existente, usos de suelo y subdivisión de lotes.

Figura 1: Proyecto final Concurso Puerto Madero. Fuente: Arquis (S/F) Concurso de Urbanización Antiguo Puerto Madero

La definición del Master Plan permitió ir construyendo los consensos requeridos para iniciar el proceso de licitación de los Diques. Uno de ellos, el denominado Dique 1, sobre el que nos centraremos, estaba destinado a equipamiento predio ferial y centro de exposiciones y pensado como “ámbito propicio para el incremento del comercio exterior” (CAPMSA, Pliego de Bases y Condiciones para la venta de inmuebles, 1992:14). De esta manera quedaba nomenclado como Equipamiento Especial (EE), razón por la que se trataba de un único predio sin previsión de subdivisiones internas

Figura 2: Esquema general del Master plan. Fuente: Masterplan Puerto Madero

En el año 1993 el predio fue adjudicado por medio de una licitación, sin embargo, el proceso de consolidación se iniciaría recién en el año 2006. Durante estos 13 años las condiciones de realización establecidas por el Master Plan se fueron transformando al calor de negociaciones, disputas y procedimientos más o menos opacos. Por un lado, se modificó la estructura parcelaria, quedando habilitada la posibilidad de comercialización de los lotes de manera independiente. Por el otro, se aprobaron una serie de disposiciones que permitieron usos de vivienda colectiva en un predio destinado a equipamiento ferial.

En el año 2005, una vez finalizados los litigios judiciales que impedían la continuidad de la estrategia de negocios, la empresa adjudicataria cambió de nombre y comenzó el proceso de comercialización de parte de los lotes que le permitieron iniciar desarrollo del proyecto Madero Harbour en aquellos que había conservado.

En este contexto en el año 2016 inició el proceso para la construcción de la Harbour tower en uno de los últimos terrenos disponibles de Puerto Madero. Se trata efectivamente de un edificio de 200m de altura con características propias de estos nuevos artefactos que se erigen más para diferenciarse que para integrarse. Al respecto su promotor afirmaba “quería hacer algo que resaltara en Puerto Madero, ya que hay cierta homogeneidad en los edificios de la zona. Es una torre que será emblemática; se la ve desde cualquier punto de la ciudad: cambiará el horizonte urbano y, de noche, será muy interesante verla iluminada” (4) . Parecería ser el Dique 1 dejó de ser una pieza del proyecto ampliado propuesta por el Master Plan y pasó a ser un conjunto de desarrollos inmobiliarios despojado de cualquier atributo posible construido alrededor de la noción de Proyecto Urbano.

Figura 3: Perspectiva del proyecto. Fuente: https://www.harbourtower.com.ar/proyecto/

Rosario también tiene su torre

La nueva torre aprobada en diciembre del año 2022 se localiza en la Unidad de Gestión Nº1 nomenclado por la Ordenanza Básica de Puerto Norte (5) . Al igual que en el caso de Puerto Madero, los consensos para posibilitar su aprobación se construyeron alrededor del “Concurso Nacional de Anteproyectos e Ideas para la elaboración del Plan Particularizado para la 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Scalabrini Ortiz” llevado a cabo en el año 2004. Su realización formaba parte de la estrategia de una renovada Secretaría de Planeamiento que encontraba, en la fuerte reactivación del mercado inmobiliario a partir del 2003, las condiciones de posibilidad para poner en marcha el proyecto, corolario del largo proceso de consolidación de la costa como territorio proyectual.

En este caso también revisitar las “Bases del Concurso” permite restituir las representaciones y las miradas que, tanto técnicos como políticos, tenían sobre ese sector de la ciudad. Particularmente, en relación con el “Criterio Morfológico” el foco se situaba en el caminante de la ribera, la continuidad del verde, la atención a los edificios de valor patrimonial las grandes visuales y la ausencia de rejas y cercos.

La posibilidad de acordar las condiciones de realización con cada desarrollador de manera independiente hizo posible que, a partir de la figura de Convenio Urbanístico, se establecieran los indicadores y las condiciones de realización de cada una de las 7 Unidades de Gestión en las que quedó dividido el proyecto.

Figura 4: Master plan del Puerto Norte. Fuente PUR 2007-2017

Sobre la base de aquellas condiciones y la resolución proyectual propuesta por el trabajo ganador, se consolido el Masterplan del proyecto que fue aprobado por el Consejo Deliberante bajo la denominación “Plan Especial 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Raúl Scalabrini Ortiz. Puerto Norte”. este a su vez establecía las condiciones de gestión de los desarrollos a partir de la figura de Convenio Urbanístico.

En el caso de la Unidad de Gestión 1, el Convenio Urbanístico fue aprobado mediante la Ordenanza Complementaria 8320/08 (6). En trabajos anteriores (Kozak & Feld, 2018) fue posible dar cuenta de los debates en el Consejo Deliberante acerca la interpretación del uso efectivo y la apropiación de la costa como paseo público, lo que implicó que en la Ordenanza se explicitaran las condiciones de esta restricción al dominio privado a los efectos de garantizar el acceso público a la zona costera.

Durante los 15 años transcurridos desde la aprobación del Convenio Urbanístico, las condiciones iniciales aprobadas para su ejecución se fueron modificando al calor de las estrategias de la empresa desarrolladora que había suscripto dicho convenio. (Feld, 2021) En el año 2013, como consecuencia de la asociación con una segunda empresa y la participación de un reconocido estudio de arquitectura internacional, desarrollo un nuevo proyecto conocido como Metra.

Figura 5: Proyecto de Metra Puerto Norte Fuente: Reporte inmobiliario Jueves 10 de octubre de 2013

A pesar de que el proyecto requería la modificación tanto de la propuesta morfológica como de la subdivisión del suelo, no modificaba los indicadores edilicios, alturas máximas, la preservación de edificios patrimoniales ni la relación entre espacios públicos y privados. (Ordenanza 9047/13) En este contexto en el año 2013 se aprobó una segunda Ordenanza con las modificaciones que el nuevo proyecto requería.

Cinco años después, cuando recién había empezado la construcción de la primera torre, esta segunda empresa modificó su estrategia de negocios y se retiró del proyecto. Ante este escenario se puso en marcha una nueva etapa: subdividir la operación en unidades más pequeñas e incorporar inversores locales de menor escala. En este contexto en el año 2022 el Concejo Deliberante aprobó, por solicitud de ejecutivo, la modificación de la Ordenanza 8320/08 para habilitar la construcción de la torre de 200 m de altura a un nuevo grupo inversor.

En este caso también nos preguntamos de qué manera este proyecto responde a las reflexiones proyectuales alrededor de las cuales se construyeron los consensos para su realización, particularmente en relación con la preservación de los silos con valor patrimonial y las condiciones de espacio público y libre circulaciones inicialmente proyectadas para el sector

Figura 6: Perspectiva del Proyecto. Fuente: Diario la Nación 28 de septiembre de 2022

Notas de cierre

En la introducción planteábamos el interrogante sobre si se trata de Grandes Proyectos Urbanos o simplemente de emprendimientos inmobiliarios de gran escala legitimados por los atributos alrededor de los cuales fue posible construir los consensos para su realización.

La posibilidad de poner estos casos en perspectiva permitió mostrar que las condiciones de proyecto se consolidaron en las bases de los concursos. En esta instancia los atributos relacionados con la preservación del patrimonio, el espacio público, la articulación con la ciudad preexistente fueron los ejes alrededor de los cuales fue posible construir los consensos indispensables para su realización.

Asimismo, en los dos procesos estudiados, fue posible mostrar que las empresas desarrolladoras desplegaron estrategias para modificar las condiciones iniciales de estructuración de los desarrollos en función de unas siempre cambiantes expectativas de rentabilidad.

Finalmente, el resultado de ambos procesos se resume en dos grandes torres de 200 m de altura. En su diseño lejos quedan de aquellas reflexiones proyectuales iniciales signadas por los atributos del proyecto urbano.

En trabajos anteriores nos preguntábamos si ¿todo emprendimiento inmobiliario de gran escala debe ser estudiado y analizado desde las alternativas conceptuales de la noción del Proyecto Urbano? y afirmábamos que, según nuestra perspectiva, no cabe esa caracterización para aquellas operaciones donde se diluyen los atributos de proyecto y se subordinan a las lógicas de rentabilidad de los grandes desarrolladores, que, como lo plantea la bibliografía, evaden todos los controles administrativos.

* Natalia Feld es arquitecta graduada en la Universidad de Buenos Aires (UBA), Magister en Economía Urbana en la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) y doctoranda del Programa de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional de General Sarmiento (UNGS). Actualmente es investigadora docente en el Área de Urbanismo del Instituto del Conurbano (UNGS).

NOTAS

1. Planes de Detalle correspondientes a las Unidades de gestión No 1 y No 6. del Plan Especial 2" Fase Centro de Renovación Urbana Scalabrini Ortiz - Puerto Norte.

2. La Nación, 15 de febrero de 2023. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/construccion-y-diseno/la-torre-de-lujo-que-quiere-ser-un-emblema-en-el-skyline-de-buenos-aires-nid10022023/ 

3. “La misma expresión "proyecto urbano' , que después se ha generalizado un poco por todas partes, procede del ámbito francés, donde la encontramos ya utilizada por Gülgonen y Laisney en su estudio sobre morfología y tipología de mediados de los años 70.” (Sainz Gutierrez, 2006:60).

4. La Nación, 15 de febrero de 2023. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/construccion-y-diseno/la-torre-de-lujo-que-quiere-ser-un-emblema-en-el-skyline-de-buenos-aires-nid10022023/ 

5. Ordenanza Básica 7892/05. Plan Especial 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Scalabrini Ortíz. Puerto Norte

6. Esta Ordenanza a su vez definía las condiciones de la Unidad de Gestión 6 que pertenecía al mismo desarrollador.

REFERENCIAS

Abascal, E., Feld N., Novick A. y Benatti Alvim, A. (en prensa) “Proyecto urbanos versus operaciones inmobiliarias: acerca del Dique 1 en Puerto Madero, Buenos Aires” en City, Project and Equity: from Languages and Appropriations to Forms of Regulation. Editora Almedina (São Paulo).

Arquis (S/F) Concurso de Urbanización Antiguo Puerto Madero

Bases para el Concurso de Ideas para Puerto Madero (1991). Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires y Sociedad Central de Arquitectos.

Bases del Concurso Nacional de Anteproyectos e ideas para la elaboración del Plan Particularizado para la 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Sacalabrini Ortíz (2004) Municipalidad de Rosario y Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe- Colegio de Arquitectos Distrito 2 Rosario

CAPMSA (1992) Pliego de Bases y Condiciones para la venta de inmuebles.

Feld, N. (2021). Actores y procesos en los convenios urbanísticos para Puerto Norte en Rosario . Notas sobre lo público y lo privado. Cuaderno Urbano, 31, 9–34.

Kozak, D., & Feld, N. (2018). Grandes proyectos urbanos y su relación con la ciudad: El caso de Puerto Norte (Rosario, Argentina). Eure, 44(133). https://doi.org/10.4067/s0250-71612018000300187

La Nación 28 de septiembre de 2022. https://www.lanacion.com.ar/sociedad/construiran-un-rascacielos-en-rosario-de-60-pisos-y-200-metros-de-altura-frente-al-rio-parana-sera-nid28092022/

La Nación, 15 de febrero de 2023. https://www.lanacion.com.ar/propiedades/construccion-y-diseno/la-torre-de-lujo-que-quiere-ser-un-emblema-en-el-skyline-de-buenos-aires-nid10022023/

MCR (2008) Ordenanza Complementaria Nº 8320/2008

MCR (2005) Ordenanza 7892/05 “Plan Especial 2da Fase del Centro de Renovación Urbana Raúl Scalabrini Ortiz. Puerto Norte”

MCR (2011) Plan Urbano Rosario 2007-2017

MCR (2013) Ordenanza Nº 9047/2013

MCR (2023) Ordenanza Nº 10.491/2023

Novick, A. (2012). Proyectos urbanos y otras historias. SCA/Nobuko.

Novick, A., & Feld, N. (2021). Territorios: Proyecto. SI+ Palabras Clave. Conceptos, Términos, Metadatos.

Reporte inmobiliario Jueves 10 de octubre de 2013. https://www.reporteinmobiliario.com/article2524-metra-puerto-norte-de-tglt.html

Sainz Gutierrez, V. (2006). El proyecto urbano en España. Génesis y desarrollo de un urbanismo de los arquitectos. Universidad de Sevilla Consejería de Obras Públicas y Transportes.