La renovación del Código de Planeamiento Urbano (CPU) vigente supone no sólo la oportunidad de revisar de manera integral un instrumento de larga data, que ha sido modificado puntualmente en numerosas ocasiones, sino que también abre la posibilidad de discutir el papel de la planificación urbana y territorial en un nuevo escenario metropolitano. 

Respecto a la última versión del proyecto de Código Urbanístico (versión 11), y a partir del trabajo realizado por el CAI, el CPIC y el CPAU a través de estos dos años de participación, se formulan las siguientes recomendaciones generales:  

• Recuperar la concepción Plan – Modelo – Código 

Hay consenso entre las entidades profesionales de la arquitectura, la ingeniería y el urbanismo, en la necesidad de generar una actualización del Código Urbanístico; pero este consenso también incluye la necesidad de actualizar el Plan Urbano Ambiental (PUA) y formular el Modelo Territorial para que estos dos instrumentos se integren en la línea Plan - Modelo - Código, y así dar solidez a la estructura de gestión del desarrollo urbano en la ciudad.

• Articular todas las piezas jurídicas en la concepción y en la gestión. 

El nuevo código urbanístico debería estar vinculado a las demás piezas del sistema de planificación. Por ejemplo, los cuatro códigos propuestos (Urbanístico, Ambiental, Edificación, Habilitaciones) deberían tener una mayor articulación entre sí; y la ley de captación de plusvalía debería aprobarse junto con los demás códigos.

• Incluir todos los temas que conforman el soporte físico de la ciudad. 

El nuevo código urbanístico debería estar anclado en un modelo de ciudad que contemple no solo los aspectos morfológicos del tejido, sino que de manera integral los ponga en relación con el sistema de espacios verdes, las redes de transporte público, la capacidad de carga del suelo y los efectos ambientales, entre otros componentes de la estructura urbano-territorial.

• Disminuir el nivel de discrecionalidad optimizando la gestión. 
  

A pesar del objetivo explícito de conferir mayor transparencia a los mecanismos de aprobación de permisos de construcción, en numerosas ocasiones el proyecto del nuevo código no disminuye el nivel de discrecionalidad y deja abierta la posibilidad de interpretación de normas.

A su vez, teniendo en cuenta los títulos en base a los cuales se estructura el documento, se aportan una serie de reflexiones y recomendaciones particulares. 

1. Usos del Suelo  

Resulta necesaria la identificación de áreas homogéneas, y la definición de mixturas de usos acordes a las mismas, teniendo en cuenta los aspectos relacionados con la memoria ciudadana, la tradición y la historia, la distribución y características de las actividades económicas, las centralidades locales, la cobertura y capacidad de soporte de las infraestructuras vigentes, entre otros. 

Para la formulación de instrumentos de gestión territorial, tales como Programa de Zonas de Pacificación de tránsito, Plan de Sector, Plan de Comunas, Polos Productivos, se debería incluir un análisis de los usos del suelo, actual y tendencial, que determine adecuaciones particulares en los gradientes y componentes de las mixturas de uso establecidas. 

2. Espacio Público y Sistema de Movilidad  

Es prioritario incluir la construcción de una quinta línea anular de subte arriba del radio medio de la ciudad, vinculando los subcentros de Colegiales, Chacarita, Flores, y Plaza de los Virreyes, considerando la capacidad de éstos como Centros de Transbordo y facilitando el intercambio de todos los sistemas de transporte. 

Se recomienda formular un plan de densificación selectiva sobre las estaciones intermedias de esa quinta anular de Subte para sumar racionalidad económica y desarrollo urbano a su alrededor.  

Es necesaria la realización de estudios para la determinación en cantidad y localización de las carencias de espacio público y apertura de nuevas vías públicas para su incorporación al CU como prioridades para el desarrollo de nuevo espacio público, así como la enunciación de un Plan de Adquisición de Tierras para estos fines y los procedimientos institucionales para llevarlos adelante. 

3. Normas de edificabilidad  

El CU plantea una estructura de la ciudad clasificada en corredores de altura alta y media y 6 alturas máximas para las llamadas Unidades de Sustentabilidad, lo que parece insuficiente para contener la heterogeneidad y diversidad de la ciudad. 

Nuevas disrupciones 

Un caso de nuevas disrupciones se visualiza con las avenidas o calles anchas que no se consideran “corredores”, a pesar de estar consolidadas en las alturas máximas para edificios entre medianeras del Código de Planeamiento Urbano (CPU).

Modificación de la tipología R2b1 

Esta tipología, nueva para el tejido porteño, resultó exitosa desde el punto de vista arquitectónico y ambiental, particularmente en barrios como Chacarita o Villa Crespo, donde puede ser amigable tanto con las edificaciones de baja altura preexistentes como con los edificios en altura aislados de códigos anteriores. En la última versión del Código, algunas zonas de tipología R2b1 en el Código de Planeamiento Urbano, se sustituyen por Unidades de Sustentabilidad Media o Alta (PB, cuatro o seis pisos y un retiro) o por Unidades de Sustentabilidad de altura baja 1 (PB y dos pisos sin piso retirado). En ambos casos, subiendo o bajando su altura, terminan con las ventajas de esta tipología y generan nuevas disrupciones.

Las torres en el tejido urbano consolidado 

Aparecen en la última versión las normativas de las tierras del Estado subastadas o a ser subastadas por la AABE. En estas normativas, la tipología dominante es la de edificios de perímetro libre de gran altura, superando las limitaciones del CU. Si bien se supone que la concepción urbanística del CU es la implantación de edificios de perímetro libre en zonas especiales, fuera del tejido tradicional, aparecen algunas dentro del tejido, con lo que aparecería una diferenciación entre parcelas de dominio público o privado, que no podrían hacerlo.

4. Lineamientos del hábitat  

Debería fortalecerse la implementación de medidas referidas a la adecuación de volumetrías a requerimientos ambientales, así como la optimización de envolventes, tanto de edificaciones nuevas como existentes. 

De manera complementaria se recomienda compatibilizar el modelo territorial resultante con los aspectos relevantes del soporte físico del territorio, como las cuencas hídricas y la relación con la ribera, incorporando a la determinación y delimitación de las Unidades de Sustentabilidad las áreas de vulnerabilidad hídrica, como elementos condicionantes de los usos propuestos, el tejido, morfología y técnica constructiva que sean determinados para las mismas. 

Por otra parte, se considera pertinente coordinar los componentes y variables de los indicadores del CU con lo que determine el futuro Código Ambiental y el Código de la Edificación, junto a la inclusión de incentivos para la promoción de técnicas complementarias, a la adecuación pasiva de las edificaciones y la aplicación de los patios verticales en los futuros proyectos. 

5. Protección patrimonial e identidad  

Es necesario incorporar la “revisión propositiva” del conjunto de APH y AE de la ciudad, y revisar los criterios de tratamiento de las mismas, adecuándolas a los objetivos enunciados en la Ley 2930, según los cuales el CU deberá considerar las dimensiones ambientales, morfológicas y funcionales de la ciudad en su totalidad, así como las particularidades de sus diversas zonas, barrios y sectores.  

En una ciudad cuyo tejido construido más consolidado y de mayor valor edilicio es anterior al CPU, no se aprovecha la posibilidad que ofrece esta revisión para evaluar alternativas de recuperación del valor identitario - físico, social y económico - del mismo. Paralelamente, se propone la sustitución de piezas obsoletas, incentivada por una hipotética mayor constructibilidad, lo cual supone una amenaza sobre el potencial stock patrimonial. 

6. Instrumentos de desarrollo territorial y programas de actuación urbanística  

Plusvalías Urbanas 

Es fundamental que se reincorpore este instrumento, dadas las rentas diferenciales del suelo que se generarían en virtud de los nuevos potenciales edificatorios. De no ser así, el instrumento debería adquirir estatuto normativo (y su correspondiente reglamentación mediante la sanción de una ley específica) con anterioridad a la puesta en vigencia del CU. Esto evitará la acumulación de autorizaciones de obra que condicionarían su posterior sanción, dado el riesgo de “litigiosidad” que impondrían aquellos propietarios y/o desarrolladores inmobiliarios que se vieran luego alcanzados por la sanción y aplicación del instrumento.

El recupero de la valorización del suelo atribuible al mayor aprovechamiento económico del suelo no debería reducirse a la “intensidad” de usos del suelo; por el contrario, se debería ampliar la tipificación de los hechos imponibles e incorporar a los cambios por “tipo” de usos del suelo que también inciden, y de manera muy notoria, en la valorización de la tierra urbana; por ejemplo, cuando en una parcela se habilitan más usos comerciales y de servicios. 

Del mismo modo, el recupero de la renta diferencial del suelo que se genera por la inversión en obra pública también debería incorporarse al CU, o la Ley de Plusvalía a sancionarse con antelación. 

Integración Socio-urbana 

Se deben establecer mecanismos, pautas y cierto tipo de incentivos urbanísticos y fiscales para la incorporación de vivienda asequible. Los desarrollos inmobiliarios que se encaucen a través del Plan para Parcelas Mayores de 2500m2, Plan de Detalle, Convenios Urbanísticos, Participación Público Privada (todos instrumentos presentes en el CU presentado en Legislatura) y la subasta de inmuebles fiscales constituyen una valiosa oportunidad para la concreción de esta propuesta de integración socio-urbana.

Centro Argentino de Ingenieros (CAI), Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC), Consejo Profesional de Urbanismo y Arquitectura (CPAU)

 Aquí ofrecemos una síntesis de las mismas. Para mayor información, ver el documento completo

http://www.observatorioamba.org/publicaciones/opinion/Informe_CU-CAI_CPIC_CPAU.pdf