El centro de la ciudad ha sido un relevante objeto de debate de urbanistas, funcionarios y ciudadanos durante los últimos 50 años. Por un lado, estaban quienes criticaban la excesiva centralidad porteña, la congestión y la necesidad de descentralizar. En el otro extremo, se alineaban los que avizoraban la decadencia del área central, a tono con las experiencias de otras ciudades de estas y otras latitudes.

Hoy, ya es noticia conocida que el centro está en problemas y se estableció un unánime consenso acerca de la necesidad de tomar medidas/revertir el proceso.

Es también necesario pensar en las temporalidades, la pandemia no será eterna. En algún momento no tan lejano, alcanzaremos la tan mentada inmunidad de rebaño y habrá una nueva normalidad, donde el distanciamiento no será una necesidad perentoria y la presencialidad irá recuperando terreno…

En ese sentido, es importante caracterizar el centro y sus problemas a los efectos de imaginar escenarios futuros.

En primer lugar, el problema actual es sustancialmente distinto al de tiempos pretéritos, pues son las centralidades de toda la región metropolitana las que están en juego. El desarrollo de las comunicaciones que permite el trabajo a distancia y la aspiración de sectores medios de escapar de la congestión -que ha movido no solo a las familias sino también a empresas y a instituciones de todas las actividades- son algunos de las factores que están por detrás. En ese sentido, es evidente que -al menos- una parte de las actividades y funciones del centro se trasladará inevitablemente. Y la vacancia del área central también significará el redimensionamiento de otras centralidades.

En segundo lugar, a pesar de que el centro es un lugar diferenciado y recortable del conjunto de la ciudad, no todo es lo mismo y no todo está sufriendo de la misma manera. El centro es, en realidad, un conjunto entrelazado de muy variadas centralidades: 

Una centralidad institucional pública que, a su vez, se divide en múltiples escalones:

• La administración central del Estado nacional a través de la sede del Ejecutivo, con sus ministerios, secretarías, entes, etc.
• La sede de la Justicia nacional, desde la Corte Suprema a los tribunales de distintas calidades y jerarquías.
• La sede del Legislativo nacional.

En réplica perfecta, encontramos también el mismo esquema para las autoridades locales. 

Una centralidad educativa en sus variantes:

• Escuelas públicas y privadas, primarias y secundarias.
• Universidades públicas y privadas.
• Institutos educativos de diversos tipos y prestaciones.

Una centralidad cultural:

• Grandes cines y teatros, mayoritariamente localizados sobre la Av. Corrientes.
• Varios museos, centros culturales, galerías de arte y librerías.

Una centralidad comercial:

• Calles especializadas por rubro.
• Comercios de prestigio y a escala de la aglomeración.

Una centralidad turística, basada en su historia, en su patrimonio construido, en sus paisajes urbanos y en sus intensas actividades:

• La mayor dotación hotelera del país.
• Una importante gastronomía de gran variedad y destinada a públicos muy diversos.

Una centralidad financiera:

• Grandes bancos públicos y privados.
• La bolsa y la CNV.
• Pequeñas compañías financieras y de crédito.

Una centralidad de la administración privada:

• Grandes empresas públicas y privadas.
• Pymes y oficinas profesionales

Una centralidad logística, alimentada por: 

• El principal y más complejo sistema de transporte multimodal.
• La mayor red de tránsito, con sus autopistas.
• Un aeropuerto y un puerto de pasajeros cercanos.

Cada actividad ha tenido un impacto distinto y tiene delante de sí una diferente recuperación. En efecto, esta compleja trama fue expandiéndose en el tiempo, tercerizando actividades y desalojando habitantes, de manera que el centro ya llegó a un mínimo de residencialidad y, consecuentemente, a tener una fuerte actividad en horas laborales. Pero, fuera de horario, era una ciudad desierta. 

Ahora bien, a pesar de la congestión consecuente, esta intensa centralidad funcionaba con dinamismo hasta que llegó la pandemia. Por ese motivo, muchas actividades públicas y privadas fueron relocalizadas fuera del centro y había consenso de los especialistas sobre la necesidad de aliviar la centralidad. Hoy, las condiciones han cambiado y ya no solo no es necesario desconcentrar actividades, pues se hace imprescindible fomentar las actividades en el centro, incluyendo el retorno de oficinas públicas.

Enumeremos, entonces, las certezas que tenemos sobre el futuro próximo:

La presencialidad no será la misma que en el pasado, disminuirá la cantidad de gente que concurre a las oficinas y a otras tareas conexas. Además, muchos de los comercios y pequeñas oficinas que cerraron no volverán a la actividad o, al menos, a la misma que tenían. Consecuentemente, con seguridad, habrá vacancia en el stock construido, vacancia que -en sí misma- es una pérdida económica. El valor de las propiedades y de la renta sobre la propiedad caerá inexorablemente.

Desde esa perspectiva y mientras duren la emergencia y las condiciones que esta impone, es imprescindible actuar en dos aspectos:

Por un lado, se trata de atender desde el Estado en los aspectos y problemas más críticos. Por el otro, y al mismo tiempo, es necesario comenzar a diseñar políticas activas para ponerlas en marcha con urgencia, 

En ese marco, proponemos algunos lineamientos: 

Existe consenso en restablecer la residencialidad. Para ello, hay varias acciones que podrían implementarse:

• Identificar y revisar el stock construido y el nivel de vacancia con la idea de retornar al estado residencial aquellos edificios que originalmente lo fueron o, aún, transformar en residencia edificios que nunca lo fueron pero están vacantes. Eso permitirá disponer de un catálogo de edilicio..
• Diseñar e implementar políticas de crédito para activar el proceso de reconversión, tanto para las reformas que deban realizar los/as propietarios/as para vender y/o alquilar como para los/as posibles compradores/as.
• Dar impulso desde el Gobierno, mudando oficinas públicas que hoy funcionan mal (por ejemplo, juzgados), trasladándolas a edificios corporativos que, como mencioné, han perdido ocupación.

El caso de los juzgados es paradigmático. Hace años que se habla de construir una “Ciudad Judicial”. Esta es una oportunidad de realizarla sin tanta pompa pero con el mismo efecto de mejora funcional y mayor utilidad. Un parque edilicio disponible en el área central sería una oportunidad para aprovechar la pérdida de ocupación por parte de empresas en edificios de oficinas.

Conscientes de la pérdida de valor de los inmuebles, los/as propietarios/as necesitan revertir la situación. Promover la organización de asociaciones que los/as nucleen puede ser una solución. En relación con esto, se podría diseñar un programa específico de beneficios impositivos.

Es evidente que todas estas iniciativas implican un proceso complejo que necesita una decidida implementación desde el Estado, apalancando la actividad privada. Es en otra escala algo que el GCABA ya ha hecho, tanto en el DOHO (exAU3) como en la Villa 31. En cada caso, fue necesario disponer de organismos de gestión ad hoc, como podría ser este.

Desde el GCABA sería urgente:

• Promover una normativa específica que permita aceptar patrones de accesibilidad y habitabilidad de acuerdo a las épocas en las que fueron construidos los edificios. Se trata de recuperar edificios existentes para usos nuevos o para los que tenían originalmente (aquellos que fueron construidos para habitar). Existen también modelos de vivienda que pueden marcar alternativas, como el alquiler temporario (con menos exigencias que los actuales alquileres) o las residencias para estudiantes pero, básicamente, hay que alentar la residencia de familias.
• Completar proyectos públicos como la Diagonal Sur, destinando a vivienda los terrenos residuales del ensanche. Ese suelo podría entregarse a cambio de m2 (unidades de vivienda) a desarrolladores privados, cuyo negocio se potencia al postergar la inversión en tierra.
• Considerar la magnitud del problema y dar prioridad al centro respecto del desarrollo de otras áreas, hasta equilibrar la situación del centro. La posibilidad cierta de tugurización (como ha ocurrido en las áreas centrales de otras ciudades) sería una catástrofe económica para toda la ciudad. No hay tierra mejor equipada que la del centro de la ciudad.

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Nestor Magariños es arquitecto urbanista y consejero del CPAU.