Durante la pandemia pudimos observar con crudeza la acelerada degradación del centro de Buenos Aires. Las imágenes de su abandono sintetizan el punto de llegada de un proceso que, en rigor, se inició hace varios años al calor de la falta de una planificación integral del desarrollo urbano de nuestra ciudad. La combinación de iniciativas descoordinadas de descentralización administrativa, la venta irracional de tierras e inmuebles públicos y la carencia de una política de desarrollo económico para la zona empujaron al área central a su situación crítica actual. Su rescate y reconversión son urgentes. Y también, una oportunidad para discutir el rol del Estado en la configuración de una nueva dinámica urbana. 

Quienes transitamos por el centro porteño podemos observar que cada día hay más personas en situación de calle, comercios con sus persianas bajas, bares y restaurantes cerrados y oficinas vacías. Imaginar el centro post pandemia es un compromiso que debemos asumir todas las personas que tenemos responsabilidades públicas. 

En el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires conviven actividades comerciales y financieras muy importantes para el desarrollo económico. Sin embargo, el centro que conocimos hasta ahora tenía una dinámica que no extrañaremos: usos casi exclusivos que lo dejaban vacío luego del horario laboral, pocos espacios verdes y públicos y mucha contaminación sonora y ambiental. Estos nodos problemáticos son los que necesitamos pensar para imaginarnos qué centro queremos. El área central, además, concentra gran parte del patrimonio tangible e intangible con el que los porteños e, incluso, muchísimos argentinos y argentinas se sienten identificados. Por eso, desde la Legislatura decidimos iniciar la discusión con un proyecto que invita a pensar cuál es el centro que queremos para la etapa que viene. 

Las grandes ciudades del mundo están atravesando una discusión similar y la mixtura de usos con eje en la residencialización es la propuesta que más resuena. Pero otorgar una nueva vitalidad a los centros históricos y financieros es una iniciativa que debe ir acompañada de planificación y con el Estado encabezando y orientando el proceso en todas sus dimensiones. 

Nuestro Plan de Reconversión del Centro Porteño aborda una de esas dimensiones y consiste en brindar incentivos para la reconversión de oficinas vacías y, así, generar un stock de 3.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler residencial y permanente para familias de ingresos medios en menos de 5 años. Esta iniciativa atiende varios objetivos a la vez: genera una nueva oportunidad de renta para los propietarios, facilita el acceso a la vivienda mediante un régimen de alquiler administrado y provee al centro de una nueva vitalidad. 

Para que el Plan tenga un alcance considerable, se delimitó un polígono de intervención que abarca una de las zonas más afectadas por la actual crisis, denominado como el micro y macrocentro de la ciudad que, en su mayoría, alberga oficinas, servicios financieros y comercios referidos a ese uso. En esta zona se concentran la mayor cantidad de oficinas por metro cuadrado de la ciudad, en contraste con el bajo uso residencial. El polígono abarca la mayor parte de la Comuna 1 e incluye los barrios de Monserrat, San Nicolás y parte de Retiro. También, una pequeña porción del barrio de Recoleta (Comuna 2). La selección del área en la cual se enmarca el Plan está en sintonía con el objetivo de la construcción de una ciudad que tienda a la movilidad urbana sostenible, en la que la oferta de transporte público prime por sobre las opciones de motorización individual. En este sentido, el área ya cuenta con una sólida infraestructura y oferta de transporte, donde todos los modos tienen incidencia: colectivos, trenes, subtes, bicicletas. Al mismo tiempo, el Plan contempla exenciones impositivas para la radicación o permanencia de comercios de cercanía que puedan satisfacer la demanda de los nuevos potenciales residentes.

En los últimos años, el acceso a la vivienda en la ciudad se convirtió en una tarea casi imposible, incluso para la clase media. Por eso, el proyecto se propone hacer converger dos necesidades: la de los propietarios de oficinas vacías y las de los inquilinos. En este sentido, la propuesta repara también en la calidad habitacional: las unidades reconvertidas deberán tener, al menos, 27 m2 para garantizar condiciones dignas de habitabilidad y accesibilidad. Si bien es cierto que en los últimos años se construyeron muchas viviendas en la ciudad, este proceso estuvo desfasado de las necesidades reales de los porteños y las porteñas y no estuvo acompañado de mecanismos que garanticen el acceso. Hoy, más del 35% de los hogares de la ciudad alquila y los costos para ingresar y cumplir con el contrato de alquiler son cada vez más difíciles de cubrir. Por eso, consideramos que la situación actual del centro es una oportunidad única para encontrar un principio de salida a ese laberinto. 

En un contexto de completa incertidumbre, nuestra propuesta moviliza ahorro privado (en forma de metros cuadrados disponibles) y propone la reconversión de infraestructura ya existente. Las proyecciones indican que la tendencia de crecimiento del trabajo remoto no se va a revertir. Por eso, el stock físico existente debe reconvertirse antes que su degradación sea irreversible. En otras palabras, es necesaria una intervención desde el Estado que alinee las expectativas de los propietarios con las necesidades de los inquilinos, equilibrando la relación y brindando más seguridad y estabilidad tanto a unos como a otros.  

El aporte del Estado será brindar la posibilidad de que los propietarios de oficinas accedan a créditos a tasa subsidiada para realizar arreglos y modificaciones en los inmuebles con el fin de convertirlos en viviendas. A los inquilinos, se les garantizará que el precio de alquiler no supere el 80% del valor del mercado y el pleno cumplimiento de la ley de alquileres. 

A los actuales propietarios, el programa les garantizará la plena ocupación de las unidades hoy vacías y les garantizará un ingreso estable mientras permanezcan en el programa. Pero las viviendas no podrán destinarse a otros usos ni venderse hasta que se devuelva el préstamo y se cumplan dos contratos de alquiler. Al final del proceso, los propietarios habrán pagado el crédito, valorizado su propiedad y obtenido una rentabilidad anual atractiva. Por su parte, los inquilinos contarán con el respaldo público para acceder a un alquiler por debajo del precio del mercado en una zona con características únicas en términos de movilidad y acceso a servicios y equipamientos. 

Se precisa de audacia e imaginación para pensar cuál es la dinámica que queremos darle al centro de la ciudad. Desde hace años se discute la importancia de abandonar los usos exclusivos e incorporar también el uso residencial. El momento es ahora. Los bares, las librerías, los teatros y el patrimonio arquitectónico del Centro Porteño forman parte de nuestra identidad. Es necesario que vuelva a ser un área vital de la ciudad, pero ahora con una dinámica que lo convierta en un área más accesible, inclusiva y sostenible. Hoy tenemos una oportunidad al alcance de la mano para generar una oferta de vivienda de calidad que transforme al centro en un lugar en el que den ganas de vivir, de transitar y, también, de trabajar. 

La urgencia de repensar y transformar el Centro abre también una ventana para discutir y contrastar los paradigmas de desarrollo urbano en pugna en nuestro país. Se trata de decidir si las ciudades se construyen exclusivamente al calor de la renta privada o si prima una racionalidad pública y comunitaria que promueva mayores niveles de equidad y equilibrio social y territorial. Nosotros impulsamos aquella perspectiva que pone al Estado en el centro, en diálogo y articulación con la iniciativa privada pero al servicio de las necesidades y expectativas de progreso de sus habitantes. 

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Manuel Socias. Legislador del Frente de Todos por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Además es Licenciado Ciencia Política y Gobierno (UTDT) y Maestrando en Economía Urbana (UTDT)