La tierra urbana es un bien escaso que a medida que la población y las actividades crecen, aumento su valor, por lo que la expansión de las ciudades como consecuencia de su proceso de urbanización, se presenta como un fenómeno de generación de valor creciente. Dicho fenómeno debe ser acompañado y controlado, puesto que a medida que avanza el desarrollo urbano, la inversión en infraestructura se encarece haciendo de la misma un fenómeno ingobernable que encuentra su límite a la hora de considerar tanto su mantenimiento como operación futura.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuenta con un territorio prácticamente construido y que en su trama más densa predomina una vacancia limitada de suelo sub-utilizado de origen público, cercano a grandes equipamientos urbanos, sistemas de transporte que gozan de accesibilidad, conectividad, equipamientos y espacios públicos, que las ubica como reserva futura de urbanización.

La valorización de la tierra en ámbitos urbanos consolidados, obedece a procesos de cambios permanentes en la calidad urbana y servicios de las áreas. Las obras públicas de transformación de la calidad urbana pasan a ser determinantes en la valorización del suelo, por lo que el aumento de costo de la tierra es consecuencia de la escasez de la misma frente a su demanda, generando procesos especulativos, haciendo de la ciudad algo inalcanzable para las mayorías.

El aumento del valor de la tierra responde a procesos que se originan también por la acción del sector público, que constituyen un excedente del cual el propio Estado debe recuperar para ser destinadas a mejoras de las condiciones de vida urbana de la propia ciudadanía. La valorización del suelo es un proceso heterogéneo que depende en gran medida del grado de desarrollo de cada área, proliferando por un lado sectores de la ciudad beneficiados con servicios públicos y ámbitos calificados y por ende con amplias posibilidades a ser densificados, donde resulta recomendable su captación, y otros sectores degradados con grandes carencias de servicios públicos, donde se hace imperioso reorientar recursos para el mejoramiento de sus condiciones socio-urbanas.

La venta de tierras públicas en la ciudad de Buenos Aires se convirtió en un hecho recurrente. En los últimos tiempos, se han vendido más de 100.000 M2 de suelo público,una superficie equivalente a 100 manzanas de la ciudad, y se proyecta la venta de varias manzanas más. El argumento utilizado es que esos predios se encuentran subutilizados y que es costoso para el Estado mantenerlos con su uso y estado actual, siendo que todos ellos poseen un importante potencial inmobiliario y urbanístico. Además, desde la actual administración se apunta a naturalizar la idea de que la venta de tierras es prácticamente la única manera de disponer de fondos para financiar obras en la ciudad, para mejorar la accesibilidad del entorno donde se concentran dichas tierras, elevando por consiguiente su rentabilidad.

En este proceso la venta es sólo una arista: la rezonificación de los predios habilitando construcciones de más altura y la inversión pública en infraestructura, completan el círculo, generando así una de las mayores transferencias de recursos públicos a manos privadas. Las tierras del Tiro Federal en Núñez, de Catalinas Sur en La Boca o Catalinas Norte II en Puerto Madero son claros ejemplos.

En esa línea prolifera una política de liquidación inmobiliaria de tierras estratégicas mayoritariamente de origen ferroviario avanzando con el levantamiento de ramales estructurales de la red ferroviaria Argentina y tierras militares principalmente en la ciudad de Buenos Aires, por disponer de un importante valor inmobiliario y estratégico, prometiendo abiertamente desde el Estado, realizar una multiplicidad de ventas de bienes inmuebles.

Las tierras públicas, sean nacionales o de la ciudad, son un activo escaso y estratégico que, con intervención del Estado local, son un elemento para regular el valor del suelo en las ciudades. Con su venta se pierde una de las principales herramientas para orientar el desarrollo urbano y las oportunidades de construcción de viviendas que colaboren a reducir el déficit habitacional o la creación de nuevos espacios verdes y públicos de calidad.

El destino de las tierras públicas no debe definirse únicamente con criterios mercantiles sino que debe basarse en los problemas y necesidades de la ciudad, siendo importante destacar el consenso generalizado que predomina acerca de que los bienes del Estado deben perseguir satisfacer intereses colectivos dado que ello es propio de la dinámica y actividad Estatal.

Por otra parte, la Constitución Nacional establece a la utilización de la tierra pública como técnica de fomento y progreso, y por ende de intervención administrativa, promoviendo la utilización de las tierras para satisfacción de los intereses generales, así mismo la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado auspiciando la incorporación de inmuebles ociosos para dichos fines, llevándonos a afirmar que los bienes públicos no constituyen un instrumento al servicio de la libertad individual, sino un concepto subordinado a actividades que son necesarias satisfacer y que dependerán de las políticas públicas que a tal efecto diseñe el poder legislativo.

18 Hectáreas en Parque Patricios CABA, Desarrollo Urbanístico Pro.Cre.Ar, 2.940 viviendas.

Tales afirmaciones a mi entendimiento no pueden ser otras que la búsqueda del crecimiento y desarrollo económico con inclusión social respondiendo al siguiente tríptico: recuperación del Estado, planificación territorial con sentido federal, y la recuperación del valor social de los bienes del estado, considerando a los mismos y a los derechos sobre ellos como un importante activo para el dictado de políticas de carácter redistributivo para la Ciudadanía, en contraposición al mandato privatizador trastocando el imperativo basado en la gestión integral, y que hoy se intenta universalizar mediante un procedimiento de liquidación de bienes inmuebles, lo que deviene en un grave perjuicio para el Estado, toda vez que los mismos se encuentran bajo un statu-quo, vedados para ser afectados a un amplio abanico de políticas públicas.

Esp.Arq. Martín Reibel Maier

Ex – Vicepresidente de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, (AABE) y del Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda única y Familiar, (Pro.Cre.ar).