Hacia fines de 2015 mucho se habló del proceso político institucional virtuoso que se desarrollaría a partir de la coincidencia en el color político de Ciudad, Provincia y Nación. En tan solo tres años de iniciado ese círculo “amarillo” vemos que uno de sus principales objetivos resultó ser la sistemática enajenación de tierra pública a través de un aceitado mecanismo de desafectaciones, subastas y normas locales puesto al servicio del desarrollo urbano no inclusivo.

Este mecanismo generó un fuerte impulso a la venta y privatización de una cantidad significativa de tierras públicas (como ilustró un importante matutino porteño, se trataría de una superficie equivalente a veinte canchas de River Plate). La manera en que este proceso se está llevando a cabo (fragmentada y sin un eje rector), la orientación que la enmarca y las justificaciones esgrimidas generan las condiciones para fomentar un debate público que hasta el momento el gobierno no ha demostrado tener la voluntad política necesaria para realizar de cara a la sociedad.

Aunque indagar sobre los motivos de esta omisión trasciende el objetivo de esta nota, no deja de ser llamativo que la relevancia de estos asuntos contrasta con su escasa difusión pública. En ese sentido, desde el Laboratorio de Políticas Públicas celebramos la reciente iniciativa del CPAU que mapea las tierras en venta en tanto promueve este necesario debate al respecto, que nos lleva a plantear algunas cuestiones e interrogantes.

I. La gestión y uso de la tierra pública no constituye un asunto novedoso. Sin embargo, su persistencia en el tiempo y la renovada agilidad del proceso de subastas en los últimos años amerita al menos identificar una serie de dimensiones a profundizar desde la perspectiva del derecho a la ciudad, la ciudad justa.

Incluso desde una mirada más estrecha, focalizada solo en la racionalidad económica y la maximización de beneficios económicos como la que esgrimen -aunque en ocasiones yuxtapuesta con otros argumentos (beneficios en infraestructura urbana y social, etc)- los actores que impulsan e implementan este acelerado desprendimiento de tierra pública o, en otros términos, su privatización, también es difícil encontrarle una lógica a este proceso.

II. En el caso del sistema ferroviario, la desafectación de tierra en áreas centrales de las ciudades debería ser objeto de un proceso de análisis público que contemple o descarte según el caso la posibilidad de futuros proyectos de transporte. Experiencias recientes en las ciudades de Rosario y Bahía Blanca motivadas en la necesidad de reconfigurar los accesos a sus puertos, demuestran que lo que hoy en día aparentemente no tiene uso, en 25 o 30 años puede tornarse central en el desarrollo de una política sectorial determinada. Esto pone sobre la mesa la necesidad de una evaluación de estas iniciativas que contemple la situación presente a la vez que la futura en términos de sustentabilidad.

Es más, aún si resultara conveniente privatizar un sector de una playa ferroviaria o de un activo de la Defensa que ya no cumple un rol, cabe discutir el modo en que esto se produce. Diversas experiencias internacionales han demostrado que el traspaso al sector privado sin participación del Estado, constituye una debilidad para los intereses públicos, tanto en el caso que el proyecto salga bien y los beneficios sean apropiados íntegramente por los desarrolladores, más allá de las plusvalías urbanas o impuestos específicos, o que el proyecto salga mal y la disponibilidad de la tierra para otro proyecto en manos del Estado resulta vital (caso Box Park en Londres).

III. La transferencia de terrenos federales al sector privado supone procesos más o menos formales y motivaciones más o menos implícitas. Existen privatizaciones protagonizadas por distintos actores sociales con finalidades diversas. Así, por un lado, la histórica apropiación popular de terrenos ferroviarios -cuya centralidad para la operación era en la mayor parte de los casos obsoleta- también representa una forma de transferencia y cambio de uso de terrenos públicos nacionales a la esfera local mediante procedimientos no formales que se consolidan y buscan formalizarse a efectos de generar soluciones habitaciones transitorias que se vuelven permanentes. En otros casos, a través de lobby y procedimientos formales alcanzados mediante consensos o mayorías, terrenos nacionales son desafectados y reciben norma orientada a desarrollos orientados a productos inmobiliarios de categoría superior.

Hacia principios de la presente década la incipiente grieta política no fue obstáculo para que oficialistas y opositores desafectaran del uso ferroviarios importantes sectores de playas ferroviarias porteñas. En tales ocasiones, detrás del objetivo de impulsar la actividad económica a partir del Plan PROCREAR y el estímulo al sector de la construcción, se impulsó la creación de Playas Ferroviarias SA para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Palermo, Caballito y Liniers, sin ninguna relación con el citado Plan. Así, se perdieron oportunidades para generar desarrollos inmobiliarios de calidad y al mismo tiempo contener el valor del metro cuadrado.

IV. Uno de los argumentos esgrimidos a la hora de justificar la venta de tierra pública es que ello habilita el financiamiento de proyectos de infraestructura necesarios para el desarrollo económico y/o social de la Ciudad (Paseo del Bajo, urbanización de Villa 31, para citar unos casos). Sin embargo, en la práctica, resulta insignificante la participación de lo recaudado por estas operaciones en el financiamiento de los proyectos que supuestamente buscan solventar.

V. Por otra parte, si bien la normativa que valorizará esos terrenos depende del poder legislativo local, cabe recordar que los terrenos que se desafectan y posteriormente se subastan son en muchas ocasiones propiedad del estado nacional. En otras palabras, son propiedad tanto del vecino de esa jurisdicción (GCBA) como del vecino de Pampa del Infierno (Chaco) y del de Trevelìn (Chubut), quienes no son consultados directa ni indirectamente ni sobre la desafectación ni sobre el mecanismo ni sobre el destino de esos inmuebles.

VI. Desde una perspectiva que trascienda el mantra economicista del mayor precio mayor uso, el desarrollo de tierra publica en zonas de alto valor con participación del Estado podría cumplir con la múltiple función de generar oferta para sectores medios bajos, contener el alza del precio de m2, promover condiciones para políticas de alquiler más justas, al tiempo que le permite al Estado intervenir en el mercado y participar de los beneficios de las operaciones.

VII. Incluso, pensando en la sustentabilidad de las políticas de tierras, cabe interrogarse sobre las consecuencias del desprendimiento de tierras públicas y las futuras necesidades del estado local en relación a suelo para transporte - como ya dijimos - pero también salud, educación, vivienda, etc. Evidentemente, dadas las dinámicas de los mercados del suelo urbano, es esperable que la tierra que se vende hoy sea más cara en términos económicos en el caso de que sea necesario ampliar el stock público de terrenos.

VIII. Otro interrogante refiere al mecanismo institucionalmente frágil sobre qué terreno se subasta así como la cuestión de si la subasta en sí es un buen instrumento.

En definitiva, las iniciativas del AABE y el GCBA, solo buscan profundizar el alza del precio del suelo, proceso que, como indican experiencias pasadas y presentes aquí y allá, solo generan una mayor exclusión social que profundizan las condiciones críticas de desigualdad.

Rafael Gentili, abogado, magister en Análisis Político, Legislador de la Ciudad (2009-2013), presidente del Laboratorio de Políticas Públicas, coordinador del programa Subte.data.