Efectivamente el actual Código Urbanístico y el Código anterior utilizaron la manzana típica de Buenos Aires y su parcelamiento más difundido (ambas herencias de las normas coloniales españolas) para establecer los criterios de pisadas y volumetrías de los edificios. Regulando también de esta manera la salubridad de los locales y constructibilidad de cada lote.

Los convenios urbanísticos existen en nuestra legislación desde la aprobación del CPU en el año 1977. Su existencia está fundamentada en la necesidad de observar situaciones de parcelas que, por su tamaño, por su participación porcentual en la manzana que la incluye o por la irregularidad de la manzana que las contienen, acreditan la posibilidad de no utilizar las normas de tejido generales establecidas en el Código. Como principio, se han referido a parcelas de más de 2.500 m2 (25% de una manzana normal de BA). Este instrumento ha sido y puede ser un importante instrumento para promover el desarrollo urbano en ciertos sectores de la ciudad.

En ese sentido, en los términos que se está proponiendo, creemos que se trata de implementar una modalidad que socava en sus cimientos la idea de un Código urbanístico.

En primer lugar, aplicarlo para terrenos pequeños que responden con claridad al patrón previsto hoy por el CUR, vulnera principios básicos del derecho urbanístico como son la razonabilidad y la igualdad ante la ley.

Tampoco pareciera lógico aplicar la figura de convenio en las Urbanizaciones Especiales (las U del código) ya que suponen una alteración de planes de sector de larga data establecidos.

Tampoco parece sensato aplicar esta figura a terrenos públicos de reciente venta, queda en el aire la sensación de que los compradores han pagado por los terrenos menos de lo que correspondía.

En segundo lugar, y en relación al mercado, se presenta como un factor que altera la dinámica de los precios de la tierra urbana. ¿Cuánto vale un terreno en CABA?, ¿el valor que resulta de la constructibilidad que asigna el CUR o de la que resulta de las "negociaciones" de los propietarios con las autoridades de la ciudad? 

También altera el mercado laboral de los arquitectos, ya no importa tanto la maestría en el ejercicio de la profesión, como la capacidad de alterar las normas urbanas. Estableciendo un círculo vicioso que cuanto más transgreda las normas, más éxito tendrá el profesional en conseguir clientes.

Todos los arquitectos que tramitan ante GCABA conocen de las dificultades para comunicarse con las autoridades. La expertise en acceder o la cercanía personal con los funcionarios se transforma en una cualidad clave para conseguir y desarrollar trabajos.

No solo se trata de casos individuales, no existe ante la avalancha de convenios un patrón que permita entender el sentido de una operación urbana global encarada, salvo la asignación aleatoria de más cantidad de metros construibles.

El Código actual tiene menos de dos años de vigencia, una de sus premisas conceptuales fue la de ser un código morfológico. Y ahora qué? Si existe un Código y no se puede respetar, más que una serie de dispensas individuales convendría revisar los alcances de una norma fundada en criterios morfológicos. Hoy se borra con el codo lo que esta misma administración escribió hace tan poco tiempo.

Un código urbano es al mismo tiempo un pacto social, pues condensa lo que se puede y lo que no se puede hacer en la ciudad en relación a la ocupación del suelo, a las volumetrías construibles, a los usos compatibles. Es también un acuerdo acerca del valor patrimonial de lo ya construido a proteger, es una herramienta que considera la ciudad presente, para pensar en la futura. No solo asegura lo posible para cada lote, también brinda previsibilidad a las parcelas vecinas.

Estos convenios ponen en crisis la ley y la existencia de normas generales, poniendo el foco en situaciones individuales, en esas "excepciones" al código, donde lo "particular" prevalece por lo general.

Nadie se ha preocupado por preguntar a cada vecino de los muchos terrenos afectados sí estaban conformes con la alteración propuesta.

Contrasta también la agilidad de la gestión en alentar transgresiones, con las grandes dificultades y dilaciones en la tramitación de proyectos y obras en curso.

Estos "convenios", en un contexto de falta de planes o de estrategias y lineamientos de futuro, remiten a un territorio incierto. La sociedad urbana, que percibe transformaciones impensadas comienza a hacer escuchar su voz, y el malestar no se va a detener. Una amplia gama de actores urbanos que defienden sus propios intereses son algunas de las circunstancias a tener en cuenta a la hora de tomar decisiones.

No creemos que la ciudad sea un objeto congelado, pero si creemos en el diálogo entre cambio e identidad, en los procesos de negociación y de consenso. Es imprescindible identificar cuáles son los lugares de la ciudad que queremos proteger o conservar, cuales queremos cambiar y siempre visto desde el interés general, muy lejos de tratarse caso por caso. Este formato de convenios urbanísticos es perjudicial y debe cesar.