Entendemos que el buen uso de esta herramienta requiere de procedimientos establecidos que le otorguen objetividad a las ventajas que de ella resultan. El convenio urbanístico aparece en el Código como un instrumento idóneo para resolver situaciones que no necesariamente compatibilizan con las propuestas morfológicas del CUr y su aplicación puede ofrecer mejores soluciones a la parcela y a la ciudad. Sin embargo, un marco normativo tan laxo y sin parámetros de aplicación puede desvirtuar esa calidad en la aplicación de la ley y propiciar el uso arbitrario en cada caso que se aplique.

Al enfocar el tema, vimos la necesidad de extender nuestro análisis a la totalidad del título 10 del CUr, que no solo habla de estos convenios sino también de otros instrumentos urbanísticos.

Lamentablemente, estas herramientas en esos textos son poco más que una enumeración sin precisiones metodológicas. Adjuntamos un estudio que preparamos en el CPAU que analiza el origen y evolución de estos convenios. Tenemos pleno convencimiento de que este informe es el puntapié inicial necesario para su mejor desarrollo.

No trataremos ningún caso en particular, sino que puntualizamos marcos generales de aplicación. De todas maneras, entendemos que ninguna de las parcelas que hoy está en audiencia cumple con la totalidad de los requisitos aquí presentados.

A continuación, enumeramos algunos puntos que no deberían estar ausentes en la consideración de cada caso:

• 1 - La publicidad de la propuesta de convenio debería ser previa al tratamiento de la ley, mediante su aparición en los medios y el comunicado fehacientemente a sus linderos.
  
  
• 2 - Los borradores de convenio deben tener claramente expuestos los beneficios (volumétricos, de superficie construible, de altura edificable, de beneficio económico, etc.) y las cargas (contrapartida propuesta por el/la propietario/a, en bienes, servicios o moneda y siempre con su valoración monetaria).
  
  
• 3 - Los borradores de convenio deben tener claramente expuestos los cambios volumétricos respecto de los que otorga la norma preexistente.
  
  
• 4 - Quien solicita el convenio deberá demostrar su efectiva propiedad (escritura) desde, al menos, un año antes de presentar la propuesta de convenio.
  
  
• 5 - Para el caso especial de parcelas compradas en subastas de tierras públicas, las ventajas obtenidas deberán pagar una plusvalía especial, ya que la práctica de comprar tierra pública para después reformar la norma es fuente de innúmeras suspicacias, como la falta de transparencia en el momento de la subasta, y el valor a ofertar podrá verse condicionado por la diferente capacidad de lobby de los distintos oferentes (situación recurrente en nuestra ciudad).
  
  
• 6 - Los convenios urbanísticos deberán ser otorgados a el/la solicitante del convenio, quien será depositario/a de los derechos así adquiridos, que caducarán en caso de venta (de esta manera, se anula otra práctica frecuente en nuestro medio que siempre genera sospechas, fundadas o no).
  
  
• 7 - Los convenios no podrán aplicarse en sectores con planes especiales como Puerto Madero, la Villa Olímpica, los terrenos de las ex playas ferroviarias. Porque pueden, con su tratamiento aislado, desvirtuar la norma general prevista.
  
  
• 8- Cuando los convenios se realicen sobre edificios con catalogación patrimonial deberán adjuntar informes positivos, firmados por especialistas reconocidos/as sobre el rescate del patrimonio en el contexto de la nueva intervención. También deberán expedirse los organismos de Gobierno que tutelan el patrimonio.
  
  
• 9 - Se requerirá la opinión a un grupo de expertos de instituciones como el CPAU, la SCA, la FADU, el CPIC, sin que sea vinculante.
  
  
• 10 - Quienes acceden a los beneficios de convenios urbanísticos deberían estar inhibidos para vender la tierra por, al menos, dos años.
  
  
• 11 - Se realizará una evaluación ambiental estratégica que haga foco en el sector y no solo con la parcela, con el objetivo de lograr que el convenio tenga escala contextual urbana.