En 2024, la Ciudad de Buenos Aires llevó a cabo la primera revisión integral de su Código Urbanístico (CUr), a seis años de su entrada en vigencia. Si bien hubo dos revisiones intermedias —una en 2020, centrada en aspectos generales durante el contexto de pandemia, y otra en 2022, orientada a ajustes puntuales—, esta actualización respondió a la necesidad de evaluar los efectos concretos de una normativa que modificó sustancialmente la forma en que se estructura, regula y transforma el territorio porteño.

El Código Urbanístico, sancionado en 2018, fue concebido como una herramienta para resolver las distorsiones acumuladas por la superposición de normativas anteriores, en particular por la prolongada vigencia del Código de Planeamiento Urbano de 1977. Su creación dio cumplimiento al mandato establecido por la Ley del Plan Urbano Ambiental (PUA), aprobada en 2008, que exigía una actualización normativa acorde a la complejidad morfológica del tejido urbano, a las particularidades del parcelario de la Ciudad, a la mixtura de usos, al reconocimiento de la identidad barrial y de los distintos sectores urbanos, así como a los aspectos ambientales.

En línea con ese objetivo, el nuevo Código reemplazó los indicadores cuantitativos tradicionales por criterios morfológicos, promoviendo una regulación más clara, contemporánea y coherente con la ciudad real. A diferencia del CPU de 1977, el CUr reconoce y parte de la estructura edilicia existente, adoptando una visión más contextual y adaptativa del desarrollo urbano.

Desde su entrada en vigencia a fines de 2018, el Código Urbanístico generó transformaciones relevantes en la dinámica urbana. La incorporación de suelo subutilizado al mercado —particularmente parcelas en esquina y de antesquina de pequeñas dimensiones— incrementó la oferta de tierra disponible para el desarrollo inmobiliario, favoreciendo la densificación y renovación del tejido urbano en distintas áreas de la Ciudad. Sin embargo, estos procesos no se desarrollaron de manera homogénea. Mientras algunos sectores lograron capitalizar las nuevas condiciones normativas, otros —en particular los de zona sur— continuaron rezagados frente al avance del desarrollo. Por otro lado, comenzaron a manifestarse resistencias por parte de vecinos y organizaciones barriales que se vieron afectados por el crecimiento del entorno a partir de la construcción de nuevos edificios linderos a sus propiedades.

En ese contexto, se planificó la revisión del Código Urbanístico (CUr) en 2024. Los vecinos que se vieron afectados por la normativa vigente comenzaron a organizarse e impulsaron proyectos de ley orientados a modificar el Código en polígonos específicos, con el objetivo de mitigar los efectos no deseados sobre la escala, el carácter o la dinámica de sus barrios. En total, se presentaron más de diez proyectos elaborados por

organizaciones vecinales. Desde el GCBA se realizaron distintas instancias de participación donde se analizaron y consideraron todas las propuestas. Hubo 30 reuniones con sus impulsores además de recorridas por 15 barrios de la Ciudad (Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Ortuzar, Chacarita, Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Nuñez, Palermo, Villa Crespo, Balvanera, San Cristobal, Almagro y Boedo), donde se relevaron de forma directa las inquietudes y propuestas surgidas del diálogo con los vecinos. Además, se convocó a entidades profesionales, cámaras y asociaciones del sector inmobiliario, lo que permitió construir una propuesta normativa a partir de una amplia base de aportes. Una vez finalizado este proceso, se consolidó un proyecto de ley que busca dar respuesta a las tensiones urbanas actuales y ofrecer una herramienta más amigable a las particularidades de cada barrio..

Como resultado del proceso de análisis y diagnóstico desarrollado durante varios meses, la Secretaría de Desarrollo Urbano formuló una propuesta estructurada en torno a tres ejes principales.

1. A escala ciudad, la propuesta se orientó en promover un desarrollo más equilibrado entre el norte, el centro y el sur mediante la implementación de una nueva herramienta de incentivos urbanísticos: la Capacidad Constructiva Adicional (CCA).

El primer objetivo consiste en revitalizar la zona sur de la Ciudad, incentivando la inversión del sector privado en desarrollos de vivienda multifamiliar dentro del Área de Desarrollo Prioritario Sur. Para ello, se definieron polígonos específicos —como Lugano, Villa Olímpica, Pompeya, Constitución, Barracas y La Boca— seleccionados por sus condiciones urbanas favorables para la densificación y su potencial para consolidarse como nuevas subcentralidades, en línea con el modelo de Ciudad Policéntrica.

La herramienta permite que los metros cuadrados construidos en estas zonas puedan ser transferidos a áreas de mayor valor. Además, se incorporó la posibilidad de que las viviendas desarrolladas por privados se integren a planes de vivienda promocional del IVC, con el objetivo de ampliar el acceso a la vivienda en estos sectores. Para fomentar esta modalidad, se sumó un incentivo adicional: la exención del pago del Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable (Plusvalía) correspondiente a la superficie de Capacidad Constructiva Adicional (CCA) recibida en la parcela receptora.

El segundo objetivo fue avanzar hacia un mayor equilibrio en la zona central de la Ciudad. En línea con el plan de reconversión del Microcentro tras la pandemia, se planteó aprovechar parcelas vacantes o poco consolidadas para transformarlas

en nuevos espacios verdes, con el propósito de mejorar la calidad ambiental y la proximidad a nuevas plazas.

La iniciativa se enfoca en polígonos específicos ubicados en barrios densamente construidos, con manzanas de alta ocupación edilicia y un marcado déficit de espacios verdes, como San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita. En estas áreas, los propietarios de parcelas que cumplan ciertos criterios —una superficie mínima de 600 m², ubicación en esquina, configuración pasante con al menos uno de sus frentes mayor a 15 metros, o un único frente de al menos 23 metros— pueden optar por ceder esos terrenos a la Ciudad para destinarlos a la creación de nuevas plazas.

Como incentivo, se les permite solicitar la emisión de la Capacidad Constructiva correspondiente a esas parcelas, la cual puede ser transferida a otras parcelas de los ejes receptores. Este mecanismo permite generar suelo público sin costo para el estado, al tiempo que orienta el desarrollo urbano hacia un modelo más equilibrado, sustentable y con mejor acceso al espacio verde.

El tercer objetivo de la herramienta se orientó a la puesta en valor del patrimonio histórico, como estrategia para preservar la identidad barrial y promover la recuperación de edificios catalogados. A través de este mecanismo, los propietarios de inmuebles con protección patrimonial pueden realizar obras de conservación, restauración, readecuación tecnológica e incluso rehabilitación integral, con el incentivo de emitir metros cuadrados de Capacidad Constructiva.

Para habilitar esta emisión, se toma como base la superficie del edificio alcanzada por la catalogación. A dicha superficie se le aplican distintos indicadores establecidos por la normativa, que varían según el nivel de protección (Cautelar, Estructural o Integral), el uso previsto del inmueble, el tipo de intervención planificada, la ubicación (dentro de un Área de Protección Histórica, un Conjunto o un edificio Singular), y elementos distintivos como cúpulas, remates o cornisas. Con estos parámetros, se realiza el cálculo correspondiente para determinar la superficie constructiva que podrá ser emitida y transferida.

Estos tres ejes se articulan bajo una lógica de transferencia de Capacidad Constructiva Adicional (CCA) desde zonas emisoras —donde se genera el adicional— hacia zonas receptoras estratégicamente localizadas. Estas zonas receptoras se ubican en sectores de la Ciudad con buena calidad de servicios e infraestructura, o en corredores urbanos con potencial de desarrollo. Los sectores definidos como receptores son:

● Eje Avenida Cabildo (entre General Paz y Mendoza)

● Eje Avenida Córdoba (entre Jorge Newbery y Scalabrini Ortiz)

● Eje Acoyte (entre Avenida Díaz Vélez y Aranguren)

● Polígono central comprendido entre Av. Huergo, Av. Belgrano, Av. Paseo Colón y Av. San Juan

● Puerto Madero: Ejes Grierson, Juana Manso, Dealessi, Rawson Dellepiane, Lanteri y Vera Peña Losa.

El sistema se simplifica a través de transacciones de CCA entre privados, reguladas mediante un registro administrado por el Gobierno de la Ciudad, en el cual podrán verificarse las parcelas que se hayan habilitado como emisoras y receptoras.

Este instrumento fue reglamentado por decreto del Jefe de Gobierno en marzo de 2025 y su aplicación ya se encuentra vigente.

Adicionalmente, la nueva ley incorporó el Certificado de Capacidad Constructiva Adicional Digital. Esta variante de la herramienta permitirá su utilización como forma de pago del Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable (Plusvalía) en aquellos desarrollos que estén sujetos a este tributo. Si bien este mecanismo aún no fue reglamentado, se proyecta como un complemento estratégico al funcionamiento del sistema de áreas receptoras.

Si bien el Código Urbanístico de 2018 ya contemplaba un mecanismo similar, la nueva Ley busca consolidar una herramienta de planificación urbana integral, aplicable a todo el territorio de la ciudad —Sur, Centro y Norte— y con una implementación más clara y simplificada, que facilite su efectividad y adecuación a los objetivos de equilibrar la dinámica urbana y el desarrollo sostenible de la Ciudad.

2. A escala barrial, el objetivo fue preservar la identidad y la escala de los tejidos urbanos existentes, diferenciando la lógica normativa de los corredores respecto del interior de los barrios y reduciendo las transiciones abruptas entre ambos.

Con ese propósito, se realizó una revisión integral de las planchetas del Código Urbanístico, que incluyó la modificación de las Unidades de Edificabilidad no solo en los polígonos alcanzados por los proyectos de organizaciones vecinales, sino también en otras áreas de la Ciudad que presentaban situaciones similares.

Los criterios adoptados para la redefinición de la normativa se basaron en un análisis territorial detallado, con foco en la preservación de las zonas de baja densidad. Entre los indicadores considerados se incluyeron: el predominio del uso residencial unifamiliar, la altura promedio del tejido existente, la proporción de

área libre por manzana, la presencia de retiros frente de 3 metros y la configuración de tejido tipo huella tapiz.

Asimismo, se revisó la normativa aplicable a todos los pasajes de la Ciudad identificados como AE26. Como resultado, casi el 82% de estas parcelas fue reclasificado a la nueva Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja 0 (USAB 0), el 5% a USAB 1, el 12% a USAB 2 y solo el 1% a la Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA).

Por último, se incorporaron para su catalogación definitiva los 4.275 inmuebles incluidos en el listado de Catálogo Preventivo. Este listado ya cuenta con aprobación inicial y Audiencia Pública, y resta su aprobación definitiva por parte de la Legislatura.

3. A escala de manzana, se introdujeron modificaciones en las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), tipología predominante en áreas de baja consolidación urbana, con el objetivo de recuperar una mayor superficie destinada al Espacio Libre de Manzana. Esta medida busca mejorar la calidad ambiental y resguardando el espacio libre de manzana en los barrios aún no consolidados.

Como parte de estas modificaciones, se redefinieron los límites de ocupación del suelo. Las USAB que anteriormente permitían construir hasta un tercio de la manzana (LIB), ahora solo podrán hacerlo hasta un cuarto (LFI).

Además, se incorporaron nuevas tipologías dentro de esta categoría: se creó la USAB 0, con un plano límite de 9 metros; un nuevo USAB 1, con plano límite de 12 metros; y el USAB 2 que elimina el retiro, dejando llegar sobre Línea Oficial al plano límite de 14,60 metros.

La revisión del Código Urbanístico no fue solo una actualización técnica: fue el resultado de un proceso amplio, participativo y orientado al consenso. El proyecto de ley fue presentado ante la Legislatura porteña y debatido en once reuniones con asesores y legisladores de la Comisión de Planeamiento Urbano. Tras su aprobación inicial, se organizaron encuentros en las 15 Comunas, que permitieron recoger nuevas propuestas vecinales, muchas de las cuales fueron incorporadas al texto normativo.

La Audiencia Pública, extendida a lo largo de ocho jornadas con la participación de más de 1.700 oradores, sumó nuevas miradas y observaciones, también contempladas en la versión final de la norma, aprobada en segunda lectura. Todo el proceso se consolidó como una experiencia institucional de escucha activa, donde se construyeron acuerdos entre actores profesionales, sociales, comunitarios y políticos.

Además de los ajustes normativos en materia de edificabilidad e incentivos, el texto final incorporó reformas estructurales significativas. Entre ellas, se destacan:

● La creación de instrumentos para el monitoreo de saturación de usos, fundamentales para anticipar y gestionar desequilibrios urbanos.

● La designación de nuevas Áreas de Desarrollo Prioritario (ADP) en Constitución (N.º 3), Flores (N.º 4) y Pompeya (N.º 5), estableciendo Unidades de Gestión específicas para guiar intervenciones en cada territorio.

● La modificación del Título 8 del Código, que redefine los lineamientos para la reurbanización de barrios populares en el marco de la adhesión de la Ciudad al Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP), incorporando los polígonos reconocidos por dicho organismo.

● La actualización del procedimiento de catalogación y revisión del patrimonio, mejorando las herramientas de protección y valoración del legado urbano. ● La inclusión de criterios para la Protección Especial Ambiental, que establecen niveles deseados de calidad ambiental para restaurar la biodiversidad y mejorar el hábitat construido.

● La creación del programa “Ciudad Plural para el Hábitat Accesible”, destinado a promover políticas públicas y proyectos concretos que garanticen la accesibilidad universal en toda la Ciudad.

La revisión del Código Urbanístico durante 2024 consolidó un marco normativo más robusto, equitativo y orientado desde una lógica de planificación urbana territorial. Si bien la versión sancionada en 2018 fue fundamental para sentar las bases de una nueva normativa, esta actualización profundizó la mirada sobre la escala barrial y los tejidos de baja densidad.

Uno de los aportes más relevantes de esta reforma fue la incorporación de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA) como instrumento transversal. Esta herramienta de gestión del suelo innovadora, permite orientar y activar el desarrollo urbano hacia zonas estratégicas, fomentando una mayor oferta de viviendas, generando nuevos espacios verdes y promoviendo la recuperación del patrimonio histórico, dentro de un esquema más equilibrado y sostenible.

En conjunto, esta revisión no solo actualiza el cuerpo normativo, sino que lo reconfigura como una herramienta de gestión estratégica, con el fin de incorporar una transformación urbana equitativa y ambientalmente sustentable En ese sentido, constituye una plataforma normativa sólida, apta para articular los objetivos de políticas públicas con dinámicas de inversión privada y transformación del territorio.

Arq. Facundo Marzano*

*Arquitecto Urbanista, Especialista en Proyecto Urbano (CEPU) FADU-UBA (Facultad de Arquitectura Diseño y Urbanismo - Universidad de Buenos Aires).

Actualmente, se desempeña como Coordinador de Proyectos en la Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA). Lideró la actualización del Código Urbanístico y la nueva herramienta de Capacidad Constructiva Adicional. En roles anteriores, dentro del área de Desarrollo Urbano contribuyó al desarrollo de herramientas como la Ley del “Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable” y la Ley “Plan de Vivienda Asequible”. Ha participado en diversos proyectos urbanos como Mercado de Hacienda y Bajo Autopistas 25 de Mayo.

Como profesional independiente, ha llevado a cabo una variedad de obras y proyectos de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Además, es docente de grado en Proyecto Urbano y Proyecto Arquitectónico en la FADU-UBA y en la Facultad de Arquitectura y Diseño de la UADE. Su experiencia también incluye el asesoramiento en concursos y la participación como disertante en foros y congresos sobre Ciudades, representando a la Ciudad de Buenos Aires.