Se mantiene en 3 años la duración de los contratos de alquiler, se bajó de los 12 meses actuales a 6 meses el plazo mínimo para actualizar los precios, y se dispone como mecanismo de indexación al coeficiente Casa Propia que publica mensualmente el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
12/10/2023. Página 12
11/10/2023. La Nación, La Nación, La Nación, Infobae, Infobae, Clarín
INFOBAE
Nueva Ley de Alquileres: qué pasa con los contratos que se firmen mientras se espera la promulgación definitiva
La reciente reforma de la normativa que realizó el Congreso Nacional ha dejado al mercado inmobiliario en un estado de incertidumbre. Para el futuro hay más dudas que certezas
PorJosé Luis Cieri
El mercado inmobiliario se encuentra en un estado de incertidumbre. La Cámara de Diputados, bajo la influencia del Frente de Todos (hoy Unión por la Patria), ha dado un paso crucial hacia la sanción definitiva de un proyecto de ley que introduce modificaciones a la Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020. El proyecto, originado en el Senado, plantea, entre otros cambios, la extensión de la duración de los contratos a tres años y la implementación de ajustes semestrales, como previamente informó Infobae y donde las actualizaciones se realizarán por la fórmula Casa Propia que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación en el programa Procrear II.
Surge una duda: ¿Qué pasará con los contratos que se firmen ahora mientras se espera que se promulgue lo votado esta madrugada?
Hasta que no se promulgue ni efectivamente comiencen a regir los cambios aprobados recientemente todo sigue tal cual la Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020. Los contratos seguirán con la misma norma que ahora. Los que mantienen validez terminarán con las mismas determinaciones hasta su conclusión, por lo cual quien firmó un acuerdo en octubre podrá residir en la vivienda contratada hasta octubre de 2026 y los ajustes seguirían siendo interanuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que estipula el Banco Central.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, aclaró a Infobae que “solo los nuevos contratos (la ínfima cantidad que pueda llegar a haber) que se firmen luego de la puesta en funcionamiento de la nueva norma estarán regidos por la misma. Es decir que, si un contrato se ha firmado hace una semana con la actual Ley, se desarrollará durante sus tres años con ella, pero aquel que lo haga cuando la nueva Ley entre en funciones lo hará con las determinaciones de esta última”.
Desde el sector, también se argumenta que estos cambios llegaron en un momento inoportuno y que solo servirán para generar mayor confusión tanto en el mercado como en aquellos que están a punto de celebrar un contrato, ya sean propietarios o inquilinos.
Los contratos que se firman ahora se rigen por la ley actual, que está vigente hasta que se promulguen los cambios que se sancionaron esta madrugada. La ley no se aplica retroactivamente salvo disposición expresa
En la actualidad, en la ciudad de Buenos Aires, la oferta de departamentos en alquiler es escasa, con menos de 450 unidades disponibles, y resulta difícil encontrar propiedades de tres ambientes, necesarias para una familia tipo con uno o dos hijos.
Los precios continúan su ascenso constante, y tan solo en 2023, hasta septiembre, los valores en CABA han aumentado un 143%, esto se debe a la escasez de oferta y a la negativa de los propietarios a renovar contratos que han llegado a su vencimiento, optando únicamente por aceptar prórrogas.
Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a Infobae que “la ley actual no ha resultado beneficiosa para el mercado inmobiliario, lo que a su vez repercute negativamente en inquilinos y propietarios. Con los cambios recientemente aprobados, se prevé una disminución en la oferta, un aumento de la informalidad y alquileres más costosos, incluso en dólares. A pesar de las prohibiciones establecidas por la ley, lamentablemente, el mercado parece encaminarse en esa dirección”.
Por un tiempo convivirán dos contratos
Cuando entren en vigencia los cambios aprobados en el Congreso Nacional, coexistirán dos tipos de contratos: aquellos firmados antes de la promulgación de las reformas efectuadas esta madrugada y los que se celebren en el futuro, con una duración de tres años.
“Los profesionales inmobiliarios consideramos que esta nueva ley tendrá un impacto sumamente negativo en el mercado y la sociedad. Solo profundizará los desequilibrios y la profunda crisis que atraviesa el sector. La única forma de evitar un desastre mayor en el mercado es que los principales candidatos presidenciales hagan de la modificación de esta ley una prioridad absoluta de su Gobierno y se comprometan a abordar esta problemática una vez en el poder”, comentó Liotto con preocupación.
Queja de propietarios
Expertos sostienen que una vez que se apliquen los cambios en la Ley de Alquileres hará que prácticamente no se firmen nuevos contratos, ya que las determinaciones de la misma resultan inviables en el contexto actual de alta inflación.
“Indudablemente, esto agravará la crisis del sector, generando un aumento adicional en los precios y dificultando aún más la búsqueda de viviendas para los inquilinos”, añadió Ginevra.
Los propietarios de inmuebles también han expresado su oposición a las recientes aprobaciones en el Congreso Nacional, donde se dio luz verde al dictamen de mayoría procedente del Senado (respaldado por el oficialismo) y posteriormente avalado en la Cámara de Diputados.
Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina, compartió su punto de vista con Infobae, señalando que “estas modificaciones empeorarán la ya lamentable situación de los inquilinos. Castigan la publicidad en dólares y crean un índice de ajuste que considera cuestionable. Aunque se mantiene la duración de los contratos en tres años y se conservan otros aspectos problemáticos de la ley original, la prohibición de prórrogas agrava aún más la situación. Esto supone que los inquilinos ya no tendrán legalmente la opción de extender sus contratos cuando llegue su vencimiento, lo que podría dejar a miles de inquilinos sin vivienda”.
En referencia al método de ajuste a través del índice Casa Propia, consideró que es perjudicial para los propietarios por varias razones: se basa en promedios, lo que significa que utiliza valores desfasados del año anterior en un contexto de inflación creciente.
“Además, da preferencia a la menor de las tasas de aumento, ya sea salarial o de inflación, y aplica un descuento del 10% cada semestre. En resumen, se trata de un índice ficticio y perjudicial para los propietarios, lo que hace que el alquiler en estas condiciones resulte poco viable”, concluyó Matienzo.