Observatorio Metropolitano

La disolución del organismo deja al Gobierno nacional sin instrumentos de política pública. El déficit habitacional presiona sobre las provincias y los municipios, ¿Qué pueden hacer desde su rol? Cenital

Al oeste de Mar del Plata, cerca del estadio José María Minella, La Feliz no brilla como en las postales.

En el barrio Villa Evita, unas 330 familias viven en condiciones precarias y se organizan como pueden –un comedor, cuadrillas de trabajadores– mientras esperan soluciones de fondo. En 2022, gracias a un trabajo conjunto entre el gobierno nacional, la provincia de Buenos Aires y el municipio comenzaron obras de integración sociourbana, primeras en tu tipo en la historia de Mar del Plata. Como narra esta excelente crónica de LATFEM, los resultados para los barrios fueron reales, concretos. Una conexión eléctrica segura. Agua potable. Un desagüe para el lavarropas.

Pero la reciente disolución de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda pone en riesgo el futuro de este y otros programas en barrios carenciados. A unas cuadras de Villa Evita, en el barrio Fortunato de la Plaza, las obras se frenaron a poco de la llegada al gobierno de Javier Milei. Ahora, en la cooperativa que estaba encarando los trabajos, de 100 contratados quedaron 20. El programa Mi Pieza, iniciativa de la entonces Secretaría de Integración Socio Urbana que ofrecía apoyo económico a mujeres de barrios populares para mejorar o ampliar sus hogares, hoy está inactivo.

Según el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP), son 72 en Mar del Plata y 6.467 en todo el país. En Argentina, el déficit habitacional alcanza los tres millones de hogares.

La macro no resuelve todo

La Secretaria de Vivienda se eliminó formalmente el mes pasado, y sus pocos programas remanentes pasaron a la órbita del Ministerio de Economía. Antes, el Gobierno había cerrado el Procrear, eliminado el Fondo Fiduciario para la Vivienda Social y llevado a su mínima expresión el Fondo de Integración Socio Urbana, más conocido como FISU.

El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, argumentó que estos programas eran “todos mecanismos para transferir dinero a organizaciones políticas afines al gobierno anterior”. Pero lo desmienten casos como los de Villa Evita y las propias declaraciones del equipo del subsecretario de Integración Socio Urbana de la gestión Milei, Sebastián Pareja, donde aseguran que, por el contrario, los fondos del FISU “tuvieron mucho vuelo en obras en los barrios y está todo en orden”.

Sebastián Welisiejko, exsecretario de Integración Socio Urbana de la Nación y figura invitada de la última entrega 2024 de este newsletter, sostiene que los programas vinculados a la urbanización de barrios populares son el peor lugar para pasar la famosa “motosierra”. “No tiene ningún sentido que el FISU caiga en la volteada contra los fideicomisos. Este instrumento es la clave para darle escala a la integración de barrios populares, la política de Estado más importante para la superación de la pobreza estructural”, dijo el año pasado en una entrevista con Radio 10.

Iván Kerr, exsecretario de Vivienda durante el gobierno de Mauricio Macri, cree que el cierre del área de vivienda sin una estructura alternativa “implica abandonar herramientas claves para facilitar el acceso a la vivienda”.

“Los países más desarrollados, incluidos los de la OCDE —a la que Argentina aspira a ingresar—, entienden que la política habitacional no se trata solo de construir, sino de generar instrumentos financieros, normativos y de suelo que permitan ampliar el acceso a la vivienda”, dijo Kerr en una columna en el diario La Nación.

Y agregó: “La lógica de que ‘la macro ordenada resolverá todo’ no se verifica en ningún país del mundo: incluso en economías avanzadas, el acceso a la vivienda requiere de una política activa que combine financiamiento privado con mecanismos de apoyo público”.

El ex funcionario hizo un repaso por los programas de otras partes de la región que prueban que en estas pampas hacen falta más y no menos programas públicos. En Chile, el acceso al crédito se combinó con subsidios progresivos (como el subsidio al arriendo, que Fer Bercovich comentó hace poco en Cenital). Brasil tiene desde hace décadas planes de vivienda social en zonas de interés. En Colombia hay programas de alquiler con opción a compra. “Argentina, en cambio, pasa ahora de un sistema con fallas estructurales a la ausencia total de institucionalidad”, concluye Kerr.

¿Y entonces?

Los reclamos para que el Estado nacional no se desentienda del problema del déficit habitacional deberían ir de la mano de demandas similares dirigidas hacia los gobiernos provinciales y municipales.

Marcelo Corti, urbanista y editor de Café de las ciudades, recuerda que todas las provincias cuentan con su propio instituto provincial de vivienda, por lo que no es difícil pensar un rol protagónico de los gobiernos subnacionales (dado que las capacidades institucionales y jurídicas ya están). “Lo que pasa es que los institutos siempre se manejaron con fondos nacionales”, lanza Corti, haciendo referencia a la estrategia verificada hasta ahora de hacer poco y nada por fuera de los recursos que bajaban de Nación. “El desafío consiste en desarrollar empresas estatales que tengan un funcionamiento más dinámico y que se aboquen específicamente a la producción de vivienda”.

Los municipios también pueden jugar un papel, y aquí Corti cita “ejemplos exitosos en localidades pequeñas y medianas de Córdoba” como los de Monte Cristo o San Basilio. “La clave está en la voluntad política de las provincias y los municipios por cambiar su concepción histórica de que la vivienda social va afuera de la ciudad porque ese suelo es barato”, dice Corti. “Se trata de tener el coraje de hacerlo y, sobre todo, de generar suelo urbano de calidad”.

Pero, ¿cómo se consigue suelo? Corti me dice que hay varias maneras. “Además de las elementales, como disponer de suelo propio, comprar o expropiar, se puede trabajar con convenios urbanísticos, es decir, que una parte sustancial del pago de plusvalía por una norma urbanística más permisiva puede ser la entrega de suelo, ya sea en el mismo lugar donde se realiza el convenio o en otro predio que también se ubique en zonas consolidadas”.

Al mismo tiempo, dice, los Estados provinciales o municipales también pueden lanzar acuerdos con aquellos propietarios privados que tengan lotes o viviendas que no pueden refaccionar por falta de fondos, y darles créditos o subsidios a cambio de quedarse con una parte de lo producido como vivienda de interés público. Todo esto sin mencionar las experiencias de las zonas de acción concertada (ZAC) francesas o los planes de sector de Bogotá.

Captura de valor

Cynthia Goytia, especialista en mercados de suelo y directora del Centro de Investigación en Políticas Urbanas y Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), también cree que los gobiernos locales están llamados a jugar un rol más importante.

Los motivos preceden al gobierno de Milei y tienen que ver con una demanda creciente por servicios y bienes públicos que –a su vez– responde al acelerado proceso de urbanización de las últimas décadas. En un contexto donde cada vez se le piden más funciones a los gobiernos provinciales y municipales, el desafío consiste en aumentar los ingresos propios mediante los llamados land-based instruments, que en algunos casos toman la forma de asociaciones público-privadas pero que en otros se acercan más a los modelos mencionados por Corti.

¿Qué forma pueden tomar estos instrumentos de captura de valor? Pueden ser desde el pago de plusvalías en parcelas que se beneficiaron con el cambio de normas urbanísticas hasta contribución por mejoras (como el adicional de ABL que pagaban los inmuebles ubicados a menos de cuatro cuadras de las nuevas estaciones de subte, con las que se financiaba el Fondo Permanente para la Ampliación de la Red de Subterráneos). La lógica detrás de estas acciones es que el Estado debe recuperar parte del aumento del valor de la tierra para el beneficio de la comunidad a través de mecanismos fiscales, bajo la idea de que ese aumento en el valor proviene de la acción de personas o instituciones distintas al propietario.

No es ciencia ficción: desde 2009, el municipio de Trenque Lauquen, en provincia de Buenos Aires, lleva adelante un programa modelo de contribución por mejoras donde el municipio realiza obras y le otorga a los propietarios la posibilidad de pagar con terrenos.

De esta forma, y en palabras de la apoderada de una de las familias propietarias citadas en este artículo, “la familia puso un terreno baldío, se desentendió de la construcción de las obras de infraestructura y a cambio recibió terrenos urbanizados que ahora puede vender en el mercado según las necesidades familiares”. De paso, resuelve muchas de las famosas peleas familiares por el destino de una propiedad o terreno.

“Estas herramientas pueden constituir un aporte importante para el desarrollo de una expansión urbana organizada al tiempo que cierran la brecha de infraestructuras (redes de transporte, agua y alcantarillado) entre las zonas centrales y las periféricas”, escribió Goytía en un paper reciente sobre políticas de uso del suelo en América Latina. “En muchas ciudades aún hay espacio para mejorar la progresividad del sistema impositivo, la valuación fiscal y la actualización de los catastros y la gestión de la recaudación para mejorar el cumplimiento por parte de los contribuyentes”.

Resumiendo. 1) Al menos en el futuro inmediato, vamos hacia el corrimiento total del Gobierno nacional en temas de vivienda. 2) El déficit habitacional es enorme y va a presionar sobre los gobiernos provinciales y municipales, que hace tiempo están llamados a desempeñar más funciones de las que actualmente cumplen. 3) Estos gobiernos tienen a disposición una batería de medidas, de probada eficacia, para mejorar el acceso a la vivienda. Ahora solo falta la voluntad política.