Lucila Barreiro. 27/12/2022. La Nación
Con una ubicación privilegiada cumple con los requisitos de la ciudad de los 15 minutos.
Ya en 1985, los desarrolladores lo imaginaron como “la puerta norte”: el sitio donde uno llega y se despide de la Ciudad de Buenos Aires. Con un predio de 120 hectáreas, en el kilómetro 19 de la Panamericana en el límite de los partidos de San Isidro y San Fernando, Buenavista se pensó desde un primer momento como una extensión urbana.
En ese entonces, la ciudad “formal” llegaba hasta la calle Márquez, en San Isidro, y todo el resto aún eran áreas muy desconectadas unas de otras. Con el correr de los años y el boom por vivir en barrios cerrados, las urbanizaciones fueron creciendo y hoy llegan a más de 50 km de la Capital. Y, en entre la ciudad y el verde, quedó Buenavista. Ubicada en un punto neurálgico entre el triángulo de San Isidro, San Fernando y Tigre, con acceso estratégico por Bancalari a minutos de la General Paz, de la misma forma que ocurrió con Nordelta, Buenavista va paso a convertirse una ciudad en sí misma.
Un espacio que parece cerrado pero es abierto
Es una urbanización abierta con barrios cerrados, complejos residenciales, tres colegios, un centro comercial y oficinas en un predio de 120 hectáreas con todas las cualidades de las microcentralidades, zonas en las que se puede encontrar de todo: verde, seguridad, servicios, educación, salud y espacios comerciales y gastronómicos.
Desarrolladores como los Camps -creadores de la marca Quartier-; Milagros Brito, de Vizora y dueña del sello Arboris; y el grupo desarrollador de Ayres, se animaron con proyectos en el área. “Es el Puerto Madero de zona norte, un área muy buscada por los hijos que se independizan de los padres que viven en barrios cerrados cercanos”. Así lo describe Martín Boquete, director de Toribio Achával, la inmobiliaria que comercializó varios de los terrenos de la zona.
La inspiración surgió de las ciudades centro europeas. Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter- que trabajó en el diseño de los espacios comunes del centro de oficinas pone como ejemplo el barrio Les Cèdres de la ciudad suiza de Chavanne.
Quien recorre la zona tiene la sensación de estar en un emprendimiento cerrado con la particularidad de que es abierto. Un dato no menor es que 55 de las 120 manzanas están destinadas a espacios recreativos y que un gran porcentaje de las áreas verdes están concentradas en uno de los lados del emprendimiento. Además, tiene una gran plaza central de nueve hectáreas y dos lagos. “Es un lugar con mucho futuro por la tendencia de descentralización que está generando la pandemia incentivada también por la necesidad de la gente de vivir en contacto con la naturaleza”, coincide Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, la inmobiliaria que comercializa un proyecto en la zona.
La calle Uruguay conecta los dos ramales de la Panamericana, a metros del acceso del Buen Ayre, y está integrado a la Horqueta. “Lo más importante que sucedió en los primeros años del desarrollo para logar esta puerta norte fue la creación de la calle Uruguay, que no existía en esa época y comprometía a dos municipios. A partir del empuje de los desarrolladores y la consolidación de la calle, el crecimiento fue meteórico”, apunta a LA NACION Soledad Pato Vionnet, consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana, que trabajan con Buenavista en las distintas instancias de desarrollo.
Pensada desde el principio como una comunidad, lo primero en desembarcar vino desde el sector educativo, con los colegios: el Saint Mary of the Hills y el San Esteban. Hace unos años también se sumó el San Andrés que adquirió poco más de 16 hectáreas para desarrollar su sede central. En la zona también funcionan dos clubes: el club BA inaugurado en 2005 y el club de rugby Virreyes, un espacio de gestión social en donde entrenan los jóvenes que viven en las zonas aledañas. Los desarrolladores de la tierra también destinaron un espacio a un club de tenis público con pileta de natación, cinco canchas de tenis y gimnasio al que se puede acceder sin necesidad de ser socio. El año próximo otro tradicional colegio de San Isidro, el San Marcos, instalará ahí su campo deportivo.
¿Cuál es el perfil de la demanda? Es un lugar elegido por matrimonios de zona norte que atraviesan el síndrome del nido vacío -sus hijos se fueron de sus casas- pero también por parejas jóvenes con hijos pequeños o recién separados. “No solo es un lugar elegido por familias, puede vivir cualquiera en cualquier momento de su vida, hay tipologías pensadas para todas las etapas de la vida”, apunta Pato Vionnet.
Cómo fue la idea original
Los primeros trabajos del grupo empresario dueño de la totalidad del predio fue idear el masterplan, realizar el saneamiento de la tierra, la infraestructura y su puesta a punto ambiental y legal. Del masterplan original quedan 22 hectáreas en el corazón de Buenavista.
Los propietarios, cultivadores del bajo perfil, reconocen que no dejan nada librado al azar: venden a cuentagotas cada tierra y siguen de cerca los pasos de cada uno de los proyectos que compran. La elección de quienes desembarcan no es casual y se obsesionan porque cada emprendimiento se termine en el tiempo planeado. Es decir, buscan que los proyectos se construyan rápido, se vendan y se genere una demanda aspiracional. “Se lanzan cuando hay una demanda explicita: se comercializan, se entregan y se genera comunidad rápidamente”, explica Pato. Hasta ahora, siempre hubo una oferta de metros limitada. “Nos garantizamos que se terminen los proyectos y si no los comienzan en el plazo acordado, hay una cláusula en la escritura que establece que tienen la obligación de revendernos esa tierra. No queremos que hagan land banking”, comenta uno de los socios que maneja la comercialización del predio.
La primera apuesta fue Greenlands, un barrio cerrado boutique de siete hectáreas con 89 lotes. Lo lanzaron en 1999, se vendieron 20 lotes a US$120/m² pero la debacle económica del 2001 los obligó a recalcular. Igual, quienes compraron hicieron un buen negocio y hoy por ejemplo una casa de 310 metros cuadrados con tres dormitorios en un terreno de 650 metros se publica a partir de US$750.000. Años más tarde, en 2008 desarrollaron otro barrio cerrado top: Winbells.
El primer proyecto residencial fue Terrazas del Sol en 2007, un fideicomiso al costo que se colocó en apenas tres meses y en donde un dos ambientes se vendía a US$55.000, en 2013 se realizó el proyecto Santa Catalina en donde un dos ambientes defendía valores de venta de US$105.000. “Colocamos las 93 unidades en cuatro días”, recuerda Mieres, quien también participó de la ejecución de otros dos fideicomisos al costo construidos hace apenas dos años: edificios residenciales en los que, por ejemplo, una unidad con un dormitorio en 2017 se vendió a US$135.000 y hoy se puede conseguir en US$190.000.
Otra de las primeras empresas en aterrizar fue Quartier, que desarrolló condominios de lujo que se vendieron en pocos meses. Cuando apostaron a la zona, según cuenta Carlos Spina, socio y director de Argencons, era replicar lo que habían hecho en Nordelta. “Vimos un potencial enorme en un lugar con una ubicación inigualable, con colegios que ya se habían instalado ahí y una demanda que empezaba a buscar algo distinto en la zona. En ese entonces -por 2012- ya el metro cuadrado lo vendimos a partir de los US$2000 y las últimas unidades en US$3000″, detalla.
Nuevo proyecto en construcción
Además, con el frente sobre la avenida Uruguay 6150, entre las calles Santa Rita y Carlos Tejedor y a tan solo 1000 metros de la Panamericana, se lanzó un nuevo proyecto sobre una manzana de casi 20.000 m². Con una inversión total de US$30 millones, el desarrollo Palmera Campus apunta a acaparar una demanda que sigue creciendo con departamentos de diferentes tipologías. El proyecto contempla el nuevo concepto urbano, que combina residencias con propuestas gastronómicas y comerciales, sumado a un entorno natural en una ubicación estratégica.
La obra empieza entre enero y febrero y se entrega dentro de 36 meses, según detalló Gutavo Menayed, el CEO de Portland. La venta de pre pozo está entre los US$2000 y los US$2400 el metro cuadrado.
“Es una zona que ya está muy de moda con un un nexo único entre las áreas de Tigre, Nordelta y la Ciudad. Además, se está convirtiendo en un polo comercial y empresarial muy interesante”, dice Menayed, a cargo del emprendimiento.
Con 119 unidades vendidas en apenas unos meses, los precios de los departamentos de dos y tres ambientes rondan los US$160.000 y US$200.000; un ticket atractivo para un consumidor final para esa zona. El emprendimiento se compone de cinco bloques independientes. En el caso de los dos primeros, cuentan con planta baja y cuatro pisos. En cambio, los otros tres tienen planta baja y cinco pisos. En su totalidad, Palmera Campus contará con 248 unidades de dos, tres y cuatro ambientes dispuestas en torno a más de 6000 metros de parque.
Se trata de unidades urbanas pensadas para la post pandemia: con amplios balcones aterrazados con parrilla, jardines privados para los departamentos en planta baja y grandes terrazas para las unidades del último nivel.
En cuanto a la segunda etapa, ya se está comercializando, con descuentos del 25% por pago al contado. Para los que prefieren la opción con financiamiento, el descuento es del 15% y se ingresa con el 35% al momento de la firma del contrato.
Cuáles son las inversiones y rentabilidades del Business Park
Además del ya consolidado centro comercial con 70 unidades entre locales y oficinas, la novedad del masterplan está en el desarrollo del Business Park: un espacio que combina oficinas, residencias, locales comerciales, un nuevo polo gastronómico y un hotel cinco estrellas.
Ubicado en los terrenos aledaños al predio que ocupaba históricamente el supermercado Walmart -hoy bajo la nueva identidad de Híper ChangoMAS, tras la adquisición del Grupo De Narváez de la cadena estadounidense-, el desarrollo corporativo también es parte del plan estratégico de crecimiento de la urbanización.
El centro de negocios -frente al edificio de SC Johnson- ocupa seis lotes y suma más de US$100 millones de inversión. En la actualidad, está finalizando la construcción de los tres primeros proyectos y hay otras tres torres, que incluyen viviendas residenciales y un hotel con lo cual ya se logrará una masa crítica importante de oficinas y locales para comenzar a posicionarlo como polo comercial.
“Hoy el objetivo está puesto en el área comercial. Creemos que hay muchos proyectos por delante que van a ser consecuencia del despegue del área de negocios”, señala Pato Vionnet.
La particularidad del Business Park es que ningún proyecto que se construya adentro tendrá acceso desde la calle sino que se ingresará a través de un corredor interno, lo que generará un microclima con oficinas, un proyecto multiuso con departamentos, comercios y un hotel.
“Si Buenos Aires se estaba descentralizando pre pandemia ahora hay una aceleración. La gente cada vez quiere menos ir al centro. Pasa lo mismo en otros polos que se consolidan en otros lugares, como ocurre en zona oeste con Parque Leloir”, señala Martin Cukier, socio del Grupo BPC, una de las desarrolladoras de los proyectos en el parque corporativo.
En 2015, la empresa BPC llevó adelante Palmas Buenavista de US$10 millones de inversión, un proyecto residencial con 56 departamentos con valores de pozo de US$2200/m² y reventas por US$3200/m², una vez terminados. Son tres edificios los que se terminan este año: Park 10, One Palmas y P8. En One Palmas ya se están instalando empresas y se está empezando a ofrecer en alquiler. Los valores rondan los US$2800/m² y para alquilar se calcula que está entre US$20/m² y US$25/m². “Van a cubrir un segmento de demanda de edificios corporativos que hay en la actualidad. Internamente no son oficinas enormes, están pensadas para el directorio de una empresa o un grupo comercial o sucursales. Tiene que ver con las demandas que se ajustan al nuevo contexto”, dice Cukier.
Además, ya se inició el proyecto Palmas Park que tiene tres torres, una de las cuáles es la del hotel Hilton Garden Inn. En cuanto a las ventas, en lo que es residencial quedan sólo tres unidades disponibles. Y en el hotel queda un 40%. “La parte residencial se inaugurará a fines de 2023 y el hotel a mediados 2024″, indica Roberto Sambrizzi, CEO del grupo TRG, que es uno de los codesarrolladores y tiene 40.000 metros cuadrados en ejecución dentro de Buenavista junto a BPC.
“En las reuniones comerciales nos pasa que la gente joven dice que sus amigos quieren vivir acá porque está de moda. Es que a nivel residencial es súper variado, por todo lo que ofrece en cuanto a lo comercial, por ubicación, por el polo educativo”, añade Cukier.
Comprar una habitación de un hotel de lujo
En el caso del hotel, se contempla un formato de inversión en el que cada habitación tiene una cantidad de participantes. Una vez operativo, cada inversor recibe el monto que le corresponde. Ahora, los desarrolladores lanzarán una nueva iniciativa de inversión. “Estamos lanzando una modalidad que es una venta fraccionada para inversores más chicos, que tienen ahorros en dólares y que no saben qué hacer. Pueden adquirir un porcentaje de las habitaciones. Hoy un inversor con el equivalente a US$25.000 puede ser parte del negocio del Hilton”, añade el socio de BPC.
Según las proyecciones de diferentes estudios de mercado que realizaron, en promedio, la rentabilidad triplicaría la de un departamento: entre un 6% y un 11%.
En tanto, en los pisos más altos de la torre que ocupará el Hilton Garden Inn, se hará una extensión del hotel, con departamentos amueblados que serán manejados por el Hilton. “La idea es que sean ocupados, por ejemplo, por un técnico de Volkswagen que se instala por dos meses y prefiere vivir en unidades ya amuebladas, como un servicio de alquiler temporario”, señala.
Además de los 700 metros cuadrados destinados a locales comerciales, donde se instalarán marcas de lujo, los desarrolladores evalúan la posibilidad de abrir un mercado gastronómico.
“Dentro de lo que es un contexto macro muy difícil tenemos plena confianza en el éxito del proyecto. No sólo por la ubicación estratégica, sino también por los servicios que damos a los empleados que van a trabajar ahí. Más allá de los amenities, que incluyen rooftops, restaurantes, gimnasio e inclusive un helipuerto, se suma todo lo que la comunidad Buenavista le da a los empleados. Por ejemplo, la empresa de Johnson siempre tuvo convenio con el club Buenavista, y los empelados mandan a los hijos a las colonias de vacaciones. Es walking distance de las oficinas. Ofrecemos un plus que buscan las empresas para lograr que los empleados quieran regresar a la presencialidad en las oficinas”, explica el CEO del del grupo TRG.
Según Sambrizzi, para competir con la vacancia que hay en todo el corredor norte, la propuesta tiene que ser superadora no sólo en lo que ofrecen los edificios de oficinas puertas adentro. “Por eso, sumamos restaurantes, servicios bancarios, se salud, gimnasios, servicios de esparcimiento, para tener una ventaja competitiva con servicios diferenciales. Hoy las empresas más allá de la calidad constructiva se preocupan por la calidad de vida de los empleados en el momento en que no trabajan. Que tengan lugar para hacer deporte, que haya buena gastronomía, por ejemplo, para que vayan felices a trabajar. La idea es generar sinergias en un polo de trabajo. En este sentido, es casi más importante lo que hay afuera que lo que hay adentro del edificio”, apunta.
“Adicionalmente estamos estudiando más proyectos y analizando muy bien la demanda en el parque de negocios para seguir dando más servicios. Conocemos bien lo que la demanda necesita, que es muy selectiva”, finaliza.