Mauricio Giambartolomei. 14/12/2022. La Nación
El convenio urbanístico solicitado por la constructora fue denegado por la Secretaría de Desarrollo Urbano de la Ciudad.
El proyecto para construir una torre de hasta 70 metros de altura en Palermo Chico, o Barrio Parque, en una zona catalogada como Área de Protección Histórica (APH), fue descartado por el gobierno porteño al considerar que el convenio urbanístico solicitado por la empresa constructora no tenía ningún beneficio para la ciudad ni el barrio. La propuesta había generado malestar y rechazo entre los vecinos que mostraron su preocupación por el avance inmobiliario; también por embajadas y otras entidades que residen allí.
La construcción se está realizando sobre cuatro lotes de la calle San Martín de Tours, entre Castex y Avenida Del Libertador, con una autorización para edificar hasta ocho pisos, aunque la intención era llevarla a 23, lo que provocó la reacción de diferentes organizaciones de defensa del patrimonio que recurrieron a la Justicia para frenar el proyecto.
La decisión de la Secretaría de Desarrollo Urbano finalmente llegó: rechazó el convenio urbanístico, uno de los más de 100 presentados en toda la ciudad por diferentes empresas para ampliar la superficie de construcción.
“La Dirección General de Planeamiento Urbano, habiendo hecho un análisis pormenorizado del proyecto concluyó que desde el punto de vista urbanístico no resulta factible la suscripción de un Convenio Urbanístico bajo los lineamientos propuestos por el solicitante”, dice la resolución firmada por el secretario de Desarrollo Urbano, Alvaro García Resta.
“En virtud de la documentación presentada, lo solicitado por el peticionante y del análisis realizado por los órganos competentes de esta Secretaría corresponde el dictado del acto administrativo que deniegue la factibilidad del proyecto”, agrega en la conclusión, poniendo punto final al proyecto de ampliación.
Cómo lo había anticipado LA NACION, el gobierno estaba analizando el caso en detalle y aunque faltaba darle confirmación oficial, todo indicaba que sería rechazado. Según fuentes del área que firmó la resolución, en este caso la ampliación no generaba un aporte urbanístico importante para el barrio; por el contrario, afirmaron, solo sumaba perjuicios en Barrio Parque.
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Las obras comenzaron hace varios meses a cargo de la constructora NorthBaires sobre cuatro lotes donde hace algunos años había un terreno baldío y tres casas. La superficie total suma 1340 metros cuadrados. Al tratarse de un área APH, según el código urbanístico las parcelas no podrían exceder los 1000 m², por lo que habría una excedencia del 34%, según denunció la agrupación Palermo Chico Protege. Sin embargo, esta no es la única irregularidad que presentó el proyecto.
Los vecinos sostienen que, además de las alturas que pretendían construir, “la propuesta combina volumen entre medianeras con semilibre y en la zona no se permite combinar tipologías”; las propiedades en la zona APH deben cumplir con la obligación de un retiro de tres metros desde la línea oficial “y el proyecto de NorthBaires está sobre la línea oficial”; el completamiento del tejido, igualando alturas adyacentes, no está permitido en APH “y el proyecto establece que se eleva para copiar la altura de la Embajada de Corea”, entre otras.
Northbaires avanzaba con la obra y había explicado que “como en todos sus desarrollos la empresa respeta la totalidad de las normas y marcos regulatorios establecidos por las autoridades competentes”.
Ante la consulta de LA NACION, sobre el fallo que desestima el convenio urbanístico la constructora manifestó: “La compañía fue notificada extraoficialmente de la decisión del Gobierno de la Ciudad. Como en todos sus desarrollos, NorthBaires respeta en su totalidad los marcos regulatorios que rigen la actividad”.
La oposición de los vecinos comenzó con una acción simbólica, la de juntar firmas para generar consenso y acudir a la Justicia. En marzo de 2020, se presentó el primer amparo cuando se estipuló una altura máxima de construcción de 26,43 metros en una zona APH donde se permite hasta 14,60 metros; el segundo fue en noviembre pasado al conocer la solicitud de ampliación superior a los 70 metros de altura.
En agosto de 2020 un fallo dictó la nulidad parcial de la obra, pero permitió seguir construyendo en los tres subsuelos de cochera y las áreas de servicios hasta la cota cero, es decir, hasta la superficie. El titular del Juzgado en lo Contencioso, Administrativo, Tributario y de Relaciones del Consumo N° 5 de la Ciudad, Martín Converset, aún no emitió un fallo definitivo.
El nuevo Código Urbanístico establece como mecanismo válido la utilización de los convenios urbanísticos mediante los cuales la Ciudad accede a una compensación económica. La Secretaría de Desarrollo Urbano se encarga de estudiar las propuestas y decidir cuál podría ser tratada en la Legislatura, donde se termina de definir la autorización. A cambio, las empresas deben realizar una contraprestación económica por construir los metros excedentes; ese dinero es destinado a otros proyectos públicos de la ciudad como puede ser la urbanización de las villas o la mejora del espacio público.
En diciembre del año pasado, en la Legislatura se aprobaron 11 convenios de ampliación o construcción de edificios que podrían superar los 70 metros de altura y los 20 pisos. Los proyectos se encontraban en ocho barrios porteños y por ellos las empresas tuvieron que aportar 34 millones de dólares al Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus), que fue creado para financiar obras en el microcentro y macrocentro.
La de San Martín de Tours al 2800 era uno de los más de 100 desarrollos que solicitaron permisos especiales. Hasta el momento, 36 se catalogaron como factibles de realizar, por lo que fueron elevados por la Jefatura de Gabinete a la Legislatura para que delibere. Once de ellos ya fueron aprobados.