24/03/2018 - Clarin.com ARQ| Inés Álvarez
Debate
La reacción frente a las nuevas normas urbanas. Los argumentos a favor y en contra de las torres en altura.
Altura. El nuevo Código establece un rango de 6 alturas máximas, muy parecidas a las que existen.
El Gobierno de la Ciudad impulsa un nuevo Código Urbanístico que reemplazará al creado en 1977 y que fue emparchado innumerable cantidad de veces. Las autoridades afirman que la nueva norma busca generar homogeneidad en el tejido urbano de Buenos Aires, promueve la mezcla de usos y tiene una mirada sustentable y moderna de la función urbana.
Para lograr previsibilidad, entre otras cosas, establece un rango de seis alturas máximas fijas que fluctúan según la densidad de cada zona. En las grandes avenidas como Libertador o 9 de Julio, se establece un límite de 38 metros y 31 metros (12 pisos y 9 pisos, respectivamente), en las calles normales, de 22 y 16,5 (6 y 4 pisos) o de 10,5 y 9 en calles y pasajes.
Los impulsores de la norma aseguran que esta limitada cantidad de variantes dará transparencia a todo el sistema evitando lo que llaman “las torres sorpresas”, construcciones altas que desentonan con el entorno de baja densidad. La misma medida evitará las “esquinas enanas”, la situación inversa.
Otra de las novedades del Código de Edificación propuesto es que se elimina el FOT y el FOS y permite que todas las parcelas de una misma cuadra puedan llegar a la misma altura máxima.
Sin embargo, los cambios despertaron algunas dudas y opiniones a favor y en contra, éstas últimas exacerbadas por el decreto que suspende por el término de 180 días -que corren desde el 23 de marzo- los trámites de consulta al código de Planeamiento Urbano que no hayan obtenido la factibilidad y que superen las alturas permitidas en el Proyecto de Nuevo Código Urbanístico.
En cuanto al contenido de la normativa que todavía se debate en la Legislatura, existe la paradoja de que ambos extremos coinciden en entender al nuevo código como superficial, y no como un cambio de paradigma como pretenden sus promotores.
“No es un cambio sustancial ni una transformación en pos de una ciudad para el futuro, de acá a 30 años” - advierte el arquitecto y consultor inmobiliario José Rozados. “Se plantea como una gran revolución cuando no lo es para nada. El criterio actual, morfológico, considera que la homogeneidad es buena. Para mí no es tan absoluto. Como arquitecto creo que la uniformidad lleva a la monotonía y me parece que a lo largo de una manzana es positivo que haya heterogeneidad”.
La arquitecta Magdalena Eggers, especialista en normativa, considera que de por sí la capacidad constructiva que tiene hoy la ciudad es alta, sobre todo en los centros barriales y las avenidas. “Creo que el nuevo código va a afectar a los barrios de baja densidad porque les quitará identidad. En una zona de casa bajas que hagan edificios que vayan al tercio de la manzana con 17,50 metros de altura va a ser impactante. Y en otras zonas se proponen alturas mucho mayores que las pre-existentes sin estudios previos sobre esos sectores”.
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Rozados está en desacuerdo: “Este código se fundamenta en la preexistencia dando por sentado que es buena. Hay alturas, sobre todo en los barrios del Sur, en donde hay casas bajas cuando en realidad habría que incentivarlos dándoles mayor edificabilidad para que puedan vivir más familias”.
Por su parte, el desarrollador y consultor inmobiliario, Damián Tabakman, sugiere que en líneas generales el código es favorable, con excepción de ciertas restricciones. “Como desarrollador no debería opinar sobre las normas urbanas. Solo debería importarme que exista un marco legal claro para atenerme a lo que se pueda hacer, sin riesgos. Pero al respecto debo decir que el mercado valora más las torres y la altura. Quiero hacer torres (y me opongo a quienes se oponen): para poder vender más caro lo que haga y para ganar así más plata como desarrollador”, confiesa. A su vez, Tabakman agrega: “De hecho, el Estado se está guardando el derecho a permitir torres muy altas en sus tierras a vender, como Puerto Madero, Retiro y Tiro Federal. Es injusto que solo admitan torres donde les conviene para que los lotes que vendan, valgan más”.
Las críticas de la arquitecta Eggers son parciales, con algunos puntos favorables y otros que deberían pulirse. “Eliminar el FOT es positivo porque le hizo mucho daño a la ciudad. Además con este código son más claras las normas, se define la altura y la cantidad de pisos. Pero hicieron tabla rasa y se olvidaron de que los barrios tienen identidades. También estoy de acuerdo con que las torres se limiten, porque producen disrupciones de tejido y no colaboran con el espacio público de la ciudad”.
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Rozados coincide, pero en un sentido crítico. “El código se quedó en un montón de declamaciones que son políticamente correctas y que juegan a favor de la ‘tendencia antitorre’. No estoy de acuerdo con que se puedan construir torres enormes en todos lados pero también considero que es lamentable para una ciudad como Buenos Aires que la altura máxima sea de 60 metros y que se niegue la posibilidad de que grandes estudios de arquitectura decidan dentro de 10 años hacer una torre de 150 pisos, o de la mitad, como pasa en muchas grandes ciudades del mundo”. Y sobre este punto, Rozados hace una aclaración central: “Se equipara a las torres con edificios de cinco pisos. Hace falta mucha docencia para explicar que el concepto de densidad no es malo. Una densidad controlada promueve negocios en la zona y un mejor aprovechamiento de la infraestructura existente”.
La cuestión de la identidad tiene varias aristas. Mientras que para Eggers los barrios de baja densidad podrían verse trastornados por la incorporación de edificios más altos, para Tabakman es justamente esta diversidad el rasgo más destacable de la Ciudad, algo que hay que cuidar y promover. "Como arquitecto, amo las torres y los paisajes urbanos heterogéneos, como Manhattan. Allí, lo diverso es lo que prima: edificios bajos linderos a rascacielos. Divino, enérgico, potente. Para mí, Buenos Aires tiene un ADN más similar a New York”, concluye.