Observatorio Metropolitano

A la refuncionalización de antiguos docks y depósitos le siguieron las torres más altas del país, que le dieron perfil al barrio más joven de CABA. El lujo es protagonista, atrae demanda e integra el mercado inmobiliario premium. Infobae

Infobae
PorJosé Luis Cieri

Puerto Madero, un lugar supercotizado de la ciudad de Buenos Aires, celebra el 35º aniversario del inicio de su transformación. El proceso de recuperación comenzó en 1989 con la creación de la Corporación Antiguo Puerto Madero, una sociedad anónima conformada por el Estado Nacional y CABA. En aquel momento, el objetivo principal era reconvertir la antigua zona portuaria y conectar la ciudad con el río.

Los antiguos docks portuarios y depósitos de granos se transformaron en inmuebles multi-propósito de lujo. Luego llegaron torres que hoy dibujan el perfil y marcan el techo de la Argentina y de Sudamérica. El llamado “barrio más joven” de CABA ostenta la Alvear Tower, la torre residencial más alta de la región, con 235 metros de altura.

La recuperación de Puerto Madero abarcó 170 hectáreas destinadas a la expansión del área central porteña. Este proyecto revitalizó la zona y también la consolidó como un centro residencial, gastronómico, cultural y de negocios, además de proporcionar un pulmón verde y recreativo.

El barrio debe su nombre a Eduardo Madero, un comerciante que presentó tres proyectos para la construcción del puerto de la ciudad, siendo el último aprobado en 1882 por el entonces presidente de la Nación, Julio Argentino Roca. Infobae recordó la historia de como nació esta zona, mencionando a dos de los principales artífices del barrio: Eduardo Madero y el ingeniero Luis Huergo.

Varias décadas pasaron desde su etapa de expansión hasta su declive en el siglo XX, pero desde 1989 hasta hoy, el barrio registró un constante crecimiento.

La Corporación Antiguo Puerto Madero, que no recibía fondos públicos, financió la infraestructura mediante la venta escalonada de terrenos, comenzando por los galpones del norte (que tenían mayor valor debido a su proximidad con Retiro). Hoy, la Corporación de Planeamiento Metropolitano (CPM, pues hubo cambio de nombre) completó gran parte del proyecto, que incluye una red vial, serviductos subterráneos, apertura de calles y 28 hectáreas de espacios verdes, además de la rehabilitación de la Costanera Sur.

“En cuanto al sistema vial, se desarrolló una amplia red de bulevares, avenidas y calles con cordones cunetas de hormigón y rampas para discapacitados, un elemento innovador para el urbanismo de la ciudad en esa época. Actualmente, el proyecto está casi completo, con aproximadamente 1.500.000 de metros cuadrados de superficie construida”, destacó a Infobae Agustina Olivero Majdalani, presidenta de la CPM.

Etapas del desarrollo de la recuperación de Puerto Madero:

• (1989–1992) -Se conformó la sociedad y se vendieron propiedades en el oeste del puerto, iniciando el redesarrollo y cubriendo los costos iniciales. En 1991, se lanzó el Concurso Nacional de Ideas. Los edificios históricos, como los depósitos, fueron restaurados para combinar patrimonio y desarrollo..
• (1993–1995) -Se elabora el anteproyecto urbanístico y se presenta la normativa. El plan incluía actividades comerciales, culturales y recreativas, además de la creación de parques de escala metropolitana. Aunque el plan original daba prioridad a las oficinas, finalmente las residencias representaron el 64% de los edificios, sumando hoteles y complejos como el Faena Arts Center y el Museo Fortabat.

• (1996–2000) - Se realizaron la mayoría de las obras de infraestructura, financiadas con la venta de terrenos. Los inversores pasaron de pequeñas y medianas empresas a grandes firmas.
• (2001–2014) - En esta etapa hubo dos fases: la primera (2001-2003) estuvo marcada por la crisis económica, ralentizando la urbanización. La segunda (2004-2014) se centró en el desarrollo del Dique 1, al sur de Puerto Madero.
• (2014–presente) - La última etapa incluyó el desarrollo del anteproyecto técnico de la Autopista Ribereña, hoy Paseo del Bajo, en colaboración con AUSA.

Línea de tiempo del barrio:

• 1989 - Creación de la Corporación Antiguo Puerto Madero SA.
• 1990 - Concurso Nacional de Ideas para Puerto Madero.
• 1991 - Creación del distrito U32 de Protección Patrimonial.
• 1994 - Aprobación del distrito U11 Puerto Madero y habilitación de los primeros docks históricos.

• 1995 - Concurso para Nuevas Áreas Verdes y Revitalización de la Costanera Sur.
• 1997 - Inauguración del Yacht Club Puerto Madero.
• 1998 - Inauguración del Edificio Telecom.
• 1999 - Reemplazo del primer puente metálico giratorio de 1885.
• 2001 - Inauguración del Puente de la Mujer.
• 2003 - Inauguración del Parque Micaela Bastidas y la Torre 1 de las Torres El Faro.
• 2007 - Inauguración del Parque Mujeres Argentinas.
• 2008 - Inauguración de la Torre YPF y el Museo Fortabat.
• 2011 - Inauguración del último puente giratorio Avenida Córdoba.
• 2016 - Concurso Nacional de Ideas para el Paseo del Bajo.

• 2019 - Inauguración del Paseo del Bajo.
• 2019-2024 - Inauguración de fases de los Parques del Bajo.

A pesar del crecimiento de otros barrios premium, como Belgrano o Palermo, Puerto Madero sigue siendo el más cotizado de la Argentina y de América Latina, con un valor promedio de USD 5.735 el metro cuadrado en el mercado usado y USD 6.600 en las unidades a estrenar.

Olivero Majdalani destaca la oferta de servicios como otro factor importante. “Puerto Madero ofrece restaurantes, boutiques y equipamientos culturales que atraen tanto a residentes como inversores extranjeros. La seguridad y planificación del barrio refuerzan su estatus premium”, explicó.

En cuanto a la demanda, Majdalani subrayó que la falta de tierra disponible ha mantenido los precios altos, y la demanda nacional e internacional asegura que los valores se mantengan, reforzando la exclusividad de la zona.

Actualmente, la CPM desarrolla proyectos como los Parques del Bajo y el Centro Deportivo CNBA-UBA, lo que sigue atrayendo inversiones y valorizando el barrio. Estas iniciativas consolidan su posición como uno de los más exclusivos de Buenos Aires.

Los elementos históricos como los docks y grúas restauradas también aportan a su atractivo. “Estas estructuras contrastan con los modernos rascacielos, creando un entorno único donde el pasado industrial se mezcla con la modernidad”, concluye Majdalani.

El mercado inmobiliario comenzó a recuperarse, con un alza del 10% interanual en varios barrios, aunque Puerto Madero, gracias a su exclusividad, defendió mejor sus valores en los últimos años.

El arquitecto Jorge Moscatelli, de Situar Inmobiliaria, dijo que “Puerto Madero no solo revitalizó la costa del Río de la Plata, sino que también creó los espacios verdes necesarios para la ciudad, integrando los diques, la náutica y la cercanía a la Reserva Ecológica. Este atractivo, sumado a su seguridad, atrae tanto a residentes como a visitantes los fines de semana”.

Moscatelli agregó que, a pesar del auge del delivery, el comercio minorista y de cercanía sigue creciendo en la zona. En cuanto a valores, las unidades de dos ambientes en torres premium alcanzan los USD 400.000, mientras que las de tres ambientes llegan a USD 600.000 dólares.

Los dúplex y penthouses más amplios (de más de 400 m2) y lujosos pueden llegar hasta los 6.000.000 de dólares, y los alquileres varían desde USD 550 hasta USD 28.000 al mes (también en viviendas muy selectas).

El Alvear Tower, inaugurado hace menos de 5 años, es el edificio más alto de Argentina, alberga el Sky Bar más elevado del país.

Andrés Kalwill, de nuevos proyectos del grupo Alvear, destacó que los compradores buscan calidad, confort y amenities de primer nivel, como piscinas, gimnasios y canchas de tenis. Las propiedades de lujo en Puerto Madero reflejan un estilo de vida similar a un country urbano”.

Los interesados en este tipo de propiedades valoran la máxima calidad de construcción y el confort superior, así como el acceso a servicios que difícilmente se encuentran en una casa tradicional.

Desde el sector sostienen que la mayoría de los propietarios en Puerto Madero son argentinos que valoran el buen gusto y las amplias dimensiones de los departamentos.

Los materiales de alta calidad, como mármol, silestone y roble americano, junto con tecnología inteligente, reflejan el lujo y exclusividad del mercado premium.

“Además, la presencia de amenities como restaurantes, patios de juegos infantiles y áreas recreativas transformaron a estas edificaciones en postales icónicas de Buenos Aires”, concluyó Kalwill.

Imagen de antaño cuando los antiguos docks eran utilizados para el almacenamiento y la comercialización de granos (Foto Gentileza: Corporación de Planeamiento Metropolitano)

Vista de otro Puerto Madero. Hace 35 años, todas las obras fueron financiadas por la venta de terrenos y concesiones (Foto Gentileza: Corporación de Planeamiento Metropolitano)

El Paseo del Bajo muestra el avance a pasos de Puerto Madero (Foto Gentileza: San Román Propiedades)