Clarín | OPINIÓN
Néstor Magariños, Especial para Clarín
El autor señala que su uso para pequeños terrenos o lotes de reciente venta desvirtúa su finalidad y altera todo el mercado.
Dadas las características particulares de algunos de los convenios urbanísticos incluidos en la tanda que actualmente se encuentra en tratamiento legislativo, y en el conocimiento de que existen muchos otros en trámite prelegislativo, es necesario considerar que se trata de una política incorrecta que desvirtúa una herramienta que fue prevista para otros fines.
Efectivamente, el actual Código Urbanístico (CUR) y el Código anterior utilizaron la manzana típica de Buenos Aires y su parcelamiento más difundido (ambas herencias de las normas coloniales españolas) para establecer los criterios de pisadas y volumetrías de los edificios. Regulando también de esta manera la salubridad de los locales y constructibilidad de cada lote.
Los convenios urbanísticos existen en nuestra legislación desde la aprobación del Código de Planeamiento Urbano en 1977.
Debe haber un patrón previsible en el uso de las tierras en la Ciudad. Foto: Rafael Mario Quinteros -
Su existencia está fundamentada en la necesidad de observar situaciones de parcelas que, por su tamaño, por su participación porcentual en la manzana que las incluyen o por la irregularidad de la manzana que las contienen, acreditan la posibilidad de no utilizar las normas de tejido generales establecidas en el Código.
Como principio, se han referido a parcelas de más de 2.500 m2 (el 25 % de una manzana normal de BA). Este instrumento ha sido y puede ser una importante herramienta para promover el desarrollo urbano en ciertos sectores de la Ciudad.
En ese sentido, en los términos que se está proponiendo, creemos que se trata de implementar una modalidad que socava en sus cimientos la idea de un código urbanístico.
Los convenios urbanísticos vulneran la igualdad ante la ley
En primer lugar, aplicarlo para terrenos pequeños que responden con claridad al patrón previsto hoy por el CUR vulnera principios básicos del derecho urbanístico como son la razonabilidad y la igualdad ante la ley.
Tampoco pareciera lógico aplicar la figura de convenio en las Urbanizaciones Especiales (las U del código) ya que suponen una alteración de los planes de sector establecidos.
Ni parece sensato aplicar esta figura a terrenos públicos de reciente venta: queda en el aire la sensación de que los compradores han pagado por los terrenos menos de lo que correspondía.
En segundo lugar, y en relación al mercado, se presenta como un factor que altera la dinámica de los precios de la tierra urbana. ¿Cuánto vale un terreno en CABA? ¿El valor que resulta de la constructibilidad que asigna el CUR o el que resulta de las “negociaciones” de los propietarios con las autoridades de la Ciudad?
También altera el mercado laboral de los arquitectos. Ya no importa tanto la maestría en el ejercicio de la profesión como la capacidad de alterar las normas urbanas. Establece así un círculo vicioso en el que cuanto más transgreda las normas, más éxito tendrá el profesional en conseguir comitentes.
Todos los arquitectos que tramitan ante Gobierno de la CABA conocen las dificultades para comunicarse con las autoridades. El expertise en acceder, o la cercanía personal con los funcionarios, se transforma en una cualidad clave para conseguir y desarrollar trabajos.
No solo se trata de casos individuales; no existe ante la avalancha de convenios un patrón que permita entender el sentido de una operación urbana global encarada, salvo la asignación aleatoria de más cantidad de metros construibles.
En algunos casos, las excepciones sirven para impulsar el desarrollo de zonas postergadas, como La Boca. Foto: Rafael Mario Quinteros
El Código actual tiene menos de dos años de vigencia; una de sus premisas conceptuales fue la de ser un código morfológico. ¿Y ahora qué? Si existe un Código y no se puede respetar, más que una serie de dispensas individuales convendría revisar los alcances de una norma fundada en criterios morfológicos.
Hoy se borra con el codo lo que esta misma administración escribió hace tan poco tiempo con la mano.
Para qué sirve el Código Urbano
Un código urbano es al mismo tiempo un pacto social, pues condensa lo que se puede y lo que no se puede hacer en la ciudad en relación a la ocupación del suelo, a las volumetrías construibles, a los usos compatibles.
Es también un acuerdo acerca del valor patrimonial de lo ya construido a proteger, es una herramienta que considera la ciudad presente para pensar en la futura. No solo asegura lo posible para cada lote, también brinda previsibilidad a las parcelas vecinas.
Estos “convenios” ponen en crisis la ley y la existencia de normas generales, haciendo foco en situaciones individuales, en esas “excepciones” al código, donde lo “particular” prevalece por sobre lo general.
Nadie se ha preocupado por preguntar a cada terreno vecino de los muchos terrenos afectados si estaban conformes con la alteración propuesta.
Contrasta también la agilidad de la gestión en alentar transgresiones con las grandes dificultades y dilaciones en la tramitación de proyectos y obras en curso.
Estos “convenios”, en un contexto de falta de planes o de estrategias y lineamientos de futuro, remiten a un territorio incierto. La sociedad urbana, que percibe transformaciones impensadas, comienza a hacer escuchar su voz.
Y el malestar no se va a detener. Una amplia gama de actores urbanos que defienden sus propios intereses son algunas de las circunstancias a tener en cuenta a la hora de tomar decisiones.
La agilidad por alentar transgresiones al Código contrasta con la morosidad de otros trámites. Foto: Rafael Mario Quinteros
No creemos que la ciudad sea un objeto congelado, pero si creemos en el diálogo entre cambio e identidad, en los procesos de negociación y de consenso.
Es imprescindible identificar cuáles son los lugares de la Ciudad que queremos proteger o conservar, cuáles queremos cambiar y siempre visto desde el interés general, muy lejos de tratarlo caso por caso. Este formato de convenios urbanísticos es perjudicial y debe cesar.
El autor es arquitecto, profesor adjunto en la cátedra de Planificación Urbana de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA.