Página 12 por Andrés Asiain
La inversión inmobiliaria muchas veces funciona solamente como una reserva de valor. Países europeos aplican una penalización si la vivienda no tiene uso
La teoría económica tradicional plantea que ante un exceso de oferta de viviendas (casas vacías), éstas bajarían de precio hasta permitir que quienes precisen una vivienda puedan acceder a ella. Así debería funcionar el mercado inmobiliario, para no generar viviendas vacías por un lado y hogares con problemas habitacionales, por el otro. Sin embargo, la ciudad de Buenos Aires (y muchas otras grandes ciudades del país) registra niveles de viviendas vacías que rondan el 18 por ciento de las propiedades, y que en número supera la cantidad de hogares porteños con necesidades habitacionales.
Esta situación da cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de conservación de sus ahorros. La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en cuanto a solución del problema habitacional de los porteños. Incorpora una demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos, que las adquieren como un instrumento de ahorro pero que las retiran del mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar.
De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que pueden pagar quienes las precisan como espacio para habitar. Es decir, la elevación del precio de las propiedades por su utilización como bien de ahorro genera una relación entre el precio de los inmuebles y el salario medio de un trabajador registrado que hace imposible su adquisición para una gran parte de los porteños.
El resultante déficit habitacional genera una creciente demanda de viviendas para alquilar, que no se corresponde con la oferta, ya que una parte de los propietarios escoge mantenerlas ociosas, incrementando también el precio de los alquileres. Según el monitor de alquileres del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz, el alquiler promedio que piden los propietarios por un monoambiente en la Ciudad supera en un 10 por ciento el valor de un salario mínimo.
Frente a esta situación, la agrupación Inquilinos agrupados presentó un proyecto según el cual las viviendas que permanecen vacías por tres meses deben ser obligatoriamente puestas en alquiler. Algunos países europeos, como Francia, que enfrentaron con esta herramienta problemáticas similares, propusieron multas mensuales de hasta el 10 por ciento del valor fiscal para quienes no declaren las viviendas ociosas. En este caso, los inmuebles detectados o declarados ociosos por más de tres meses serían alquilados por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad, por un valor equivalente al 1 por ciento del valor fiscal.
Esa regulación repararía el fallo de mercado que genera el uso de la vivienda como un instrumento financiero de ahorro, en lugar de un bien para habitar. Los mercados financieros suelen tener comportamientos inestables y dañinos que forjan innumerables regulaciones que en Argentina lleva adelante el BCRA. Pero cuando las finanzas escapan a esos mercados y especulan con otros bienes, como la vivienda, no existen esas regulaciones, hecho que el mencionado proyecto de ley busca subsanar.
@AndresAsiain