Observatorio Metropolitano

La obra comenzó hace más de dos años y la Justicia le puso un freno parcial. Qué dicen los vecinos que se oponen y cuáles son los límites de altura por ser una Area de Protección Histórica (APH).

Palermo Chico es un barrio dentro de otro, uno de los más pintorescos de la Ciudad. El entramado de sus calles, y la particularidad de sus manzanas, fueron trazadas por quien fue el paisajista mayor de Buenos Aires, el francés Carlos Thays. Lo imaginó como un barrio - jardín, por eso también se lo conoce como Barrio Parque. Entre fines del 1800 y principios del 1900 esta zona eran las afueras de una ciudad que comenzaba a crecer y a expandirse. Con el objetivo de preservar esa tradición, un grupo de vecinos viene denunciando un proyecto inmobiliario porque, aseguran, no respeta las normas.

Por su singularidad, el barrio está comprendido dentro de un APH, un Area de Protección Histórica, la número 3. El Código de Planeamiento Urbano considera que son "áreas, espacios o conjuntos urbanos que por sus valores históricos, arquitectónicos, singulares o ambientales constituyen ámbitos claramente identificables como referentes de nuestra cultura".

Pese a la claridad del concepto, hay una manzana que se encuentra en jaque; es la que está comprendida por las calles San Martín de Tours, Libertador, Coronel Díaz y Castex. Es la manzana 99.

Allí, el grupo inversor Northbaires, la constructora Criba y el estudio BMA (de los arquitectos Bodas, Miani y Anger) llevan adelante una obra que los vecinos y vecinas denunciaron ante la Justicia hace más de dos años.

Sucede que en la cuadra de San Martín de Tours al 2800 se compraron cuatro parcelas: tres de ellas tenían construcciones bajas, y la cuarta era un terreno baldío, que llevaba décadas sin uso (cuenta la leyenda barrial que incluso el Jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, jugó allí de chico).

El volumen del proyecto duplica la altura permitida en este APH. Se pueden construir 4 pisos de altura, pero OM Barrio Parque tiene 8. Foto Lucía Merle

Al juntar los terrenos, los inversores lograron sumar casi 50 metros de frente y 1.340 metros cuadrados de superficie. Si bien la normativa admite la conformación de nuevas parcelas, indica que "la superficie mínima de las parcelas resultantes no debe ser inferior a 300 m2 ni superior a 1000 m2".

¿Qué construyen aquí? Un edificio (OM Barrio Parque) que ocupará el ancho total del terreno y tendrá 8 pisos, con tres subsuelos de cocheras. Vale una aclaración: la misma manzana tiene diferentes "zonas". Es por eso que en el frente que da hacia la Avenida del Libertador, sí esta permitido construir en altura. Pero en la zona que mira hacia el barrio propiamente dicho, no se puede edificar más de 4 pisos.

Trabajos a pleno. Hacia la derecha se ven construcciones en altura, permitidas, porque los frentes dan hacia la Avenida del Libertador. Foto Lucía Merle

Las personas que viven en inmediaciones ya crearon una organización vecinal que viene visibilizando lo que ocurre en este rincón de la Ciudad; además se entrevistaron con funcionarios y recurrieron a la Justicia. "Desde que iniciamos este proceso pasamos por muchas cosas. Primero la esperanza que da poder organizarte con tus vecinos. Después sentirnos defraudados por la falta de empatía del Ejecutivo porteño. Y luego, el baldazo de agua fría cuando llegamos a la Justicia", explicó a Clarín Juan, vocero de Palermo Chico Protege.

Casa Tudor, en Castex y San Martín de Tours. Es uno de los pocos ejemplares de este estilo, además en perfecto estado de conservación. La obra se desarrolla junto a la medianera de esta casa. Foto Lucia Merle

Además de que la cantidad de metros de la parcela supera lo que indican las normas de este APH, los vecinos objetan, entre otras cosas: que el proyecto tiene 26,43 metros de altura, cuando el límite es 14,60; que pretenden enrasar la altura con la Embajada de Corea, pese a que el enrasamiento no está permitido en APHs; y que se construirá sobre la línea municipal, cuando debería haber un retiro de 3 metros.

Este APH fue creado en 2000, por eso también es posible ver edificios que fueron construidos a partir de excepciones. Son pocos pero lógicamente se destacan en medio de este barrios de casas bajas unifamiliares con jardines.  

La obra fue habilitada por la Ciudad con la firma de los arquitectos Rodrigo Cruz, quien era el Subsecretario de Registros, Interpretación y Catastro (esta subsecretaría dependía de un ministerio que hoy no existe, el de Desarrollo Urbano y Transporte, y cuyo ministro era Franco Mocchia), y por Paula Hertel (ex directora general de Registro de Obras y Catastro).

Clásicas construcciones en este APH. Una de ellas, en obras de modernización y puesta en valor, sobre Coronel Díaz. Foto Lucía Merle

¿Y la Justicia? Auspiciados y asistidos por las organizaciones que ya tienen experiencia prácticamente en todos los barrios (Basta de Demoler y el Observatorio del Derecho a la Ciudad), los vecinos intentaron frenar la obra. Pero aquí se llevaron la peor de las decepciones. "En marzo de 2020 presentamos un recurso de amparo, la causa se unificó con otra que ya estaba tramitando y quedó en el juzgado de Martín Converset. En agosto de 2020, el juez le otorgó a la obra una nulidad parcial, entonces permitió que continúen los trabajos en los tres subsuelos de cocheras, hasta la cota cero. Y hasta el momento, más de dos años después, seguimos esperando un fallo en primera instancia", explicaron desde la organización vecinal.

Esta situación y lo que los vecinos y vecinas consideran una "dilación" por parte del juez -titular del Juzgado en lo Contencioso, Administrativo, Tributario y de Relaciones del Consumo N° 5 de la Ciudad- los encuentra desamparados. Así se sienten.

Pero lo que ocurre en Palermo Chico no se diferencia de lo que pasa en muchos otros barrios de la Ciudad. La enorme mayoría -muchos ubicados en el corredor norte- se encuentran atravesados por una avalancha de obras que obligó a los vecinos a organizarse, para recurrir a la Justicia o para hacerse oír en ámbitos legislativos.

Edificios bajos, de hasta 4 pisos según lo permite la normativa, sobre la calle Castex. Otra postal típica de esta manzana. Foto Lucia Merle

Ocurre a pocos minutos de aquí, en calle Lafinur, en donde los vecinos objetan una torre que ya tiene el visto bueno de la Legislatura. A través de un convenio urbanístico -que firman los desarrolladores con el Gobierno porteño- obtienen más metros cuadrados de construcción a cambio de dinero. Este dinero debería destinarse a un fondo para el desarrollo del Area Central, afectada por la pandemia de coronavirus. En diciembre se aprobaron 9 de estos convenios y hay otros cien en estudio.

El proyecto Astor San Telmo. Como indica la normativa, como dicen los vecinos y como entendió el TSJ (Tribunal de Justicia), su altura el superior a lo que indica el APH1.

Los APHs en alerta

​La semana pasada el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad falló contra la obra Astor San Telmo. En este barrio se construye un edificio que ocupa casi media manzana, en Caseros y Bolívar. Allí el gobierno porteño autorizó una altura de 30 metros, cuando el APH1 indica que sobre la avenida se permiten 22 metros de altura y sobre la calle, 13 metros. El TSJ rechazó los recursos planteados por el Gobierno porteño y la empresa (TGLT) y reconoció que el proyecto supera los límites de altura previstos en la normativa vigente. Esta causa ante la justicia también fue de largo aliento: se inició en 2017.