Observatorio Metropolitano

Puerto Madero es el barrio más exclusivo de la Ciudad de Buenos Aires. Pero, también, el más joven. La familia Ginevra tiene mucho que ver con sus inicios. Fueron los primeros en invertir en lotes en el Dique 1 y, si bien tardaron mucho más de lo que esperaban, convirtieron a esas tierras en un complejo urbanístico de usos mixtos con viviendas, oficinas, hoteles y hasta un polo gastronómico que, aún, hoy está en desarrollo.

Alejandro Ginevra es el creador de Madero Harbour y presidente de GNV Group. Asegura que 2023 será un año de oportunidades por las elecciones, sobre todo, para los emprendimientos de lujo. Ya con un pie en Uruguay, con vías de diversificar su negocio, cuenta sus planes en Punta del Este, en donde prevé comenzar a comercializar a fines de este año su condo-hotel, bajo la marca SLS.

Esta es la exclusiva zona de Buenos Aires donde nadie quiere vender su propiedad

IRSA vendió otros dos pisos de su torre de oficinas top en Catalinas: embolsó u$s 22,5 millones

Ginevra tiene sus fichas puestas hoy en Puerto Madero. Pero no descarta invertir en el Microcentro. Aunque advierte que, en ese partido, el puntapié inicial debería darlo el Gobierno porteño. "La zona tardará, por lo menos, una década en reconvertirse", asegura.

¿Cómo ve el mercado de real estate y cuánto van a influenciar las próximas elecciones?

Al mercado, lo veo dentro del contexto Argentina, con un 100% de inflación. Es difícil explicar que haya un sector al que le vaya bien. Podemos estar vendiendo. Pero, con valores que se modifican día a día, se hace difícil la ecuación. La actividad inmobiliaria tiene que ver con lo que pasa en todo el mundo. Estoy en el sector desde hace 40 años. En esa época, no había estos desarrolladores inmobiliarios. Empezó a construirse y desarrollarse firmemente en el mundo hace 30 años. La Argentina está dentro de esta realidad. Pero la actividad inmobiliaria pasó a ser un resguardo de valor.

¿Por qué?

Porque la propiedad dejó de ser sólo por necesidad: hoy, también existe quien compra por renta, para dolarizar el patrimonio. Acá hay un condimento distinto con el resto del mundo: la gente necesita resguardar sus pesos en activos inmobiliarios. Si yo, hoy, estuviera haciendo departamentos de 300 ó 500 metros cuadrados (m2), no estaría vendiendo. Apostamos a las unidades chicas, de 50 m2. El movimiento del mercado tiene que ver con lo que vos le ofrezcas.

¿Cambió la demanda?

Estamos vendiendo unidades chicas pero del segmento alto. Los inversores buscan estas propiedades porque se alquilan en dólares, muchas de ellas, en el alquiler temporario. Se buscan activos que dan seguridad. Esto pasa con las propiedades de los desarrollos que hacemos nosotros. Si hoy estuviéramos apostando a unidades de cuatro o cinco habitaciones, no las venderíamos: tienen un ticket muy alto. No hay que equivocarse en el producto. El consumidor es mucho más selectivo, tiene mucho para elegir. El inversor argentino es calificado, busca calidad.

¿Cuánto impulsó el blanqueo de capitales vigente a la venta de propiedades de lujo?

Nos ayudó bastante. Inclusive, en esta segunda etapa también hicimos operaciones. No gran cantidad pero sí en volumen, de cifras importantes. Yo creo que todo ayuda a acomodar la economía. Nuestra actividad se debería transparentar más. Es difícil conseguir estadísticas cuando no se conoce realmente a cuánto se venden las propiedades. Sería bueno poder ordenar leyes que tengan que ver con la transparencia del sector inmobiliario. Hay muchos jugadores que quieren seguir en la informalidad. Pero, a las empresas más grandes, nos interesa tener información. Para crecer, debemos tener datos ciertos.

¿Cómo llegaron a Puerto Madero?

Fuimos el primer comprador en Puerto Madero. Nos hicimos de 21 hectáreas en el Dique 1. Mi padre tuvo la visión. Hace 30 años. creyó que Puerto Madero era el lugar ideal para construir. En ese momento, el gobierno de Carlos Menem dijo que iba a subdividir y lotear los terrenos en parcelas chicas. La primera licitación, que fue la del Dique 1, la ganamos nosotros. Hicimos un masterplan, buscamos conseguir los permisos para poder construir. Pero, ante la falta de financiamiento en la Argentina, fue cada vez más difícil y eso hizo que se demorara. Mi padre murió y me tocó desarrollar a mí. Vendí algunas parcelas para buscar capital y poder empezar las obras. Vimos toda la experiencia de Puerto Madero, vimos todos los nuevos desarrollos.

Fuimos los primeros en comprar tierras, supimos que había que hacer y qué no. Es el dique más importante de los cuatro porque tenemos edificios modernos, el mix de usos, hoteles, restaurantes, oficinas, centros comerciales... Eso enriquece la vida diaria del mismo dique. Pudimos hacer el sector más importante de la ciudad de Buenos Aires.

¿Hoy en qué etapa está Madero Harbour?

Ya tiene siete edificios inaugurados. Vamos por el octavo, al que estamos construyendo. Se trata de Harbour Tower, la torre en construcción más alta de la Argentina. Es el primero de piel de vidrio para viviendas. Además, comenzamos con la construcción de Osten Tower con la misma constructora, que es Sudamericana. Tenemos en desarrollo el hotel W con Marriott, el centro comercial y un nuevo edificio que lanzaremos a fin de año, que va a ser 100% de viviendas.

¿En qué etapa está el shopping?

Siendo una sola parcela, no podemos presentar un solo plano. Lo que buscamos es el momento apto para comercializar el shopping. Hoy, estamos terminando un mandato. Habiendo elecciones, no parece ser el mejor momento. Prefiero avanzar con el nuevo edificio. Calculo que, en dos años, vamos a tener el centro comercial inaugurado.

¿Hoy está buscando terrenos más allá de Puerto Madero?

Me ofrecen terrenos todo el tiempo. Pero la idea es seguir concentrándome en Puerto Madero. Me gustaría llevar un edificio de World Trade Center a una provincia del interior. Pero no es prioridad. No descartamos oportunidades. Sin embargo, no tenemos nada en cartera.

De avanzar la reconversión en el Microcentro, ¿sería una oportunidad invertir allí?

Me interesa. Pero el puntapié lo tiene que dar la Ciudad. No se puede esperar que el cambio lo dé el empresario. Se tiene que reconvertir edificios viejos en hoteles. Es el Gobierno el que debe empezar la inversión. Todavía falta. Lo veo de acá a 10 años. Fui testigo de la reconversión de Puerto Madero, que duró 30 años. Acá, no hay tantos inversores ni financiación. Pero el sector se irá profesionalizando más. Apuesto muchísimo a la actividad inmobiliaria. Lo cierto es que, hoy, hay pocas empresas con mucho volumen. Hay que acompañar al desarrollador con el crecimiento que debe tener la zona en infraestructura. Hay que transformar el Microcentro en un barrio para vivir. Me gusta mucho recorrerlo: los edificios más lindos están allí. Es interesante para hacer cosas. Un gran desafío.

¿Cómo influyen las elecciones en el mercado inmobiliario?

La experiencia de otras elecciones nos muestra que la gente prefiere irse al ladrillo. Busca seguridad, prefiere tener ladrillos antes que los dólares en el banco. Creemos que hará un buen año.

¿Qué pasa con los precios?

Con respecto a los valores, con el dólar planchado y la inflación que tenemos, se encarecen los costos de construcción en dólares, sin alcanzar los máximos de la época de Mauricio Macri. Los precios en dólares se incrementarán, por lo que el precio de las propiedades en pozo debería crecer en dólares.

¿Hubo una desaceleración en los precios también en Puerto Madero? ¿O, al ser un 'oasis', se defendieron de otra forma?

Puerto Madero se defiende de otra forma. Hay poco ya terminando en venta. No bajó tanto el precio. La expectativa nuestra era estar más cerca de los u$s 10.000 el m2. No pudimos lograr esos precios. El valor medio en Osten Tower es de u$s 6500. Pero tengo unidades de u$s 8500el m2 en los últimos pisos. Los precios se inflaron antes de la pandemia y, ahora, se sinceraron más. Los valores subieron porque el costo era muy caro en la época de Macri. Al bajar los precios de la construcción, también se deprecian los valores en pozo. Pero, además, cayó la rentabilidad de los desarrolladores.

¿Cuánto cayó esa rentabilidad?

Depende cada uno; tiene que ver con la forma de trabajar. El mercado se profesionalizó más. Los márgenes son distintos a quien hace sólo un edificio en un barrio porteño. En GNV Group, podemos abaratar costos pero absorbiendo más trabajo. Hacemos prácticamente todas las etapas: la dirección de obra, el gerenciamiento, la forma de construir... Todo lo hacemos nosotros. Trabajamos muchos más.

Hace un año, anunció una inversión en Uruguay para un condo-hotel. ¿En qué etapa está y cuáles son los planes?

La determinación que tomamos fue no arriesgar todo en la Argentina. Analizamos Paraguay y Bolivia. Pero decidimos Uruguay, en este caso, Punta del Este. Abrimos oficinas allá como primer proceso justo en pandemia. Luego, adquirimos un terreno en la avenida Del Mar y la Interbalnearia, y cerramos los acuerdos con Accor para tener la licencia para hacer un hotel, SLS, con residencias. Se presentaron los planos a la Intendencia y el 31 de diciembre pasado se aprobó el proyecto. Ahora, se está trabajando en el anteproyecto para comercializarlo a fin de este año.

¿Las obras arrancarían junto a la pre-venta?

Nuestro modelo de negocio es financiarnos con la pre-venta. Nuestra forma más barata de financiarnos es vendiendo unidades. Empezaríamos un poco más tarde.

¿A qué inversor se apunta?

Al ser una marca internacional, buscamos abrir el abanico a todo el mundo. Buscamos poder conseguir compradores de los Estados Unidos porque Accor es una marca francesa con mucha presencia en ese país.

¿La idea es seguir creciendo en Uruguay?

No, la idea es avanzar con este proyecto y hacer pocas cosas pero emblemáticas. Queremos dar un sello a cada una de las cosas que hacemos. Nos gusta estar dentro de todos los detalles eligiendo los materiales. Eso lo hacemos con mi mujer y mis hijos. Crecer indiscriminadamente te aleja de todo eso, que es nuestro sello de calidad. No somos netamente una constructora: elegimos ser una empresa familiar, de forma artesanal; casi, como una boutique. Mis cuatro hijos están en la empresa y mi esposa también; cada uno, ocupando un lugar de responsabilidad. Hay conflictos en las obras. Pero, siempre, estamos cada uno de nosotros para dar una respuesta. Tener a alguien que dé la cara brinda tranquilidad para invertir capital.

¿Hay complicaciones hoy importar materia prima, sobre todo, en el segmento de lujo?

Al elegir los productos, hay que analizar de dónde vienen, poner en la balanza si se trata de una empresa seria y que te va a garantizar la entrada del insumo. Importar materia prima es uno de los tantos problemas que tenemos en la Argentina. Todos los empresarios tienen los problemas propios de su actividad. Pero, en la Argentina, siempre hay un plus. Buscamos alternativas para no tener conflicto.

Puerto Madero tiene la fama de una alta vacancia y es, justamente, el foco para pedir una ley para las viviendas ociosas. ¿Qué piensa?

Puerto Madero se ve desde afuera, no sucede con otros barrios. Al ser de usos mixtos, tiene viviendas, oficinas y hoteles. Cuando uno ve los edificios de noche, se diferencian las luces. Pero muchos que están oscuros son oficinas. No se ve bien la realidad. Puerto Madero está súper lleno. Nuestros cuatro edificios de oficinas están al 80% de ocupación promedio, por lo cual, hay movimiento permanente. Se abrieron restaurantes que siempre tienen gente. Hay vida en la zona. Tiene una ocupación como cualquier barrio con el plus de turismo. Todavía, le falta su propio centro comercial y, en eso, estamos trabajando.

Hoy, hay lista de espera para ocupar un departamento, tanto para comprar como para alquileres en nuestros edificios. Lo que se pone en alquiler se ocupa. De hecho, muchos que se fueron a vivir a Nordelta ahora están alquilando en Puerto Madero cerca de la ciudad y del trabajo. Además, el tránsito se agilizó con el ingreso de la autopista rivereña. Puerto Madero tiene seguridad, tiene espacios verdes y, por eso, la gente la elige.