Para qué sirven los convenios urbanísticos en CABA

Clarín ARQ | Paula Baldo

Costa Urbana levanta polémica porque permite edificios de hasta 8 pisos en el 22,5% del terreno.
Días atrás, la Legislatura aprobó en segunda lectura la ley de rezonificación del predio de Costa Salguero y Punta Carrasco que cambia el uso de la tierra y permite construir edificios.

Esta iniciativa del Gobierno porteño, que avanza con fuerte oposición de distintos sectores, pretende recuperar el acceso de la ciudad al río con un nuevo parque (13,4 ha) y edificios de usos mixtos con vivienda, comercio y gastronomía (7,4 ha).

E integra una estrategia más amplia que involucra la movilización de la tierra para “conseguir más y mejores espacios verdes y públicos”, asegura Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad.


Costa urbana propone la reurbanización de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors

El proyecto levanta polémica porque permite la construcción de edificios de hasta 8 pisos en el 22,5% del total disponible de metros en Costa Salguero. Sus detractores sostienen que la totalidad del predio debería ostentar la condición de espacio público parquizado con acceso irrestricto.

Vencidas las concesiones que ocupan este sector de tierras públicas privilegiado por su ubicación ribereña, el año pasado se realizó el concurso Nacional de Ideas Buenos Aires y el Río “Parque Salguero” para darle nuevo destino y zonificación.


El proyecto del parque público de Costa Urbana se resolverá mediante un concurso.

“Sabemos que es necesario que la gente disfrute el río -argumenta el funcionario- pero también ese parque es bueno en tanto y en cuanto esté contenido por mixtura de usos que hagan que la noche, el día y los fines de semana estén cubiertos con los usos que la gente necesita y demanda”. Para García Resta, un buen ejemplo de eso es Puerto Madero.

La actual gestión puso en el centro de la escena la discusión urbana de “la ciudad deseada” a partir de ambiciosos proyectos como el Distrito Joven (del que Costa Salguero es parte), y el Parque de la Innovación (ex predio Tiro Federal en Núñez) que implican la privatización de una porción de activos urbanos en sitios estratégicos.


El proyecto del estudio Marantz Arquitectos para el "Distrito joven", en Costanera Norte.

El rédito de la venta de las tierras lo planean utilizar para redistribuir y equilibrar la oferta de espacio público de calidad en todas las comunas.

“Si a mi me acusan de vender tierra pública yo digo ‘bienvenido’, porque la única manera de comprar tierra pública mejor ubicada es vender donde tenés más disponibilidad. Costa Salguero es eso. Si tengo 18 ha, 14 las destino a parque y con la venta de las otras 4 compro 8 en Caballito para hacer un parque ¿gané o perdí tierra pública?”, argumenta.

La meta: una ciudad sostenible

En una extensa charla con ARQ, García Resta fue desgranando uno a uno los proyectos y obras recientes en la Ciudad en el marco de una visión de desarrollo urbano que considera sostenible y antropocéntrico.


La renovada Plaza Houssay con niños que dan rienda suelta a sus salidas recreativas. Foto: Télam

–Buena parte de los proyectos intervienen la costa ¿Cómo se mejora la relación de la ciudad con el río?

La cuestión del río es una de las cuentas pendientes que venimos saldando. Escuchamos mil veces hablar de la relación de Buenos Aires con el río, que le da la espalda. No estoy de acuerdo con eso. Buenos Aires es una ciudad portuaria construida de cara al río. En todo caso hay que preguntarse quién nos tapa, qué hay en medio que no nos deja ver.

Necesitamos hacer ciudad donde no la hay para recuperar la relación con el río, resolver lo que nos tapa. Se fueron colando infraestructuras en el único sitio donde la ciudad crece, producto de nuestra costa sedimentosa, porque el resto de los límites son rígidos. Estamos recuperando la primera fila al lograr la transformación de esas infraestructuras.


Donde estaba el estacionamiento del Hipódromo se construye Paseo Gigena.

–El acceso a la ribera debiera ser totalmente público...

–Estamos parados en un momento de enorme desafío sobre cómo hacer sostenibles las ciudades. Obviamente no hablo solo de lo ambiental, sino fundamentalmente de lo social. Las discusiones binarias, por ejemplo densidad si o no, ya no resisten análisis.

Hoy necesitamos discusiones más sofisticadas, hablar de densidad sana, de economía urbana en términos de cómo conseguir el mayor rédito de los activos urbanos. Cómo conseguir más y mejores espacios verdes y públicos . Y no si es verde está bien y si no es verde no.

Espacio público y espacio verde no son lo mismo, el primero tiene externalidades sociales y el segundo, ambientales y de esparcimiento. Ambos se cruzan en el parque o la plaza, según la escala. Esa discusión es muy sofisticada y está muy por encima de la que se presenta de manera muy simplista. Nosotros tratamos de abstraernos de la aseveración ‘vender la tierra está mal’.


La mudanza del Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat potenció la integración del Barrio 15 al resto de la Ciudad.

–¿Piensa que se politiza el tema?

–Que se politice todo está bien, la política es la herramienta para mejorar la vida de la gente. Creo que hay que evitar que la política partidaria se interponga en la política pública. Que un vecino que no tiene responsabilidad profesional diga no a las torres en Costa Salguero, edificios de 8 pisos, vaya y pase.

Pero que lo diga un profesional públicamente mezclando la política partidaria me parece casi una traición.  A ninguno nos enseñaron en la facultad que las torres estaban mal. El mensaje que le están dando a los chicos en la facultad es contradictorio cuando en los ejercicios hacen torres e incluso usan los mismos terrenos y después públicamente dicen otra cosa.

Hay una disociación que es muy frustrante y creo que los arquitectos deberían meterse más en política pública porque es la que vale realmente, la que piensa en el otro, la que pretende hacer mejor ciudad y no lo que uno quiere.


El proyecto para Costa Salguero busca recuperar el acceso público al río. Foto Fernando de la Orden

Estoy orgulloso de haber generado proyectos en los últimos 8 años, algunos muy grandes, todos discutidos. Y no durante años debatir en las aulas de la facultad pero que nada pase.

–¿Para qué sirven los convenios urbanísticos?

–Cuando la ciudad de la gente avanza, los derechos le corresponden tanto al vecino como al dueño privado. Nosotros como espacio político honramos los derechos, el derecho privado por sobre todo. Con lo cual tenemos que tener herramientas más sofisticadas que la expropiación para dirimir la cuestión del vecino que necesita verde y que tiene un derecho.

Por eso los convenios urbanísticos, porque generan suelo público a cambio de aire, de metros. Costa Urbana en la ex Ciudad deportiva de Boca es un buen ejemplo de ello (son 70 ha, el predio vacante más grande de la Ciudad en manos privadas).

Costa Urbana, el proyecto urbanización de la ex Ciudad Deportiva de Boca acaba de ser aprobado.

Trabajamos año y medio con la empresa IRSA y creo que logramos llegar a un equilibrio bastante interesante entre lo que la ciudad recupera para los vecinos y el disfrute de la costa del río y lo que la empresa está obligada a hacer a partir de aquellos derechos que tenía y los que logra con la sanción de la ley aprobada en segunda lectura.

Pasan a dominio público 46 ha para hacer un parque de acceso irrestricto que será proyectado por concurso. Este verano se conformarán las bases.


En Núñez, el traslado del Tiro Federal deja vacante un predio para un campus.

-El paredón del ex Tiro Federal ya fue demolido. En qué estado está el proyecto del Parque de la Innovación?

Eran 6 ha de tierra de dominio público. Sin embargo, ningún vecino lo podía disfrutar, el Tiro Federal generaba externalidades negativas para el barrio. Ahora, un 65% va a ser parque. El proyecto contempla la creación de un campus que reunirá instituciones públicas y privadas destinadas a la innovación, la enseñanza superior y la investigación científica aplicada.


Vista general del proyecto urbano para el Parque de la Innovación.

–¿Qué destino se le dará a los recursos producto de la venta de tierras?

–Creamos el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) que tiene esta idea de que la Ciudad necesita crear sus propios instrumentos dentro de su propia coyuntura para ser sostenible.

Para poder capturar lo producido por los convenios urbanísticos, por la tierra pública y la plusvalía y ese fondo dé el crédito que hoy los bancos o nuestra economía no pueden dar. Para la clase media asalariada en la economía formal que hoy no se puede comprar un departamento ahorrando.

–¿Qué va a suceder con el Microcentro?

–Para nosotros no es un problema sino una oportunidad. Todos los centros de las ciudades tenían un problema importante pero no urgente. El teletrabajo puso de manifiesto la no mixtura de usos. El retiro de las oficinas nos generó la gran oportunidad de dotar de mixtura de usos a un lugar de la ciudad que no lo tenía.

El 62% de las parcelas estaban destinadas a oficinas y el resto de actividades bailaban al ritmo de ellas. La residencialización, o sea transformación de oficinas a viviendas, se fomentará todo lo que se pueda. Tengo noticias todas las semanas de edificios que se están reconvirtiendo a viviendas. La última reforma del código que entró en vigencia el mes pasado lo habilita.


La actualización del Código habilita la reconversión de oficinas en viviendas en el Microcentro. Foto Juano Tesone

La Ciudad había hecho obras que prepararon esto; las calles peatonales y el microcentro sin colectivos hacen más amigable la idea de vivir ahí. Hoy la amenaza que escucho en las reuniones es la noche y la poca gente transitando y creo que eso se va a revertir cuando se empiece a sentir esta transformación.

Hace poco se inauguró Arthaus Central en Bartolomé Mitre 434 donde estaba el Banco Supervielle. Es una galería arte, gastronomía en la terraza y pretende transformar parte de sus metros en vivienda.

–La idea es llevar la gente a las calles a toda hora...

–Un gran ejemplo de eso es la Plaza Houssay. Todo lo malo que pasaba hasta el momento de que se transformó en una infraestructura que vive de noche y los fines de semana. No es que pusimos policía ni que barrimos más veces sino que pusimos más infraestructura que atrae más gente. El sentido de la ciudad se lo da la gente.


El patio de comidas de la Plaza Houssay.

–En Plaza Houssay y en Gigena los proyectos llevan la firma de estudios de prestigio.

–Son dos logros enormes. El primero es un muy buen proyecto arquitectónico-urbano de Dahl Rocha y el segundo, del estudio ODA. Ambos, producto de la articulación público privada. Los estudios fueron contratados por los ganadores de la licitación. Nosotros instalamos el concepto de que la buena arquitectura genera buenas externalidades.

Por otro lado, es la idea de recuperar espacio para las personas y no para los autos. En Gigena (frente al Hipódromo) se recupera parte del Parque 3 de febrero y genera un punto alto para ver la ciudad desde arriba con acceso público.

Manzana 66, en avenida Jujuy al 300. Foto Juano Tesone

–Los espacios de esparcimiento abundan en el corredor Norte . ¿Cómo se lleva el verde donde escasea?

Manzana 66 (Av. Belgrano, Av. Jujuy, Catamarca y Moreno, en Balvanera) fue la primer permuta de la historia de la Ciudad donde cambiamos una parcela privada donde faltaba verde por una pública, en un sitio donde ya estaba más equilibrado. Este proyecto realza un concepto central: la única manera de aumentar el suelo público es movilizarlo.

Era una manzana privada que hoy es pública, los vecinos la veían vacía y deseaban una plaza. Pero era de alguien. Los funcionarios tenemos el desafio de crear las herramientas que hagan falta. Hasta acá la única herramienta para que lo privado sea público era la expropiación.

El plano de valor por m2 de Buenos Aires coincide con el de espacios verdes, la tierra vale más en los lugares donde más verde hay. Entonces, la zona norte es cara porque es verde. Yo digo, si vendo m2 por lo que valen hoy compro el doble donde el suelo vale la mitad porque no tiene verde.

De esa movilización es de lo que estoy hablando, de redistribuir el activo urbano, entre ellos el verde. De levantar zonas. La discusión no es la venta, sino la compra y qué vamos a hacer con eso que ganamos.

GB