Belén Fernández. 19/08/2021. El Cronista
Es por la escasez de lotes que hay en la Ciudad. Los desarrolladores que ya tienen propiedades a estrenar las proponen como parte de pago. En algunos casos, lo combinan con m2 a futuro y sumas en efectivo. Los que aceptan pagar sólo cash lo hacen pero con fuertes quitas.
Los lotes en la Ciudad de Buenos Aires escasean. De hecho, hay barrios como Palermo o Villa Crespo, que se convierten en figuritas difíciles de conseguir. Hoy, los desarrolladores salen a buscarlas, con ofertas agresivas.
La permuta se afianza en este mercado. Pero, para tentar a los propietarios de tierra, hoy las constructoras ofrecen canjes de departamentos a estrenar al 50% del valor de lista.
"Tenemos publicado desde el año pasado un lote importante en Palermo, por el que su dueño pretendía u$s 980.000 y, ahora, estamos en tratativas para cerrar el acuerdo en u$s 550.000", ejemplificó Pablo Brodsky, director comercial de la firma Predial.
Brodsky advierte que "el enorme cortocircuito" que hay entre lo que piden los dueños y lo que, finalmente, paga el comprador, muchas veces, termina frustrando las expectativas de ambos lados.
"El comprador piensa que los inversores vendrán con la valija llena de dólares. Entonces, ocho de cada 10 dueños quieren el efectivo. Pero la realidad es que el 90% de los desarrolladores ofrece pagar con metros cuadrados a futuro", explicó.
La pandemia modificó ciertos hábitos y potenció los planes de canje. "La mayoría compra tierra con la entrega de metros construidos a futuro. Aunque, también, se suele combinar con un pago en cash", describió Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group.
Lo que define que la operación sea exitosa es la empresa constructora que está detrás. "El desarrollador tiene una deuda. Hay fechas que cumplir y contratos que respetar", describió.
Muchos canjean sus lotes por un puñado de departamentos, a los que ponen en alquiler para generar una rentabilidad mensual todos los meses. "También están quienes lo ponen a la venta con un precio más alto, ya que suelen adquirirse por debajo del precio de lista", explicó Ginevra.
"Son pocos los desarrolladores que quieren poner pagar cash. Se entiende en este contexto de tanta incertidumbre. Quienes lo hacen, y tienen las espaldas para responder, sin duda, lo realizan con ofertas con un amplio descuento", remarcó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
"Aun así, puede ser una opción aceptable para muchos dueños que se hacen de un capital que, en muchos casos, necesitan también por propias crisis particulares dentro de la gran crisis general", agregó.
Pero no para todos se trata de un negocio atractivo. "Hay muchos a los que no les sirve tener que esperar tanto y otros no quieren tomar el riesgo de terminar con el esqueleto de una losa en su terreno que, después, tengan que demoler por cuenta propia porque el proyecto quedó trunco", señaló Brodsky.
Una solución posible es que el desarrollador le ofrezca al vendedor departamentos ya terminados en otro edificio. Pero son muy pocos los que disponen unidades vacías listas para habitar.
"Hay dueños que están dispuestos a bajar hasta un 35% el precio pre-pandemia pero quieren un 50% en efectivo. Y esto también frena los acuerdos, ya que, actualmente, las pre-ventas son muy escasas y el comprador se ve imposibilitado de conseguir ese capital inicial. Es decir, el dinero que tiene prefiere invertirlo directamente en la obra", especificó Brodsky.
"Quienes cuentan con unidades ya terminadas en otros edificios las ofrecen con precios más económicos a los dueños de los terrenos para poder comenzar a edificar un nuevo emprendimiento", resaltó Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios (CEDU).
La falta de compradores en la Ciudad de Buenos Aires, algo que se vio más acentuado por la pandemia, también hizo que bajaran las proyecciones de los m2 en construcción. "Mientras que, 10 años atrás, se construían 2 millones de m2, este año, si cerramos en 700.000, hacemos una fiesta", graficó Brodsky.
Una de las estrategias que toman los desarrolladores para hacerse de tierra es pagar el lote en cuotas. "Le da aire al desarrollador y, al propietario, le brinda cash. Aunque implica tomar un compromiso en dólares, a largo plazo", resaltó Tabakman.
BAJA DE PRECIOS
A pesar de escasear lotes en la Ciudad de Buenos Aires, los precios de la tierra con capacidad edificable evidenciaron, en su conjunto, una leve reducción este año con relación a 2020.
Según datos de Reporte Inmobiliario, sobre terrenos urbanos con capacidad edificable superior a los 800 m2, el promedio de incidencia es de u$s 547 por m2. Esta repercusión media del suelo resulta un 2,5% inferior a la registrada el año pasado, cuando alcanzaba los u$s 561 por m2.
Ya no hay barrios con valor promedio de incidencia que supere los u$s 1000 por m2. Los tres barrios con el valor más caro son Barrio Norte (u$s 911/m2 promedio), Belgrano (u$s 824) y Villa Devoto (u$s 794).