03/11/2022
Clarín.com
Silvia Gómez. 03/11/2022. Clarín
Una desarrolladora le pidió al Gobierno porteño firmar un convenio urbanístico para habilitar la obra. A cambio, pagaría una cifra "a definir".
Los vecinos y vecinas del Área de Protección Histórica Palermo Chico (APH3), también conocida como Barrio Parque, vuelven a encender las alarmas y se organizan para seguir de cerca un expediente que tiene en manos la Ciudad: una empresa de desarrollos inmobiliarios le solicitó al Gobierno porteño firmar un convenio urbanístico para construir una torre de 76 metros de altura, lo que serían entre 22 y 23 pisos. La empresa compensaría con dinero este permiso.
Se estima que hay otras 100 empresas esperando acceder a estos convenios, pero este caso es particular y diferente a otros porque se trata de un proyecto que ya se encuentra judicializado y en la lupa vecinal.
El motivo es que inicialmente la desarrolladora inmobiliaria, que es la empresa Northbaires, solicitó un permiso para construir un edificio de 8 pisos en San Martín de Tours al 2800, en la manzana delimitada por Castex, Coronel Díaz y Libertador. Una zona donde, por la normativa del APH, no se pueden levantar más de 4 pisos.
Pero además, en mayo de 2021 la empresa le solicitó al Ejecutivo porteño que se le otorgue el beneficio del convenio urbanístico, porque pretende desarrollar un proyecto con mayor volumen constructivo y mayor altura. A cambio ofrece "una contraprestación en dinero a convenir". Aunque esto ocurrió ya hace un año y medio, la información trascendió en estos días
El proyecto de la torre en San Martín de Tours 2869, Palermo Chico.El Ejecutivo porteño debe evaluar la factibilidad de la solicitud y, después, enviar el proyecto de ley del convenio urbanístico a la Legislatura. Se trata de proyectos con doble lectura en el recinto y audiencia pública, porque modifican el Código Urbanístico para permitir un mayor volumen de construcción en lugares en donde hoy hay algún tipo de límite.
A lo largo de 2021 y 2022 el pedido de la empresa fue pasando por diferentes áreas de la Secretaría de Desarrollo Urbano. Y desde el 13 de septiembre se encuentra en manos del secretario, Álvaro García Resta.
Desde el área informaron a Clarín que la solicitud no avanzó hacia la Legislatura porteña. "Hay un expediente iniciado. No avanzó, es un proyecto que no está en consideración. El desarrollador puede tener la intención de gestionar un convenio, pero eso no significa que la Ciudad envíe el proyecto a la Legislatura", explicaron.
Palermo Chico es un APH donde no se pueden construir más de cuatro pisos. Foto Lucía Merle"Lo que solicita la empresa está completamente fuera de norma -le dijeron a Clarín desde la ONG Palermo Chico Protege-. Nos preguntamos por qué la Ciudad no rechaza la solicitud del convenio sin dar más vueltas, por qué el expediente sigue en la Secretaría de Desarrollo Urbano, donde ingresó hace más de un mes".
Qué dice la normativa sobre Palermo Chico
El APH Palermo Chico existe desde el año 2000 y en la manzana entre San Martín de Tours, Castex, Coronel Díaz y Libertador conviven dos zonas. Se permite la construcción en altura en la parte que da hacia esta última avenida, pero no se admiten edificaciones de más de 4 pisos sobre las calles.
Por otra parte, hay otras limitaciones también muy claras. Si bien la normativa admite el "englobamiento" de parcelas, es decir sumarlas para conformar una más grande, indica que "la superficie mínima de las parcelas resultantes no debe ser inferior a 300 m2 ni superior a 1000 m2".
En San Martín de Tours al 2800, al juntar cuatro terrenos los inversores lograron sumar casi 50 metros de frente y 1.340 metros cuadrados de superficie. Además de que la cantidad de metros de la parcela supera lo que indican las normas de este APH, los vecinos objetaron el proyecto para hacer 8 pisos porque implicaba levantar 26,43 metros de altura, cuando el límite es 14,60 metros.
También cuestionan que la desarrolladora pretende enrasar la altura con la Embajada de Corea, pese a que el enrasamiento no está permitido en APHs, y que se construirá sobre la línea municipal, cuando debería haber un retiro de 3 metros.
En agosto de 2020, la Justicia dictó la nulidad parcial de la obra, permitiendo que continúen los trabajos en los tres subsuelos de cocheras, hasta la cota cero. El fallo de Martín Converse, titular del Juzgado en lo Contencioso, Administrativo, Tributario y de Relaciones del Consumo N° 5 de la Ciudad, se demora y ahora los vecinos suman esta nueva preocupación, el convenio urbanístico.
La Defensoría del Pueblo de la Ciudad intervino y recomendó al gobierno porteño que "se abstenga de elevar la propuesta de Convenio Urbanístico y que en consecuencia no se prosiga con el posterior trámite de suscripción y eventual remisión a la Legislatura". La arquitecta Barbara Rossen -del área de Derechos Urbanos, Espacio Público y Medio Ambiente de la Defensoría-, entendió que los convenios urbanísticos pueden ser instrumentos útiles para contribuir a la preservación patrimonial. "Sin embargo, ésta propuesta no solo no contribuye a la conservación del APH3 sino que genera un claro perjuicio al carácter del área. Genera también una disrupción morfológica perjudicial para las condiciones de habitabilidad de los vecinos", objetó.
Por medio de convenios urbanísticos, a fines del año pasado la Legislatura habilitó la construcción de 9 edificios en siete barrios porteños. Entre todos, le dejaron a la Ciudad 18 millones de dólares. Este dinero debería destinarse al Fondo de Desarrollo Urbano Sustentable (FODUS), con el cual se financiará la compra o alquiler de viviendas en el Área Central, además de la reconversión de oficinas vacías en departamentos.
Los vecinos de Palermo Chico recurrieron a la Justicia para frenar la obra del edificio en San Martín de Tours al 2800. Foto Lucía MerleEn el ámbito legislativo, la oposición entiende que los convenios terminan siendo funcionales a la especulación inmobiliaria, lo que impacta en los precios de la vivienda y en los alquileres. Y desde las organizaciones no gubernamentales lamentan que de esta forma se regresa a los métodos del antiguo Concejo Deliberante, desde donde se otorgaban excepciones "a dedo".
Para Basta de Demoler la Ciudad utiliza los convenios con fines muy distintos a los que fueron creados. "De esta manera habilita auténticas excepciones al Código Urbanístico, manteniendo la práctica que hizo tristemente célebre al antiguo Concejo Deliberante, pero de modo "transparente": un privado obtiene un permiso avalado por la Legislatura para violar la normativa del Código que la propia Legislatura votó y lo hace a cambio de dinero que ingresa en el tesoro porteño, para 'obras'. Inaceptable", expresan.