iProfesional | Negocios | Sector inmobiliario
Por Patricio Eleisegui
16.12.2021
Finalmente, el Gobierno porteño dio el paso y la transformación del microcentro en área residencial entró en tiempo de descuento.
Ocurre que, aunque la Legislatura dio su aprobación, aún resta la reglamentación y el lanzamiento oficial del plan de incentivo a la vivienda delineada para esa área de Buenos Aires. En una de sus últimas sesiones del año, se avalaron dos iniciativas: un proyecto de "Incentivos a la Vivienda" y otro destinado a la "Transformación del Área Céntrica".
Según informaron a iProfesional desde el Gobierno porteño, el primero propone "acceso a la vivienda propia y facilita el alquiler por medio de ayuda financiera y créditos a tasa preferencial del Banco Ciudad", mientras que el segundo contempla "beneficios impositivos para el establecimiento de actividades económicas estratégicas", esto es, centros educativos y médicos, gastronomía, residencias geriátricas y universitarias, e instalaciones deportivas, entre otros ítems.
El área delimitada comprende 120 manzanas entre las avenidas y calles Santa Fe, Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Crucero General Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.
Para la compra de departamentos, se implementará una línea de crédito en UVAs con garantía hipotecaria, además de la creación de un fondo compensatorio para "equiparar las posibles diferencias entre el ajuste en las cuotas de los créditos hipotecarios UVA y la variación del índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)". El ajuste, entonces, se llevará a cabo a partir de la variación salarial.
En cuanto a los alquileres, los marcos aprobados contemplan la activación del programa "Mudate al Microcentro" de préstamos a los eventuales inquilinos.
"Para llevarlo adelante, el Banco Ciudad implementará líneas de crédito preferencial que podrán ser solicitadas para afrontar los gastos iniciales de mudanza y afines. El monto máximo será de 1.200 UVA y podrá ser devuelto en hasta 24 cuotas mensuales. La tasa de interés se establecerá de acuerdo al equivalente al 50 por ciento de la aplicada a plazos fijos a 30 días ofrecida por la misma entidad bancaria", se indicó de forma oficial.
Según trascendió, la Ciudad estima que brindará créditos por un valor cercano a las 6.000 viviendas. Respecto de los requisitos, resta que tanto el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y el Banco Ciudad terminen de definir las pautas de acceso."La persona o familia que tome el crédito tendrá que tener un ingreso que le permita cubrir aproximadamente el 40 por ciento de la cuota mensual. Estimamos que se van a requerir ingresos por 140.000 pesos, pero eso se va a terminar de definir en la reglamentación en la que se está trabajando", especificó José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad.
Asimismo, la administración que encabeza Horacio Rodríguez Larreta también acercará beneficios fiscales a desarrolladores e inmobiliarias que promuevan la reconversión de oficinas en viviendas. Entre otras facilidades, tomará el 50 por ciento de la inversión que se realice como pago a cuenta de Ingresos Brutos.
Según pudo saber iProfesional, el Gobierno porteño reglamentará las leyes que auspician estos programas antes de que concluya diciembre. Los créditos del Ciudad comenzarían a entregarse entre los meses de febrero y marzo del año próximo.
Transformar el desastre
La apuesta del Gobierno por lo residencial no hace más que confirmar que la situación comercial del Microcentro es de una crisis prácticamente irreversible. Hoy por hoy, y aunque se flexibilizaron las actividades, los locales y las oficinas vacíos siguen siendo el paisaje dominante en esa área de Capital Federal.En las peatonales Florida y Lavalle se da el caso de cuadras que acumulan hasta 10 inmuebles vacíos y el panorama es aún más desolador en el ámbito de las galerías de la zona. Lo mismo ocurre con las oficinas, que en la mayoría de los casos superan el año y medio de desocupadas.
Según indicaron a iProfesional desde FECOBA, la federación que integra al comercio y la industria, de los 4.000 locales que se mantienen desocupados en la geografía porteña, al menos el 60 por ciento se concentran en el microcentro de la Ciudad.
Si bien estos puntos comerciales se ofrecen hoy a precios hasta un 50 por ciento por debajo de los valores pre pandemia, la demanda para la instalación de nuevos emprendimientos es prácticamente nula a raíz de la ausencia de turismo internacional y la crisis del consumo local.
Por el lado de las oficinas, el escenario es igual de dramático. En la zona de las peatonales la vacancia ronda en torno al 70 por ciento y los edificios en venta son una característica dominante.
"Todas las oficinas que quedaron vacías en la primera parte de la pandemia continúan igual. Los precios, por esa misma causa, se han derrumbado pero no hay demanda por la decisión de la mayoría de las empresas de mantener el ‘home office’. En la zona de Florida hay complejos que ya se están ofreciendo con un 50 por ciento de rebaja respecto de 2019", comentó a iProfesional Fabián Castillo, presidente de FECOBA.
"Con las cocheras de esa parte de la Ciudad ocurre lo mismo. Hoy cotizan a menos de 4.500 dólares siendo que, por poner otro ejemplo, en barrios como Caballito no bajan de 20.000. Los propietarios están desesperados porque suman dos años de pagar todos los impuestos mientras que sus ingresos siguen en cero. Está la certeza de que el microcentro nunca volverá a ser lo que fue antes", añadió.
El directivo sostuvo que las galerías comerciales ostentan una vacancia casi total a excepción de los locales ubicados en los ingresos. En ese nicho en particular, el número de unidades desocupadas alcanza los 400 inmuebles, siempre en el área de las peatonales.