Observatorio Metropolitano

LA NACION
Propiedades  Inmuebles Comerciales
Por Matthew Haag

La ciudad de Nueva York, históricamente vitalizada por hordas de oficinistas y trabajadores que llegaban todas las mañanas a sus rascacielos, ahora se enfrenta a un desafío

Downtown, en Manhattan, una ciudad fantasma sin el 1,6 millones de oficinistas que solían transitar a diario
AFP

Las oficinas centrales de Spotify en los Estados Unidos ocupan 16 pisos del 4 World Trade Center, un edificio en el Bajo Manhattan que fue el primero en construirse en el sitio donde alguna vez estuvieron las Torres Gemelas. Probablemente, sus oficinas nunca vuelvan a estar llenas: Spotify ya avisó a sus empleados que pueden trabajar desde donde quieran, incluso desde otros estados o ciudades del país.

Unos pisos más abajo, MediaMath, una compañía tech de publicidad, planea dejar todo el espacio que alquila, una decisión que viene de la nueva dinámica de trabajo remoto que organizó durante la pandemia.

En Midtown, la empresa Salesforce, cuyo nombre adorna un rascacielos de 200 metros sobre Bryant Park, espera que sus empleados vayan a la oficina entre uno a tres días a la semana. Un estudio de abogados que está cerca, Lowenstein Sandler, está evaluando si renueva el alquiler de sus oficinas sobre la Avenida de las Américas, donde 140 abogados iban de lunes a viernes.

"Yo estoy entre los que creen que vamos a volver a la vieja normalidad."

Joseph J. Palermo, jefe de operaciones del estudio de abogados Lowenstein Sandler

Un año después de que el coronavirus propulsó el éxodo extraordinario de trabajadores de los edificios de oficinas, lo que parecía una inconveniencia de corto plazo ahora se vislumbra como un cambio tectónico y permanente en el cómo y dónde trabaja la gente. Empleadores y empleados han abrazado las ventajas del trabajo remoto, incluyendo costos más bajos y mayor flexibilidad para empleados, especialmente para aquellos que tienen familias.

Más allá de Nueva York, algunas de las ciudades más grandes de Estados Unidos aún no han visto un retorno sustancial de empleados, incluso donde han habido bloqueos menos estrictos impuestos por el gobierno, y algunas empresas han anunciado que no van a hacer que todos los empleados regresen todos los días.

En las últimas semanas, corporaciones importantes como Ford, en Michigan, o Target, en Minnesota, han dicho que están dejando libres muchos metros cuadrados de oficinas debido a sus prácticas cambiantes en el lugar de trabajo, mientras que Salesforce, cuya sede ocupa el edificio más alto de San Francisco, dijo que solo una pequeña fracción de sus empleados estará en la oficina a tiempo completo.

Pero ninguna ciudad en los Estados Unidos, y quizás en el mundo, está enfrentando esta transformación más que Nueva York, y en particular Manhattan, una isla cuya economía se ha mantenido, desde el vendedor de panchos de la esquina hasta los teatros de Broadway, por los cerca de 1,6 millones de oficinistas que van y vienen por sus calles.

Los propietarios comerciales en Manhattan empezaron el 2020 con optimismo, con una demanda constante de espacios para oficinas, precios récord de venta en algunos barrios y el mayor auge de la construcción desde la década del ’80. Pero eso colapsó de la noche a la mañana. De repente, los propietarios se encontraron persiguiendo alquileres impagos, negociando planes de pago con inquilinos y ofreciendo grandes descuentos para llenar los espacios vacíos.

El alcalde Bill de Blasio exige que los aproximadamente 80.000 empleados de las oficinas municipales de la ciudad regresen a principios de mayo, en parte como una señal a otros empleadores de que llenar los edificios de Nueva York es clave para su recuperación.

"Este es un paso importante para la ciudad, y es otro paso importante en el camino hacia la recuperación total de la ciudad de Nueva York."

Bill de Blasio, alcalde de Nueva York

Aún así, alrededor del 90% de los trabajadores de Manhattan están trabajando en forma remota, una tasa que se ha mantenido sin cambios durante meses, según una encuesta reciente de los principales empleadores realizada por Partnership for New York City, un influyente grupo empresarial que estimó que menos de la mitad de los trabajadores de oficina regresarán en septiembre.

En Midtown y el Bajo Manhattan, los dos distritos comerciales centrales más grandes del país, nunca ha habido más espacio para oficinas (16,4%) en alquiler, mucho más que en crisis pasadas, incluso después de los ataques terroristas del 11 de septiembre de 2001 y la Gran Recesión en 2008.

Times Square, sin el frenético ritmo que caracteriza a Nueva York por la pandemia de coronavirusAFP

A medida que más empresas retrasan las fechas para regresar a las oficinas y hacen que algunos trabajos remotos sean una política permanente, las consecuencias para Nueva York podrían ser de gran alcance. No solo para los restaurantes, cafeterías y otras pequeñas empresas de la ciudad, sino también para las finanzas que dependen en gran medida de los inmuebles comerciales.

Sarah Patellos, empleada de Spotify, ha estado trabajando desde una mesa de comedor en Truckee, California, un pueblo de montaña cerca del lago Tahoe. Allí pasó la mayor parte del año pasado después de volar para un viaje de fin de semana en marzo de 2020 y quedarse varada debido a los bloqueos impuestos por el gobierno.

"Me encanta estar en la ciudad, pero pensás en tu vida, las experiencias de vida que querés o los diferentes capítulos que podrías querer, y es totalmente diferente ahora. Es un cambio de vida total."

Sarah Patellos, empleada de Spotify que vivía en Brooklyn y sigue remoto desde las montañas de California

Los imponentes edificios de oficinas que bordean las avenidas de Manhattan convirtieron a Nueva York en una potencia mundial y en la capital de numerosas industrias, desde la publicidad hasta las finanzas.

Ahora, incluso algunas de las empresas más grandes y duraderas, incluida JPMorgan Chase & Co., que tiene más de 20.000 empleados en la ciudad, le comunicaron a su gente que la semana laboral de cinco días en la oficina es una reliquia. El banco, que se negó a comentar para este artículo, está considerando un modelo de trabajo rotativo, lo que significa que los empleados rotarían entre trabajar de forma remota y en la oficina.

“Volver a la oficina con el 100% de la gente el 100% del tiempo, creo que no hay ninguna posibilidad de eso”, dijo Daniel Pinto, el argentino que es copresidente y director de operaciones de JPMorgan, en una entrevista en febrero a CNBC. “Como tampoco hay ninguna posibilidad de que todos trabajen desde su casa todo el tiempo”.

Otras grandes empresas, incluida la firma de contabilidad PricewaterhouseCoopers, el grupo de marketing Omnicom Group y el gigante publicitario WPP, han buscado subarrendatarios para hacerse cargo de partes significativas de sus oficinas en Manhattan.

La pérdida de trabajadores ha provocado que el valor de mercado de las propiedades comerciales que incluyen edificios de oficinas caiga casi un 16% durante la pandemia, lo que provocó una fuerte disminución de los ingresos fiscales que pagan los servicios esenciales de la ciudad, desde escuelas hasta saneamiento.

Los inmuebles y edificios comerciales contribuyen con casi la mitad de los ingresos por impuestos a la propiedad de la ciudad. Por primera vez en más de dos décadas, Nueva York espera que los ingresos por impuestos a la propiedad disminuyan, en un estimado de US$2.5 mil millones en el próximo año fiscal.

Aún así, Nueva York está preparada para recibir una asistencia significativa del paquete de estímulo federal de US$1,9 billones: US$5,95 mil millones en ayuda directa y otros US$4 mil millones para las escuelas, dijo una portavoz del Ayuntamiento.

Si bien eso aborda las necesidades inmediatas, la ciudad aún enfrenta un déficit presupuestario estimado de US$5 mil millones el próximo año y déficits similares en los años siguientes, y una cultura laboral cambiante podría obstaculizar la recuperación de Nueva York.

La cantidad de espacio de oficinas en Manhattan en el mercado ha aumentado en los últimos meses a 9.400.000 metros cuadrados, aproximadamente un 37% más que hace un año y más que todo el espacio de oficinas combinado en el centro de Los Ángeles, Atlanta y Dallas. “Esta tendencia ha mostrado pocos signos de desaceleración”, dijo Víctor Rodríguez, director de análisis de CoStar, una empresa de bienes raíces.

El proceso inverso

Sin embargo, al menos una industria está avanzando en la dirección opuesta. Liderado por algunas de las empresas más grandes del mundo, el sector de la tecnología ha ampliado su presencia en Nueva York durante la pandemia. Facebook ha agregado casi 100.000 metros cuadrados de espacio para oficinas en Manhattan y Apple sumó dos pisos en un edificio de Midtown Manhattan.

Y el aumento de los inmuebles comerciales disponibles ha sido una bendición para algunas empresas nuevas que han podido encontrar espacios con alquileres más bajos que antes de la pandemia.

"He visto el obituario de la ciudad de Nueva York muchas veces. La vuelta a la oficina comenzará a ocurrir en mayo, junio y julio, y tendrá una ocupación mucho más completa una vez que lleguemos a septiembre."

Brian S. Waterman, vicepresidente ejecutivo de Newmark

Pero, por ahora, hay pocos trabajadores en sus escritorios. Solo el 15% de los trabajadores han regresado a las oficinas en la ciudad de Nueva York y 10% a los suburbios circundantes, según Kastle Systems, una compañía de seguridad que analiza las tarjetas de acceso de los empleados en más de 2.500 edificios de oficinas en todo el país. Solo San Francisco tiene una tasa más baja.

La falta de trabajadores ha golpeado a algunas de las empresas inmobiliarias más grandes de la ciudad. SL Green Realty y Vornado Realty Trust, dos de los mayores propietarios de oficinas de Nueva York, y Empire State Realty Trust, dueña del Empire State Building, han perdido un total de US$6.5 mil millones en valor de mercado.

Las fuertes caídas han llevado a los desarrolladores a apoyar una idea que parecía impensable antes de la pandemia: convertir edificios de oficinas en Manhattan en viviendas para personas de bajos ingresos.

La tasa récord de vacantes ha sido impulsada por empresas de casi todas las industrias, desde los medios hasta la moda, que han descubierto las ventajas del trabajo remoto.

Además de los ahorros de costos de operar una oficina reducida (o directamente ninguna oficina) la tecnología y las comunicaciones modernas han permitido a los trabajadores mantenerse conectados, colaborar desde lejos y ser más productivos sin largos desplazamientos. Los padres también claman por más flexibilidad para cuidar a sus hijos.

"Creemos que estamos en los albores de una nueva era, la Era Distribuida, en la cual las personas pueden ser más valiosas en la forma en que trabajan, sin importar realmente dónde pasen su tiempo."

Alexander Westerdahl, vicepresidente de RRHH de Spotify

Spotify está entre las empresas que ofrecerán mayor flexibilidad a sus empleadosRaoni M S Fotograficos

Por ahora, Spotify no planea reducir su presencia en Nueva York, pero a partir de febrero, la compañía les dijo a sus empleados de Estados Unidos, 2100 de los cuales trabajaban en la oficina de Manhattan, que podían hacerlo desde prácticamente cualquier lugar.

“El cambio está impulsado principalmente por la globalización y la digitalización, y nuestras herramientas son mucho pero mucho mejores para permitir que las personas trabajen desde cualquier lugar”, dijo Westerdahl.

El trabajo remoto, por supuesto, no está exento de desventajas importantes.

Las líneas borrosas que ya existían entre el trabajo y la vida personal se han borrado casi por completo durante la pandemia. Sin el tiempo dedicado a desplazarse por la mañana y por la noche, las personas se conectan al trabajo más temprano en el día y permanecen conectadas hasta más tarde en la noche.

Y a pesar de la tecnología moderna y las capacidades de videoconferencia, las empresas luchan por fomentar las culturas en el lugar de trabajo y hacer que los empleados, especialmente los recién contratados, se sientan bienvenidos y sean parte de un equipo.

Esas preocupaciones han pesado mucho sobre los ejecutivos de Kelley Drye, un estudio de abogados fundado en 1836 en Nueva York, que se está mudando de Park Avenue cerca de Grand Central Terminal al 3 World Trade Center en el Bajo Manhattan.

“Zoom y Teams son geniales”, dijo Andrea L. Calvaruso, una abogada que preside el grupo de marcas registradas y derechos de autor de la firma, pero agregó que “no hay nada mejor que sentarse en un nuevo y hermoso espacio colaborativo y trabajar juntos sin distracciones”.

Pero Patellos, a pesar de no tener nada después de quedar varada en California, tuvo que comprar un teclado y un monitor, pronto se encontró conectándose con colegas de todo el mundo tal como lo había hecho en su oficina de Nueva York.

“Entré en ritmo”, dijo Patellos, quien todavía está decidiendo adónde mudarse eventualmente. “Mantuve un poco las horas de la Costa Este, comenzando mis días un poco antes y terminando más temprano. Antes de darme cuenta, se convirtió en la norma y la rutina“.