Tomás Gonzalez Casartelli. 26/08/2021. La Nación
Mano a mano con el secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad y el ideólogo de los proyectos que cambiarán Buenos Aires.
Álvaro García Resta, es urbanista y arquitecto, actualmente Secretario de Desarrollo Urbano, es el ideólogo de la política urbanística de la Ciudad de Buenos Aires. Con 42 años, ha sido parte de la gestión porteña “desde la época en que arrancamos con el Metrobus en 9 de Julio”. En diálogo con LA NACION, García Resta desplegó lo que considera un manifiesto del desarrollo urbano sostenible. Se refirió a las críticas por proyectos urbanísticos como el de Costa Salguero y ahondó en su visión para revitalizar un Microcentro. El paraguas de todo, insiste, es una visión moderna y disruptiva, que no se resigne a los reparos de un urbanismo conservador y anticuado.
¿Qué entiende por urbanismo?
Hay un paradigma ya caído, el del viejo urbanismo, que consiste en un grupo de profesionales sentados en una mesa, dibujando sobre una mancha y suponiendo que después la gente se va a adaptar a eso. Personalmente, entiendo que la arquitectura y el urbanismo son expresiones físicas de la vida de la gente en una determinada época y en un determinado territorio. Lo más importante es entender qué es lo que la gente necesita o desea. El urbanismo necesita de una visión antropológica. Dónde puedo correr, dónde puedo encontrarme con alguien, dónde puedo estar seguro en el espacio público, dónde puedo pasear con mi perro. Por eso creamos la Dirección General de Antropología Urbana. Hay un montón de proyectos que llevamos a cabo hace dos, tres años, obviamente antes de la pandemia y sin saber lo que sucedería. Pero se hicieron teniendo en cuenta las necesidades reales, los determinados usos o maneras en un espacio público. En la manzana 66 de la ciudad, en Jujuy y Belgrano, construimos una vereda que es tres veces más ancha que una vereda normal. Si vos querés correr alrededor de una plaza, caminar, sentarte debajo de un árbol, todo eso no te entra en un ancho normal. Escuchamos e hicimos tres anchos de vereda. Obviamente, eso el último año se pudo aprovechar enormemente. Una crítica usual era “le podrían haber puesto más verde”. Pero la gente no quería sólo verde, quería darle un montón de usos que a veces no son compatibles con el verde. Esa búsqueda de lo antropológico sirve para proyectar el espacio físico. Si se deja de lado lo antropológico, tenés un resultado formal muy lindo, más o menos agradable, pero la verdadera función, que es mejorarle la vida a la gente, no se cumple del todo. El éxito de un espacio público no se mide en metros cuadrados. Es más relevante si la gente efectivamente lo usa.
¿Cómo se mide el “éxito” de un espacio público?
Concurrencia y permanencia. Si la gente va, pero también si se queda. ¿Cuánto tiempo permanecen? ¿Qué uso le dan? Supongamos que a un parque va una sola persona y se queda durante todo el día. Para nosotros, eso vale lo mismo que si fueran muchas pero se quedaran solamente unos minutos. Somos muy disruptivos en la forma de medir el impacto de las políticas públicas. En el caso de los espacios públicos, más no necesariamente es mejor. El éxito de un espacio público no se mide en metros cuadrados. Es más relevante si la gente efectivamente lo usa. Un ejemplo gráfico: un municipio rural o semirural de la provincia de Buenos Aires. Está rodeado de campo, y sin embargo la gente pasa tiempo en la plaza central. Ahí es donde pasan las cosas. Ahí se socializa, ahí es donde algunos salen de la oficina, otros de misa, otros pasean al perro. Ahí está la demanda. Aunque el resto de la extensión del municipio sea verde. Las aglomeraciones necesitan nodos. El espacio público es el escenario cívico y cultural de las ciudades.
El desarrollo de Costa Salguero genera estas mismas tensiones. ¿por qué no definieron hacer sólo un parque?
Ese es el punto. Necesitamos llevar ciudad a donde no la hay. Cualquier urbanista sabe que porque le pongas determinado nombre a un lugar, no le vas a cambiar la vida a la gente. Tenemos una enorme oportunidad para hacer que la ciudad llegue al río. Mejor dicho, que la gente llegue al río. Ahora llega de una manera que no invita a la gente a visitarlo. Lo que tenemos que lograr es una oferta que invite a pasar tiempo ahí, que atraiga. Un espacio público integrado a la ciudad rodeado de usos mixtos: cercano a viviendas, comercios, espacios de servicios, de entretenimiento y culturales invita a quedarse y disfrutar mucho más que un espacio público aislado. Lo sano es hacer ciudad donde no la hay, y eso se logra con una mixtura de usos amplia y equilibrada. No hay lugares donde haya un solo uso y eso funcione bien. Cuantos más usos tenés, más gente incluís. ¿Por qué no incluir al que quiere hacer un picnic en un parque? ¿Por qué no al que quiere ir a comer? ¿Al que se quiere quedar a dormir porque vino por un viaje de negocios a Buenos Aires por una noche?. Los servicios, en su justa medida, potencian. Las ciudades administran densidad. Reparten bien los usos y redistribuyen a la gente, y la infraestructura es más sostenible cuando está repartida en el territorio que cuando está concentrada en un solo lugar. No hay que negar la densidad, hay que administrarla sanamente.
La tierra pública es un activo y es renovable…
Hay que movilizarla. Lo pongo en términos de economista. Para aumentar el valor de un activo tenés que ponerlo en movimiento. Si vos tenés 10 dólares y los guardás en el colchón, asumís que no son renovables, especulas. Te resignás a que eso es lo que vas a tener el resto de tu vida. Pero hay otra manera de operar un activo, que es movilizarlo, invertirlo. Ponerlo a trabajar.
En Costa Salguero se discute la venta de cuatro hectáreas sobre 18 que tiene el predio. 14 se destinarán a espacio público y las otras 4 para mixtura de usos, es decir que habrá una complementación mutua. Mi posición es que si yo tomo esas 4 hectáreas en la zona Norte de la ciudad, donde la tierra vale más, y después las movilizo, lo producido podría ser destinado a aumentar el espacio público en la zona Sur. ¿Gané o perdí? Gané. Esa es la lógica. La movilización del activo en el territorio genera ganancia y lo multiplica. Hay un montón de gente que opera en base a cosas que no son tales. “Quieren vender 4 hectáreas para dejarte con menos patrimonio público”. No es cierto. En Costa Salguero se tiene que discutir la compra, no la venta.
¿Qué otras herramientas o instrumentos hay a mano para movilizar la tierra?
Hemos innovado en mecanismos como la permuta o los convenios urbanísticos. La permuta, por ejemplo, en el caso de la Manzana 66. Por otro lado, los convenios urbanísticos tienen un potencial enorme. Básicamente son un llamado abierto para los privados que quieran realizar un desarrollo, pero que haciéndolo ofrezcan contraprestaciones que representen un beneficio para la Ciudad y para las personas. En los últimos días se presentaron 112 convenios urbanísticos en el Poder Ejecutivo. Los vamos a evaluar, y los que tengan sentido urbanístico los vamos a elevar al Legislativo para su sanción.
¿Pero cómo funcionan los convenios urbanísticos?
Primero, lanzamos una convocatoria abierta, a la vez presentando los protocolos sobre cómo va a funcionar. Hay dos prioridades: la transparencia y la equivalencia en la información. Entonces, el llamado fue abierto a cualquiera que quiera presentar un proyecto. Después publicamos un protocolo, que regula cómo se tienen que presentar los proyectos y cuál es el cálculo para dimensionar la contraprestación. La lógica es, “para llevar adelante un proyecto por convenio urbanístico, tenés que ofrecerle a la Ciudad beneficios equivalentes o superiores a los que recibís llevando adelante ese proyecto”. Pero perfectamente puede haber un privado que no tiene algo concreto para ofrecer, su alternativa es, siguiendo el lineamiento de la cuenta matemática que publicamos y explicamos, calcular el monto equivalente al beneficio que va a tener. Si se aprueba ese convenio particular, la ciudad recibe el dinero y financia obras que mejoren la vida de las personas.
¿Cómo se resuelve la crisis por la que atraviesa el microcentro?
El microcentro, como todos los distritos exclusiva o mayoritariamente financieros, tenía un gran problema. La demanda de un uso determinado (en este caso de oficinas) estaba muy por encima de los otros usos, los desplazaba en términos de mercado. Hace dos años, si yo quería vivir en Microcentro e iba a alquilar un departamento, me lo cobraban al precio de una oficina. Es la demanda que había. Ahora, la concentración de oficinas es un gigante que tambaleó en el ring y cayó a la lona. Pero este nivel de vacancia es una oportunidad para transformar la zona. El primer paso es incentivar la demanda. Lo más importante para que la gente decida vivir en un lugar es ofrecerle un instrumento de ayuda. El Microcentro es un lugar ideal para llevar adelante una vida moderna. Para salir a comer tenés una oferta gastronómica variada, está cerca del centro, de la Reserva Ecológica, tiene atracciones y actividades turísticas, vida cultural, un entorno arquitectónico espectacular. Nosotros tenemos que generar las condiciones para que la gente lo elija.
¿Acompañar cómo?
Para facilitar el acceso, el instrumento es el crédito para apuntalar a un joven, por ejemplo, que con el salario no llega a alquilar y mucho menos a comprar. Queremos incentivar no solamente al inversor, sino a la inversión misma. Al uso que se le da. En este caso, es principalmente la vivienda. Fundamentalmente queremos generar crédito para quienes quieran refaccionar, alquilar o comprar una vivienda. En cuanto a la dificultad de reacondicionar, en el stock de edificios del Microcentro hay algunos edificios que son muy difíciles de transformar, es cierto. Pero en el caso de muchísimos otros es absolutamente factible. Requieren inversión, sí, pero son construcciones en las que vivir o trabajar es más o menos lo mismo. Pensemos en oficinas particulares o consultorios. En todo caso, a veces también va a ser conveniente asegurar la mixtura de usos en los mismos edificios. Algunas oficinas, otros departamentos. Mixturar y equilibrar, tanto a nivel ciudad como a nivel edificio particular. Necesitamos transformarlo en un barrio para vivir y asegurar una oferta variada.
En este contexto, ¿cómo se genera crédito?
Vamos a crear un Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible, llamado Fodus. El fondo se financia con las contraprestaciones que obtenemos de los convenios urbanísticos y con lo obtenido producto de la plusvalía urbana. Esto quiere decir que hay dos herramientas desarrolladas en el último tiempo que son capaces de generar recursos, y a partir de esos recursos crear mayores oportunidades para las personas. El objetivo es generar un instrumento que canalice esos recursos y los transforme en desarrollo. Esta es la visión que derriba muchos de los viejos axiomas: con los convenios extraemos riqueza del territorio, la redistribuimos en otras áreas y así podemos impulsar los barrios que más lo necesitan. Un círculo virtuoso. Un nuevo paradigma, del desarrollo urbano sostenible.