LA NACION | PROPIEDADES | Julia D'Arrisso | 27 de febrero de 2018
Con el boom de las ventas que generó la demanda apalancada en los créditos la oferta se empezó a diversificar. En busca de mejores precios y terrenos más accesibles, los desarrolladores se están animando a desembarcar en algunos rincones de la ciudad de Buenos Aires que asoman como nuevos polos de crecimiento para invertir. LA NACION realizó un relevamiento entre los brokers del sector e identificó cuáles son los cinco barrios porteños que prometen revalorizarse y qué áreas en cada uno de ellos tienen mayor potencial.
"La revalorización de las propiedades se da por la escasez de tierra apta para construir y los costos. Un mayor costo de construcción y un alto valor de la tierra hace que los productos a estrenar suban sus precios, un fenómeno que también arrastra a los valores de los departamentos usados. Las propiedades se revalorizaron 15 por ciento promedio en los últimos tres años", detalla Hernán Nucífora, direcor de la desarrolladora Global Investments.
El empresario estima que algunos barrios tuvieron un aumento por encima del promedio registrado en 2017, por ejemplo, las propiedades en Villa Crespo registraron una suba de 39 por ciento, en Villa Urquiza, 33 por ciento, en San Telmo y Barracas, 32, en Flores y Floresta, 25; y el alza en Núñez giró en torno al 17 por ciento.
"Los polos son la nueva apuesta del real estate para revitalizar ciertas zonas de la ciudad. De a poco, se configuran así espacios de usos mixtos y toma fuerza la idea, hasta ahora poco explorada, de vivir y trabajar en el mismo lugar", relata Nucífora.
"La creatividad y la ruptura del statu quo serán el diferencial que marcará la clave ante un escenario de escasez de suelo en la capital. Sin duda, los barrios necesitan nutrirse de una oferta corporativa, residencial y comercial, para evitar casos como el del microcentro porteño que luego del horario laboral, no queda un alma dando vueltas", agrega el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.
En coincidencia, Rodrigo Fernández Prieto afirma que "los desarrolladores estamos en busca de más y mejores tierras, y ante un contexto socio-político que lo amerita". Graciana Calcavecchia, gerente comercial de la constructora Criba subraya que las zonas más demandadas serán aquellas que cumplan los requisitos que busca la clase media: acceso al transporte y buenas conexiones, seguridad y cercanía al trabajo Ahora bien, en este escenario, cuáles son los barrios que anticipan oportunidades de compra por la posibilidad que tienen las propiedades de revalorizarse.
Villa Urquiza
El potencial de revalorización de este lugar es medio-alto y es buscado, incluso por la gente del mismo barrio. En rangos generales, el valor promedio por metro cuadrado de los inmuebles a estrenar ronda los US$2800/m2, según datos de Reporte Inmobiliario y US$2200/m2 para el caso de los usados con una incidencia de la tierra que promedia los US$670/m2, según la misma fuente.
La avenida Juan Bautista Alberdi es uno de los corredores que se posiciona en FloresLa avenida Juan Bautista Alberdi es uno de los corredores que se posiciona en Flores Fuente: LA NACION - Crédito: Silvana Colombo
"El parque lineal Donado-Holmberg impulsado por el Gobierno de la Ciudad ha transformado una parte importante del barrio, cicatrizando una herida que tenía desde los años 70. Es un sector que conserva su sello barrial", analiza Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, destacando la zona que se ha expandido dentro del barrio como las calles adyacentes a los nuevos cruces bajo nivel y los puntos cercanos a la estación Rosas de la lineaB de subterráneos en el cruce de las avenidas Triunvirato y Monroe.
Sin duda, la extensión del subte impulsó el desarrollo del proyectos al punto de convertirse en uno de los barrios con mayor cantidad de obras. Las calles Roosevelt, Quesada, Aizpurua y la avenida Constituyentes son los corredores que mayor potencial tienen. Un dato interesante es que la variación de precios dentro del mismo barrio es moderada.
Villa Crespo
Influenciado por el efecto derrame del barrio de Palermo, con costos accesibles y mayor cantidad de tierras disponibles, Villa Crespo se perfila como un barrio en crecimiento. El valor de las propiedades a estrenar ronda los U$S2900/m2, mientras que en las usadas el precio disminuye a U$S2370/m2. En este caso, los desarrolladores convalidan terrenos con incidencias de US$720/m2.
La calle Humboldt y las avenidas Juan B. Justo, Ángel Gallardo y Warnes son las más buscadas. "Es una zona muy bien localizada a nivel urbano. Está pegada a Palermo y corredores como Corrientes y Córdoba, con buena oferta de medios de transporte. Es lógico que esos barrios tengan mejores cotizaciones. Hay lotes que, depende de la ubicación, tienen incidencia comercial, por ejemplo sobre la calle Corrientes", analiza José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Es un barrio en el que se permite construir en altura por lo quetiene la posibilidad de ofrecer ambientes luminosos y buenas vistas. Además de tener una muy buena conectividad que mejorará con la obra del ferrocarril San Martín", agrega Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. Elbio Stoler, presidente y fundador de ADN Developers es uno de los desarrolladores que avanza sobre la avenida Córdoba al 4000. Construye Dome Soho, un proyecto de US$20 millones de inversión.
"Apostamos a esta zona porque el edificio está rodeado de las comodidades de un barrio comercial, y las prestaciones del Soho de Palermo y Villa Crespo. La avenida Córdoba se está transformando de una zona comercial a una residencial", explica el empresarioque está vendiendo a US$2500/m2. En Villa Crespo prometen también la calle Lavalleja entre Luis M. Drago y Camargo, además de la zona de Juan B. Justo y Warnes.
Barracas
Es una zona amplia, que se presenta como opción con gran cantidad de ofertas de casas para comprar y reconstruir. El barrio históricamente fue destinado a galpones industriales, de logística o materiales de construcción, con lo que abundan las tierras disponibles para edificar. "El desembarco de nuevos usuarios que compran propiedades y abren comercios está cambiando el entorno de la zona que durante años padeció el flagelo de la ocupación informal",recuerda Rozados.
Iván Ginevra, director de la desarrolladora GNV Group afirma que este barrio ubicado en el Sur de la ciudad de Buenos Aires ha mantenido estable los valores de las propiedades. "La zona sigue manteniendo el enorme atractivo de estar a menos de 10 minutos del Obelisco o de Puerto Madero y a valores muy por debajo de otros barrios de la ciudad", enfatiza.
El desarrollador diferencia la zona al Oeste de la Autopista Arturo Frondizi, de la del Este. "En el primer caso es una área más industrial y todavía quedan muchos terrenos 'vírgenes' para desarrollar, mientras que la parte Este está más urbanizada y los departamentos allí cotizan muy por encima del resto, debido a que la zona se encuentra más consolidada, con mayor variedad de servicios, oferta gastronómica y próxima al centro porteño", detalla. Se destacan la zona alrededor de la plaza Colombia y también el polode bares sobre la calle Martín García, además de las inmediaciones del Parque Lezama y el corredor Bolívar.También el área de Montes de Oca y Brandsen
La avenida Caseros merece un analisis aparte. La zona vale cada vez más y la desarrolladora TGLT construye Astor. Una obra de $940 millones de inversión ubicado en terrenos en donde funcionaba la planta logística de Ocasa."Tuvimos la oportunidad de adquirir un terreno excepcional en un barrio con identidad y con muy buena ubicación, donde encontramos una demanda insatisfecha de productos de vivienda", afirma Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT.
Núñez
El último barrio de la línea del corredor Norte es una zona en consolidación. El valor por metro cuadrado de las unidades usadas ronda los US$2500, mientras que en los nuevos asciende a US$3200/m2. Por otra parte, los desarrolladores que definen construir deben desembolsar una incidencia por metro cuadrado mayor:promedia los US$980.
Vale aclarar que hay mayores variaciones de precios dependiendo del área considerada. "Las unidades en torre sobre Libertador pueden duplicar el valor del metro cuadrado de un PH cercano a la estación (Mitre)", afirma Raggio de Interwin. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercanía con los espacios verdes y con el Río de La Plata.
En este sentido, Raggio agrega que "las tierras están esperando ver la oportunidad de cambio de manos y desarrollo. Núñez tiene un alto potencial todavía sobre el eje de Libertador. También por las calles transversales revitalizadas por la construcción de túneles bajo nivel de las vías del ferrocarril Mitre. Empiezan a aparecer zonas que no se explotaban tanto, por las cercanías al subte y al metrobús, que trajo una ventaja en la conexión y la rapidez. Núñez percibe mejores cotizaciones en las zonas con mayor cercanía a Cabildo y Libertador", sostiene Rozados. El mercado recomienda poner foco al área de influencia de las avenidas Crisólogo Larralde y Libertador.
Flores
Se destaca por sus bajos costos tanto de los terrenos como de las unidades. De hecho un piso a estrenar promedia los US$2650/m2, mientras que el usado desciende a US$2095/m2. A su vez, la incidencia de los terrenos ronda los US$590/m2.
En los corredores de las avenidas Rivadavia y Juan Bautista Alberdi es donde se concentran las nuevas construcciones. "Es un barrio típico de clase media, con valores competitivos y homogéneos, muy bien localizado y con llegada a los medios de transporte", afirma Rozados. Otra zona que promete es la del corredor Avellaneda. "El desarrollo comercial de esa avenida impulsó a los proyectos residenciales. En 20 manzanas 6000 casas se convirtieron en locales, y sus dueños quieren vivir en la zona", relata Gastón Akkauy, socio de la desarrolladora HOM Group que avanza con cinco proyectos en el área delimitada por la avenida Nazca, Gaona, Rivadavia y Donato Álvarez.
"Estamos vendiendo las unidades terminadas en US$2800-3000/m2", afirma y agrega que en diez años los precios en la zona alcanzarán los US$ 3500/m2. La cantidad de tierra disponible también permite la compra de varios frentes y la construcción de emprendimientos de mayor envergadura con demanda latente. "Es una zona con gran influencia de las comunidades judía, boliviana y coreana. Quien quiere vivir en este barrio no tiene oferta de diseño y calidad", finaliza destacando dónde está la oportunidad.