Silvia Gómez. 17/01/2022. Clarín
Aprobado en 2018, su impacto se ve desde 2021, cuando se reactivó la construcción. Apunta a densificar la Ciudad y los vecinos lo resisten.
Buenos Aires comenzó un proceso de densificación de la construcción que queda en evidencia en muchos barrios, sobre todo en los de casas bajas, como Núñez, Belgrano, Colegiales o Villa Ortúzar. El nuevo Código Urbanístico habilitó más volumen constructivo y muchas organizaciones vecinales le declararon la guerra. Pero, ¿qué se modificó a partir de la nueva normativa? ¿Cómo va a impactar en la Ciudad?
El nuevo Código Urbanístico fue aprobado por la Legislatura porteña en 2018. Pero los vecinos se toparon con la realidad de lo que se votó recién en 2021, cuando se retomó la construcción en la Ciudad. Es que 2019 estuvo signado por la crisis económica y las elecciones presidenciales, y 2020 por la cuarentena y las restricciones impuestas por la pandemia de coronavirus.
El cambio esencial que trajo el nuevo Código es la eliminación de fórmulas que limitaban la ocupación del suelo, es decir cuánto se podía construir sobre cada terreno. Al dejar de utilizarse la fórmula que vinculaba la superficie construible con el tamaño del lote, se generó un aumento de densidad. Por el contrario, lo que se impuso son las alturas fijas, que cambian dependiendo de los barrios. Pueden ser de 3 pisos, más otros dos retirados; o cuatro pisos, más uno. Por eso el mayor impacto se siente en los barrios de casas bajas o unifamiliares.
Otro cambio determinante es el "completamiento de tejido" o "enrase". Cuando alguno de los edificios linderos supera la altura máxima fijada para la parcela a edificar, se permite igualarla. ¿Un ejemplo? Si entre un edificio y otro hay un lote, o dos, el nuevo Código permite que en esos terrenos se hagan construcciones de la misma altura de las preexistentes. Teniendo en cuenta que la Ciudad está llena de excepciones -con permisos otorgados por diferentes motivos y en diferentes épocas- entonces siempre habrá posibilidad de construir más allá de lo que permite el Código en esas manzanas.
Un terreno vació en Deheza y Cuba. El Código permite igualar la altura de construcciones vecinas, aunque tengan mayor altura que la permitida para determinada zona.
Como el nuevo Código elevó de hecho la cantidad de metros cuadrados totales que se pueden construir, también en 2018 se aprobó una ley que introdujo el concepto de "plusvalía urbana". Se estableció un impuesto a las parcelas que obtuvieron una “ganancia” por cambios normativos. Ese impuesto compensatorio lo pagan quienes quieran usar esa constructibilidad adicional que se generó.
La arquitecta Magdalena Eggers, especialista en normativas, pone el foco en Núñez para mostrar cuáles son los impactos de los cambios: "El mayor impacto se da sobre la ocupación de los terrenos. Antes había una obligación de retirarse 3 metros desde la línea del frente, hoy hay que construir sobre la linea municipal. Y otro cambio fundamental es que el código permite construir hasta el tercio de la manzana. Es decir, que en cada manzana se permite ocupar hasta el 89% de la superficie total", explica.
Esto implica que desaparecen los pulmones de manzana, tan característicos en algunos barrios porteños. Además hay zonas de Núñez donde se aumentó de manera radical la capacidad constructiva: "Se pasó de una altura máxima de construcción de 10,50 metros más 1 piso retirado, a 31,20 metros más 2 pisos retirados", detalla Eggers.
El nuevo Código Urbanístico permite construir mayor superficie. Foto Germán García Adrasti
Reglas generales que ignoran casos particulares
El arquitecto y urbanista Marcelo Corti viene analizando las nuevas normas desde su blog Café de las Ciudades: "En la discusión de este Código no se presentaron estudios que indiquen y permitan controlar la capacidad constructiva para cada manzana y barrio", apunta.
En este sentido son muchos los profesionales que lamentan que el Código no sea más preciso, más "quirúrgico": es decir, que evalúe manzana a manzana, terreno a terreno las posibilidades y las limitaciones constructivas para que las características propias de los barrios no desaparezcan.
Las herramientas tecnológicas disponibles hubieran permitido poner una lupa sobre cada metro disponible en los barrios para evitar situaciones como las que ocurren ahora mismo en Villa Ortúzar, en donde los vecinos viven un tenaz avance de la construcción. En octubre había 80 lotes a la venta y 50 proyectos de obras.
Una obra en Giribone al 1500, Villa Ortúzar. Son cinco pisos, pero los vecinos creen que estos edificios no respetan el entorno barrial. Foto Germán García Adrasti
O lo que pasa ahora mismo en Colegiales, en el polígono delimitado por las avenidas Álvarez Thomas, Federico Lacroze, Crámer y Elcano: "Sólo para dar un ejemplo, sobre Gregoria Pérez tenemos tres obras en una cuadra y una de ellas es un edificio con dos subsuelos. Estamos hablando de un barrio de casas bajas en el que se transforma además el suelo. Y a más cemento, menos posibilidad de que escurra el agua. Hay proyectos para los que se compraron 3 terrenos juntos. Con estas obras avanzan hacia el pulmón de la manzana", le cuenta a Clarín Fabiana, una vecina del barrio e integrante del colectivo "Colegiales en acción".
Las casas bajas son demolidas para darle lugar a edificios. Foto Guillermo Rodríguez Adami
Qué son los convenios urbanísticos
Corti mira con especial preocupación otro tema que habilitó el nuevo Código, los convenios urbanísticos, que con previo aval de la Legislatura permiten a los desarrolladores construir edificios de mayor volumen que el autorizado por la normativa actual. A cambio, deben compensar a la Ciudad con obras y/o dinero que debería ir a un fondo que busca impulsar la recuperación del Micro y Macro Centro mediante el financiamiento de la compra o alquiler de viviendas y de la reconversión de oficinas vacías en departamentos.
Recientemente, junto a cientos de otros profesionales, Corti firmó una carta abierta pidiendo a la Ciudad que se dejen sin efecto estos convenios. El argumento es que, desde la perspectiva técnica, se trata de una política arbitraria y cuestionable que alienta a las transgresiones, pero que además otorga ventajas a unos sobre otros.
En la carta, se solicita que la Legislatura suspenda el tratamiento de los proyectos de aprobación de estos convenios. También se pide a los profesionales que intervienen en la construcción de la Ciudad que no se presten "al negativo rol de promover lo que, sabemos, traerá un malestar cada vez más generalizado, protestas, demandas y descreimiento del bien común".
De hecho, algunos vecinos están alertados de la situación y comenzaron a organizar presentaciones ante la Justicia, con el objetivo de frenar los cambios que están transformando sus barrios.
Todo este fenómeno se transforma en una bola de nieve y genera un debate enorme entre los vecinos. Porque están quienes decidieron organizarse para visibilizar lo que sucede y sostener su modo de vida barrial a toda costa, pero están también los que deciden vender sus viviendas, o bien porque encuentran una salida económica o porque temen quedar encerrados entre medianeras y edificios.
Los vecinos se resisten a que se aplique el nuevo Código Urbanístico. Foto Emmanuel Fernández
¿Llegó este nuevo código para mejorar la Ciudad? ¿Para alentar la construcción de vivienda practicamente inalcanzable para una clase media sin acceso al crédito? ¿Para generar trabajo en el rubro y sus derivados? ¿Para recaudar?
La Organización de las Naciones Unidas (ONU) advierte que en menos de 30 años, para 2050, el 68% de la población mundial vivirá en ciudades. Este proceso demográfico ya está en marcha, sobre todo en países de ingresos medios y bajos, según identifica el Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de este organismo.
La Ciudad de Buenos Aires tiene 3 millones de habitantes desde hace más de 70 años. Foto Rafael Mario Quinteros
Pero Buenos Aires se mantiene al margen de esa tendencia: desde hace más de 70 años, la cantidad de habitantes en territorio porteño se mantiene estable, en torno a los 3 millones.
Ese número se sostiene, incluso frente al crecimiento de los barrios populares, villas y asentamientos. También pese a la creación de un nuevo barrio, como fue Puerto Madero, con una enorme concentración de torres y viviendas.
Congelar las ciudades no es viable, dicen los especialistas. Y sí, las ciudades tienden a densificarse. Esa no debería ser una mala noticia, siempre que se pueda identificar cómo, cuándo, de qué manera y dónde se da esa densificación. Un debate que no parece haber quedado saldado con el Código aprobado en 2018.