Informe Inmobiliario
El centro porteño está en el peor momento desde 2001. Qué proyectos hay en marcha para revertir la realidad
La pandemia fue un golpe letal para el microcentro porteño, agudizando una crisis, que se manifiesta en locales vacíos, sin alquilar y edificios en estado de abandono.
Desde que el coronavirus azota al mundo, todos estos males se multiplicaron, y la situación es cada vez más grave.
Concebida como un espacio pensado para oficinas y comercios, la vida de la zona se terminó con las restricciones a la circulación, cientos de oficinas cerradas, locales que no pudieron subsistir y hasta el arte, a través de teatros, en estado de bancarrota.
La pregunta es: ¿cómo se revierte esta situación?
Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, explicó a Reporte Inmobiliario que están trabajando en una mesa que integran diferentes referentes del centro porteño con el objetivo de ´”resignificar” la zona hacia usos mixtos, proyecto que también comparten con el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo –CPAU-.
“No nos podemos precipitar en hablar de un abandono porque estamos en medio de un suceso como una pandemia que cambio todo. Es apresurado para sacar conclusiones, pero si hay que trabajar para ver los problemas que pueden venir”, comentó el secretario.
Lo cierto es que el Microcentro, como sucede en muchos centros urbanos de gran parte del mundo, aparecen los mismos problemas latentes, y eso sucede cuando predomina un uso exclusivo sobre otros. Así, cuando algo negativo sucede, se siente más el problema.
“En los grandes centros urbanos predominan las oficinas, entonces todos están alineados a ese uso predominante. Con un suceso como el de ahora, se pone en juego todo el modelo”, comentó García Resta.
Es por eso que siguiendo las tendencias mundiales, y más allá de la pandemia, se venía trabajando en la búsqueda de alternativas para una mixtura de usos, es decir, que no sea solo comercial, sino que también se enfoque lo residencial, considerando que el código urbanístico lo permite.
“Ahora, la mixtura de usos, con el suceso de la pandemia hace que algo importante se vuelva urgente”, comentó el secretario.
Por otro lado, resalta que el Microcentro tiene muchas ventajas. “Hay un 80% de calles más aptas para la gente que para los autos, es una política pública que nos encuentra bien parados. Podemos trabajar en la calle Corrientes para recibir gente en el espacio al aire libre”, comentó.
Por su parte Emilio Rivoira, presidente del CPAU, dijo que están analizando la zona. “Para el Consejo es un tema importante. Estamos tratando de poner optimismo y ver a las crisis como oportunidades. En este caso, la transformación de usos en el centro a partir de la pandemia es una oportunidad, ya que las zonas de usos exclusivos ya no son lo más deseable para la Ciudad”, comentó Rivoira.
“Lo ideal son los usos mixtos, como se logró con Puerto Madero. En un principio era solo la extensión del sistema financiero, pero luego se modificó”, comentó.
En ese mismo camino están trabajando en el CPAU para resignificar la zona céntrica de la ciudad, donde se llevó adelante un trabajo que indica que existen 70 inmuebles en condiciones de abandono, los cuales no solamente es importante recuperarlos desde el punto de vista del patrimonio, sino que es un stock en desuso que se puede destinar a otros fines.
“El objetivo del trabajo del CPAU es reconvertir el stock edilicio en diferentes usos. Cuando se empezó a trabajar, era pensado pre-pandemia. Ahora, la oportunidad es aportar usos mixtos a usos exclusivos, es transformar en residencial los espacios vacantes de oficinas, más los que están en desuso, así generando un nuevo concepto”, comentó el directivo
Para llevar adelante estos cambios, lo que se pide es armar una unidad de gestión que tome el tema de la zona céntrica y la transforme en una unidad de gestión en sí misma, estimulando la reconversión urbanística. Para ello, debería comenzar el Gobierno con políticas de incentivos.
La revisión comercial y de oficinas
Locales cerrados y oficinas vacías, la combinación de pandemia y confinamiento deja un panorama desolador
Desde el punto de vista inmobiliario y de negocios también hay una revisión de todo el sector, porque los grandes espacios de oficinas están vacantes y los propietarios entran en un cono de incertidumbre sobre el futuro.
Adrián Milberg, gerente de Marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias S.A., explicó que “Así como 2001 marcó un antes y un después en la vida de nuestra sociedad, esta pandemia hará lo suyo. Somos optimistas pero realistas al respecto”.
En relación a lo que está pasando con oficinas y locales, desde Baigún tratan de analizar el contexto real: “Es fundamental hablar de “la foto” de hoy, pero sin generalizar en ”la película” de lo que viene y de lo que será. Con esto me refiero a que en estos momentos, según el día o la semana, el ánimo o las reglas que cambian por la pandemia, se modifica tanto la oferta como la demanda. Y consecuentemente los valores y las condiciones de las operaciones.
Las zonas que identificamos como Centro y Microcentro están viviendo un verdadero “Cambio de época”. Quizás acelerado por la Pandemia, pero con una incipiente re significación de su impronta dentro de la Ciudad”, comentó el gerente.“Es violenta la imagen de calles semi vacías en horarios pico porque la población profesional y comercial ha debido modificar su agenda y sus hábitos. Pero esto no es para siempre.
Nuevas necesidades edilicias y urbanas comienzan a asomar en el horizonte. Otro tipo de espacios corporativos, de escenarios naturales y de nuevos tipo de circulación, dan las pautas de lo que vendrá en el mediano plazo”, comentó.
Como consecuencia, advierte que hoy conviven, hasta de forma contradictoria, edificios muy obsoletos de oficinas con nuevas propuestas, muy modernas y que marcan las nuevas tendencias. Habrá que esperar un poco para que se reposicionen y acomoden los nuevos desarrollos y lo nuevos hábitos, pero ya se siente el advenimiento de un gran cambio.
En cuanto al segmento comercial, también los locales van delineando la convivencia entre el comercio tradicional y su articulación con las transacciones por internet. Hay rubros que florecen ante las demandas actuales por necesidad temporal y van reemplazando otros rubros que deben esperar un tiempo para regresar a la competencia.
Por su parte Ariel Naem, gerente División Comercial, Marcas y Negocios, explicó que hay zonas que fueron más castigadas que otras, debido a la pandemia, como la Av Córdoba, Puerto Madero, el Centro y particularmente la calle Florida debido a la ausencia de turismo.
“Aquellas avenidas que no han sido tan afectadas por la pandemia y la crisis económica, tienen un 90% de ocupación, un porcentaje que pareciera ser positivo. En cuanto a las oficinas, en los primeros meses del año, comenzamos a ver un aumento en la búsqueda de oficinas comerciales en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires y no así en en la zona céntrica de la Ciudad”, comentó.
Desde la secretaría de Desarrollo Urbanístico de la Ciudad, entienden que todos los edificios de oficinas cambian con la pandemia, porque necesitan ventilación, entre otras cosas. Y que no sucede solo en el centro.
Por eso, se plantea la residencialización del microcentro. “Queremos mixturar agregando más espacios residenciales. Puede ser la ciudad de 15 minutos, porque tiene transporte y todo lo que se necesita para funcionar”, comentó García Resta.
“Lo importante es que el Gobierno tiene que coordinar la generación de incentivos, políticas con líneas de financiaciones y cambios normativos, usos residencial en otros edificios. Se necesita gente viviendo en la zona, una recuperación del espíritu urbano. El asunto es generar el ámbito para atraer inversiones”, advierten desde el CPAU.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 28 de abril de 2021