Observatorio Metropolitano

Mercedes Soriano. 18/11/2021. La Nación
Un nuevo proyecto de ley podría causar que los dueños de terrenos retiren sus propiedades del mercado, que aumente la incidencia en la tierra y que los desarrolladores intenten esquivar la ley.

El cambio del Código Urbanístico realizado a fines de 2018 habilitó la expansión de las superficies edificables en toda la Ciudad de Buenos Aires. Con fines de homogeneizarla, este permitió que los edificios en las esquinas (que siempre tenían que ser más bajos que los ubicados a mitad de cuadra) elevaran su altura hasta igualar a las construcciones ubicadas en el centro de las manzanas, lo que implicó para los desarrolladores la posibilidad de construir más metros en la misma superficie donde antes existía una limitación. Con esos cambios, la Legislatura porteña también sancionó la Ley 6062 de Plusvalía Urbana (también llamada Derecho para el desarrollo urbano y el hábitat sustentable), que establece un impuesto de entre el 10% y 35% valuado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a las parcelas que se beneficiaron al construir metros adicionales a partir del nuevo código.

Pero el tema volvió a estar en la agenda de los desarrolladores porque la semana pasada el bloque radical impulsó con apoyo de Cambiemos un nuevo proyecto de ley para re-evaluar la ley de Plusvalía Urbana. Con fines recaudatorios para otorgar créditos y subsidios, se propone principalmente que el impuesto sea del 100% en toda la ciudad y que deje de ser calculado en función de la zona. El impacto sería escandaloso para barrios del Sur de la ciudad o Paternal, donde la plusvalía era del 10% y ahora valdría 10 veces más. En la misma línea, en el sector Norte donde rondaba el 30% y 35% se triplicaría el precio. En caso de ser aprobado el proyecto tal cual fue enviado, entraría en vigencia el 1° de enero del 2022.

Qué cambios propone el Proyecto de Ley

El nuevo proyecto de ley planea modificar el cálculo de plusvalía, que actualmente consiste en la multiplicación de tres factores:

a) Es la diferencia de edificabilidad con respecto al código anterior. Es decir, los metros nuevos netos que se pueden aprovechar gracias al cambio de código.

Para este factor, la ley actual mide el proyecto a partir de la comparación de metros construibles con vendibles, o sea que compara “peras con manzanas”, dicen los especialistas del sector. Los metros construibles no son todos vendibles porque hay espacios que no se venden, como los espacios comunes, ascensores o escaleras. Por otro lado, los metros vendibles son también llamados “FOT” (Factor de Ocupación Total), que es un índice que se multiplica por la superficie del lote; por ejemplo, si el lote tiene 100m² y el FOT es 2, se multiplican los 100 m² x 2 y entonces se pueden construir 200m². En resumidas cuentas, la diferencia de edificabilidad es el resultado de la siguiente diferencia: los metros que se pueden construir con el código actual (todo lo construible multiplicado por el 80% presuponiendo que hay un 20% de superficie no vendible) menos los metros que se podían vender con el código anterior.

Sin embargo, la nueva ley propondría comparar metros vendibles con vendibles (FOT vs. m² FOT) para simplificar la cuenta, es decir, “manzanas con manzanas”. O sea que la nueva ley corregiría una asimetría que había entre metros vendibles y construibles, que no son lo mismo.

b) Es el valor de la incidencia del suelo, medido por manzana en unidades de valor adquisitivo (UVA´s). Con el nuevo proyecto de ley esto se mantendría igual, ya que tiene una ley tarifaria que cambia todos los años.

c) Es una alícuota medida en porcentajes que varía de acuerdo al barrio en el que se encuentra el proyecto.

El punto más polémico del proyecto de ley presentado es que desaparecería esta alícuota por barrio. Al eliminar este factor, en lugar de cobrar un proporcional por zona de entre un 10% y 35%, se cobraría a todos lo mismo: un 100%. Entonces, “si un lote en Belgrano tenía un 35% de alícuota, hoy sería un 100%. Es decir que paga tres veces más plusvalía. Y la zona Sur de la ciudad que tenía una alícuota de 10% y ahora pasa a 100%, pagaría 10 veces más de plusvalía”, plantea Alan Schachter, arquitecto y consultor especialista en código urbanístico y mercado de tierras inmobiliarias. Entonces, “lo que genera la alícuota es que en la zona Norte se pague más que en la zona Sur cuando tenga plusvalía, como forma de hacer una ciudad más equitativa o potenciar zonas rezagadas de la ciudad”, dice, aunque cuestiona que -en su opinión- “el nuevo proyecto hace que la ciudad sea menos equitativa y que no posiblemente no haya desarrollo en los barrios mas desfavorecidos”.

Terrenos desvalorizados y un mercado frenado

El proyecto de ley tendría fuertes y adversas repercusiones en el mercado de tierras. “En la teoría, si un terreno valía US$420.000 y pagaba US$80.000 de plusvalía, para el desarrollador era un terreno que valía US$500.000 de los cuales US$420.000 se los daba al dueño del lote y US$80.000 le daba al gobierno de la ciudad en concepto de plusvalía. A partir del aumento de la plusvalía que plantea el proyecto de ley, ésta pasa de US$80.000 -por ejemplo- a US$280.000 en un lote muy puntual. Entonces, para que el desarrollador pueda seguir apostando por el proyecto y mantenga el costo, el dueño del lote debería bajar su precio a, por lo menos, US$220.000 en vez de los US$420.000 dado que el desarrollador pagaría US$220.000 al dueño del lote y US$280.000 al gobierno de la ciudad y quedaría en las mismas condiciones que con la plusvalía anterior”, ejemplifica Schachter.

Sin embargo, aclara que lo que pasa en la realidad es muy distinto: “En la práctica, los dueños de los lotes no van a aceptar que le digan que de un día para el otro su lote vale US$200.000 menos, sino que lo van a retirar del mercado. Esto también puede hacer que empiecen a subir las incidencias de las tierras o que oferta y demanda no se pongan de acuerdo y haya un `parate´ de seis meses a un año. Es un freno a la actividad”. Para el dueño del lote, “es mejor no haber amado que haber amado y perdido”, reflexiona, “porque lo ilusionaron con que su lote valía US$200.000 más (con el cambio de código y la posibilidad de mayor construcción) y ahora vuelve a valer lo mismo que antes por la nueva plusvalía”.

Los terrenos a mitad de cuadra se posicionarían en el mercado por ser los menos afectados por el impuestoGerardo Viercovich - LA NACION

Los propietarios de terrenos que se quieran mantener en el mercado no tendrán otra salida que bajar el precio de su lote. Según ejemplifica el especialista, la incidencia del terreno le aumentaría al desarrollador de US$500.000 a US$800.000 en caso de que suba la plusvalía y el dueño del terreno no baje el precio ($420.000 + $280.000). Esto no representaría un buen negocio para el desarrollador, quien probablemente decidirá invertir en otro lote con un precio más lógico y así dejaría al terreno en cuestión fuera del mercado.

La incertidumbre que rodea la aprobación del proyecto de ley también genera mucha especulación en el mercado. Según Schachter, quienes estaban en trámite de comprarse un terreno están retrasando su decisión porque desconocen si de aprobarse la nueva ley ésta será retroactiva o cuándo se aplicaría. “Todo eso frena porque no se van a arriesgar a comprar algo que después tengan que pagar 10 veces más de plusvalía”, concluye. Además, hay antecedentes que respaldan este pronóstico de congelamiento. Cuando se aplicó por primera vez el impuesto a la plusvalía, la actividad se paralizó. En respuesta, el gobierno porteño eximió a los desarrolladores del impuesto durante un año para que la actividad prospere en tiempos de pandemia. Sin embargo, “eso también generó incertidumbre porque se preguntaban hasta cuándo duraría la eximición (vence en diciembre) y qué podría pasar si no llegaban a construir fuera de ese plazo”.

Además, vaticina que sucederá algo parecido al efecto que tuvo la ley de alquileres en el mercado inmobiliario, que “por querer mejorar algo que quizás se autorregula solo e intervenir, terminás haciendo que aumenten los terrenos como aumentaron los alquileres”.

También afecta al código urbanístico y su idea de que fuera una ciudad homogénea. “Si tengo un exceso en la esquina tal vez no me conviene construir todo para no pagar plusvalía por lo que va a quedar la medianera expuesta, no crecen las esquinas, no se completan los giros y no se desarrolla el Sur, que era una de las ideas”, expone el consultor.

¿Cuáles serían los terrenos más afectados?

Según la opinión de Schachter, los terrenos más afectados que probablemente saldrían de la oferta en caso de aprobarse el proyecto serían tres tipos.

1. Las esquinas y las cercanías a las esquinas: Son los terrenos que antes tenían construcciones más bajas que los ubicados en el centro de la manzana, por ende, son los que tienen más margen nuevo para construir a partir del último código. Ese metraje adicional (sea en esquina o en medio de la manzana) es sobre el cual se aplica el impuesto que encarece el proyecto.

2. Los que están en zona Sur y Paternal: Este es el territorio que más sentiría la plusvalía porque es donde los porcentajes por área promedian el 10% -los valores más bajos- y ascenderían a 100%. Es decir, aumentaría 10 veces su valor del impuesto.

3. Los que tienen zonificación corredor medio y alto: Por ser las edificaciones de más altura. Estas probablemente van a tener un excedente mayor a lo que se podía hacer en su lote.

Los únicos terrenos que se exceptúan de tener que pagar el impuesto a la plusvalía son los que le pertenecen al Estado.

Además, el arquitecto indica que los terrenos que están en el centro de la manzana -que son los que menos hay- van a pagar menos plusvalía porque antes de la ley igualmente se podían hacer en grandes cantidades y dimensiones. Esos empiezan a ser más codiciados por su alto nivel de certidumbre, dado que si se aprueba la ley no van a pagar mucho más de plusvalía y si no se aprueba ya se sabe cuánto es la plusvalía actualmente y permite hacer bien el cálculo.

El uso de canje de terrenos por metros como medio de pago en estas transacciones también se vería afectado de ser aprobado el proyecto de ley. Este dinamizador del mercado se vería muy trabado porque los lotes que antes se canjeaban en un gran porcentaje por metros y sólo se pagaba un pequeño monto en plusvalía pasarían a pagar el impuesto exponenciado y sólo podrían canjear una parte. Por ejemplo, para comprar un terreno en Villa Crespo se podían canjear unidades por su valor de US$420.000 y pagar aparte en billete US$80.000. En cambio, ahora solamente se podría canjear un valor depreciado del terreno de aproximadamente US$220.000 y se tendría que abonar por otro lado US$280.000 de plusvalía. “En muchos casos, la plusvalía vale lo mismo que el terreno y hay casos en los que hasta puede valer más”, agrega el arquitecto.

Hecha la ley, hecha la trampa

Como dice el dicho, “hecha la ley, hecha la trampa”. Los cambios en la ley irían en contra del código urbanístico, ya que en lugar de acompañar el objetivo de incentivar y elevar la construcción en las esquinas, lo frenaría. Esto llevaría a que los desarrolladores se replanteen si vale la pena construir la totalidad de esos metros extra por los montos a pagar en impuestos, ya que se abona en relación al excedente con respecto al código anterior.

Estos motivos podrían llevar a los desarrolladores a implementar prácticas alternativas que se usaban con el código anterior. El hecho de que la nueva fórmula simplifique el cálculo del impuesto al comparar metros vendibles con vendibles (y ya no más los construibles con los vendibles), lleva a que algunos desarrolladores “se aviven” y quieran construir más espacios cuyos metros no computen por FOT para minimizar todo lo posible el impuesto. Por ejemplo, optan por construir espacios con dobles alturas para más adelante construir un entrepiso que no compute como metro vendible. De esa manera sólo se cobraría el metro que tiene esa planta, el entrepiso quedaría fuera de la ley y a futuro ganaría un piso.

Otra alternativa podría ser construir cocheras en la planta baja, que es un metraje no identificado como vendible, y una vez finalizada la obra y pagado el impuesto se cierran y adaptan para ser locales comerciales. En este plan, los metros posteriores a la obra quedarían mal escriturados y exentos de la plusvalía, ya que ésta se paga en un 20% cuando se presentan los planos y 80% un año después.

Qué se espera que suceda con la ley

“Lo que se habla para los próximos meses es que se prorrogue hasta septiembre del 2022 la eximición de la plusvalía que dura hasta este diciembre 2021. Pero en lugar de esto ahora con el nuevo proyecto dicen que se aumenta tres o 10 veces dependiendo de dónde estés. No movieron el arco o la cancha sino que directamente patearon el tablero”, opina. Además, ve factible la aprobación del proyecto ya que recuerda la agilidad con la que se aprobó por primera vez la ley: “En su momento, el proyecto apareció en octubre y en diciembre se aprobó”.

En diálogo con LA NACION, fuentes especializadas del sector y familiarizadas con el proyecto opinaron: “Nunca es agradable una suba de impuestos pero en este caso prometen que con lo recaudado se hará un fondo para darle financiamiento hipotecario al sector, que es algo realmente necesario. Las autoridades están incluso diciendo que si el modelo resulta exitoso, tratarán de replicarlo en otros municipios del país. Veremos hasta dónde llegan con esta novedosa pero al mismo tiempo controvertida iniciativa. Personalmente creo que las bajas de impuestos son más reactivantes que las subas, pero admito que podría haber excepciones a esa regla general”.