Infobae - por José Luis Cieri
Empiezan a expirar los contratos firmados bajo la ley sancionada en 2020. El escaso ánimo para renovarlos profundizaría la escasez de unidades. Caída de rentabilidad para propietarios y precios inaccesibles para inquilinos son las consecuencias de una legislación que trabó el mercado inmobilario
A semanas del vencimiento de los primeros contratos celebrados con la Ley de Alquileres que entró en vigencia en julio de 2020, crece la preocupación en el sector inmobiliario, que reclama modificaciones para destrabar operaciones y que aumente la oferta de unidades, cuya disponibilidad se desplomó entre 35% y 40% en los últimos 24 meses.
Con la salida de unidades hoy en alquiler, la situación puede empeorar. Los propietarios no quieren seguir alquilando sus unidades bajo la normativa vigente; entienden que tres años (el plazo que establece la ley) es mucho tiempo y atenta contra la rentabilidad, pues el ajuste es sólo una vez por año en un contexto de alta inflación. Explican al respecto que transcurridos los primeros 3 a 4 meses poseteriores al ajuste interanual, el importe mensual vuelve a quedar atrasado y la renta mensual no es atractiva. Y cuando recuperan el inmueble al finalizar el contrato, si deben pintarlo o hacer arreglos, deben destinar al menos el equivalente a un mes de alquiler, argumentan.
En CABA hay 1.000 viviendas en alquiler, cuando antes de la ley la cifra oscilaba en los 6.000 mensuales
Tanto las cámaras sectoriales, como empresas inmobiliarias, propietarios e inquilinos están cada vez más inquietos ante el empeoramiento de las condiciones del mercado. Los inquilinos hacen malabares para alquilar, la inflación superior a 100% anual hace estragos en sus bolsillos y, ante la retracción de la oferta, cada vez más difícil conseguir en la ciudad de Buenos Aires una vivienda por menos de $110.000 mensuales,
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, cree que se necesitan “acciones urgentes” para aumentar el stock de unidades para alquiler. “Esto se logra, primero, modificando la Ley de Alquileres, decisión que debe complementarse con medidas tendientes a alentar a inversores y propietarios a destinar más unidades al mercado”, dijo a Infobae.
Todo sigue igual
El Gobierno nacional hizo trascender que se reformularía la normativa y aunque hubo algunos avances, por ahora todo sigue igual. Los puntos neurálgicos siguen siendo la frecuencia de los ajustes (los propietarios pretenden que sean trimestrales, cuatrimestrales, o semestrales como antes de la ley actual) y que los acuerdos duren dos años, no tres como ahora. Por todo eso, de no cambiar en breve es altamente probable que la situación se agrave a partir de julio.
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En el barrio de Belgrano, en CABA, actualmente hay menos de 30 departamentos en alquiler tradicional, la oferta es casi nula“Junio es el último mes de los primeros contratos firmados bajo la polémica Ley, a partir de julio esas unidades deberán firmar nuevos contratos. Esto implicará otra fuerte suba de los precios, lo que empeoraría aún más si los propietarios de muchos de esos inmuebles deciden no mantenerlos el alquiler tradicional”, agregó Liotto.
En junio el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central trepó al 100%, el récord desde que entró en vigencia la normativa actual. Y se estima que el aumento superará el 130% en todo el país para quien deba iniciar un nuevo contrato.
“Se deben hacer acciones urgentes para incrementar el stock de unidades para alquiler. Esto se logra, primo, modificando la Ley de Alquileres” (Liotto)
Además, en CABA creció el alquiler turístico o temporario. Es una “moda”, aunque algunos expertos sostienen que es un fenómeno acotado a los barrios del corredor norte de la Ciudad. La inmensa mayoría de los propietarios que no vuelcan sus inmuebles a alquiler los ponen en venta.
Todos pierden
Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), señaló a Infobae, que tanto inquilinos como propietarios se sienten perjudicados por la ley, que no cumplió los objetivos que perseguía. “La sensación generalizada es de incertidumbre, profundizada por las expectativas de constantes cambios, suspensiones, entre otras, que quitan previsibilidad”, dijo a Infobae.
Está a la vista la dificultad de pactar precios y condiciones ante el incremento generalizado de precios en todos los productos y servicios del país y la falta de incentivo a la inversión privada en inmuebles para renta ante una demanda sostenida e insatisfecha.
“Tanto inquilinos como propietarios han manifestado de alguna manera sentirse perjudicados por la ley, confirmando que no cumplió los objetivos que perseguía” (Pazos)
Desde el sector hay consenso que la previsibilidad es la condición fundamental para encaminar la situación habitacional. “FIRA y sus entidades asociadas siguen participando de mesas de trabajo y proyectos en los distintos ámbitos para aportar nuestra experiencia profesional e institucional. Estamos convencidos que la sola modificación o derogación de esta ley no solucionará la cuestión de fondo y sólo podrá aliviar algunas tensiones de corto plazo”, agregó Caravaca Pazos.