06/09/2018 - Clarin.com Ciudades | Miguel Jurado
Más allá de los límites de altura, baja el mínimo permitido de metros a construir, que beneficia el negocio inmobiliario.
En la confección de los nuevos códigos urbanístico y de edificación para la Ciudad de Buenos Aires concurren muchas voluntades con intereses particulares, muchas veces contrapuestos. El mejor o peor resultado de esas normas depende de cómo se combinen esas necesidades legítimas.
Hoy, la discusión parece centrada en la cuestión del límite de alturas y la desaparición de las torres, sin embargo, ninguna de esas dos cosas son absolutamente cómo se las pregona.
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Parece verdadero que en el tejido existente de la Ciudad, la nueva norma no permitirá edificios que sobresalgan del perfil general. Sin embargo, en muchos barrios, la altura media del nuevo código es algo mayor a la que se permite hasta hoy.
Por otra parte, las torres que hoy parecen mala palabra no van a desaparecer como se pregona. Podrían sobrevivir en las grandes áreas todavía en manos del Estado, como terrenos de Ferrocarriles o de las Fuerzas Armadas. Todas ellas, propiedades apetecibles para su venta que demandarán normas propias, hechas a medida. Nada indica que allí no podrían surgir torres.
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Para los amantes de la baja densidad, las casas con patio y los ph en una planta, la mala noticia es que las normas que se discuten ampliarían un 20% la superficie que se puede construir hoy en Buenos Aires.
Hay que admitir que los nuevos códigos vienen a ordenar el caótico collage que es el compendio normativo que rige la construcción hoy en la Ciudad. También que la filosofía de las normas nuevas están más acorde con una ciudad ordenada y previsible.
Sin embargo, la norma en discusión, surgida de un pensamiento académico y profesional que busca sintonizar necesidades técnicas y la opinión de los vecinos, sufre desde su nacimiento la presión del negocio inmobiliario.
Monoambientes. La nueva ley baja el límite de metros cuadrados por departamento.
Eliminar las torres es vivido por los inversores como una gran pérdida para el negocio. Y en cierta medida lo es, pero parecen resignados ¿Por qué otros temas luchan los desarrolladores? Por las superficies mínimas. Departamentos más chicos son más fáciles de vender, reportan más ganancia y salen rápido.
En la discusión de los nuevos códigos, parece haberse descartado la idea de bajar la altura mínima de un ambiente a 2,40 m (hasta ahora es de 2,60 m). Se entiende que con alturas máximas para los edificios, a menor altura por departamento se logran más pisos.
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Pero los centímetros que se defendieron en la altura de los ambientes se pierden en su superficie. Hasta hoy, un monoambiente no puede tener menos de 29,30 metros cuadrados cubiertos, la nueva norma pretendía que esa superficie mínima fuera de 18 metros cubiertos, parece que ahora será de 21.
También hay mucha presión invisible sobre cómo será el plano final de la capital, donde se establecen las alturas máximas por barrio.
Como en los folletos de los remedios, lo importante no está en los grandes titulares, sino en la letra chica. Y una cosa es el proyecto original y otra muy distinta será el resultado de la ley una vez aprobada. Puede entrar un potrillo pura sangre, pero puede salir un camello.