Cenital
Fernando Bercovich
8 de junio de 2019 16:06 hs
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Un recorrido sobre la relación entre el gobierno y los terrenos públicos en la Capital.
La inauguración del Paseo del Bajo provocó debates tanto en círculos técnicos como políticos. Más allá de las denuncias por irregularidades en la adjudicación de la obra al primo del presidente, Ángelo Calcaterra, otra discusión menos visible se dio alrededor del financiamiento de la obra vial. ¿Cómo se pagó el Paseo del Bajo?
Los 700 millones de dólares que costó salieron básicamente de dos fuentes: un crédito de la Corporación Andina de Fomento y la venta de terrenos públicos dentro de la ciudad. En total, estos inmuebles abarcan alrededor de 150 mil metros cuadrados y fueron cedidos por parte del gobierno nacional al de la Ciudad por medio de un decreto. Pero la venta de tierras públicas no es un mecanismo que se usó exclusivamente para financiar el Paseo del Bajo. En los tres años y medio de gestión de Mauricio Macri y Horacio Rodríguez Larreta se vendieron 60 inmuebles públicos que pertenecían al Estado nacional o local.
"Nosotros sólo le vendimos el Edificio del Plata a IRSA y Tiro Federal a Werthein", aclaran desde el gobierno porteño. Los casos mencionados son ilustrativos de dos situaciones que se dan en el marco de la subasta de tierras públicas. Por un lado, la escasez de jugadores que pueden comprar esas tierras. Por su tamaño y precio, no hay espacio para pequeños o medianos desarrolladores urbanos y los jugadores que pueden comprarlas se cuentan literalmente con los dedos de las manos. Por otro lado, el gobierno no hace un seguimiento de los proyectos una vez que se venden los inmuebles. El edificio Del Plata -donde funcionaba el IVC, entre otras oficinas del gobierno de la Ciudad- fue adquirido por Eduardo Elsztain en 2016 para desarrollar la nueva sede del Banco Hipotecario. Sin embargo, todavía no inició las obras, lo que produjo una especie de vacío urbano en el corazón de Buenos Aires.
Desde Uspallata 2802 explican que la mayoría de esos terrenos no les pertenecen y que la legislatura sólo otorga norma de constructividad a las tierras de la AABE (Agencia de Administración de Bienes del Estado) "que están ociosas o subutilizadas" para que el dinero se use en obras para la ciudad. La norma de constructividad no es otra cosa que una excepción al código urbanístico. Una de esas excepciones, por ejemplo, habilita la construcción de torres de más de 30 pisos en el 35 por ciento destinado a desarrollos privados -el 65% tiene que ser espacio público- en los terrenos del Tiro Federal. Es en esa articulación entre la AABE y el gobierno porteño donde se evidencia que la venta de tierras públicas es un mecanismo conjunto entre Nación y Ciudad.
El tema abre una grieta dentro de la gestión de Larreta. Hay funcionarios que, si bien no cuestionan todas las ventas, creen que algunas de ellas podrían utilizarse para saldar el creciente déficit habitacional de la ciudad con la construcción de viviendas accesibles para sectores medios-bajos que no se ven beneficiados por los procesos de reurbanización de villas pero que no pueden acceder a una vivienda adecuada. En el sur de la ciudad, por ejemplo, un 14 por ciento de los hogares sufre hacinamiento.
El mapa del tesoro
El Observatorio Metropolitano del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo lanzó una herramienta que echa luz sobre este tema algo opaco en términos de datos. El Mapa de Subastas del Estado muestra todas las tierras públicas dentro de la región metropolitana de Buenos Aires en proceso de venta entre marzo de 2017 y abril de 2019, y los proyectos aprobados. "Este mapa se desarrolló con el fin de visualizar de manera conjunta la dimensión territorial de una política que el gobierno nacional y el gobierno de la Ciudad han desarrollado como acciones individualizadas durante los últimos tres años. Es destacable la concentración de los terrenos en el corredor norte y la cantidad de nuevo suelo incluido al mercado inmobiliario. Visto de forma conjunta se constituye como una política urbana sobre el suelo público de la Ciudad", afirman desde el Observatorio Metropolitano.
Paloma Garay Santaló, geógrafa y urbanista, contradice en tres puntos al discurso oficial sobre venta de terrenos públicos. "La incidencia de lo recaudado por la venta de tierras públicas para desarrollar obras en la ciudad es menor porque, en general, el apoyo fuerte de financiamiento está dado por deuda asumida con organismos internacionales. Además, es brutal la transferencia a los privados porque muchas de esas obras contribuyen justamente a aumentar el valor de esas mismas tierras, y el Estado no recupera ese plusvalor agregado por la obra pública, no fija etapas ni acompaña el proceso de desarrollo de los proyectos urbanos. Por último, los valores de base de la subasta suelen estar por debajo del precio de mercado por la localización estratégica de los predios subastados en localizaciones estratégicas de la Ciudad".
Garay apunta a un elemento importante que se implementa en diversas ciudades del mundo: mecanismos de captura de plusvalías urbanas, herramientas que tienen los Estados locales para cobrar algún tipo de tasa a aquellos beneficiados por mejoras sustanciales producidas por la inversión pública. Desde un parque hasta una nueva línea de subte. La recientemente promulgada ley de plusvalías urbanas no contempla ese elemento - llamado "contribución por mejoras" - ya que sólo incluye el aprovechamiento de las renovadas alturas que determina el nuevo código urbanístico.
Un bien codiciado
"Los predios a subastarse cuentan con más de 1 millón de metros cuadrados edificables, y en su gran mayoría con ubicaciones realmente inmejorables, hecho que debería generar interés no sólo de inversores y developers locales sino del exterior." El sitio web de Reporte Inmobiliario promocionaba de esa manera el cronograma de subastas de 2018. Es que el suelo urbano con servicios es uno de los bienes más codiciados del mundo por cualquier familia, pero también por grandes desarrolladores urbanos e inversionistas que lo ven como un commodity que se valoriza con el tiempo sin correr grandes riesgos.
Juan Duarte, urbanista de la Universidad General Sarmiento, señala que "desprenderse de este activo estratégico en el marco de la crisis habitacional actual parece ser una decisión desacertada. Las políticas urbanas exitosas en otras ciudades han tenido otras finalidades para este bien que se destaca por su escasez y han incurrido incluso en acciones que amplían el patrimonio inmobiliario público, no sólo mediante la compra directa y la expropiación, sino también por medio de otras modalidades de adquisición como el pago de tributos y multas con suelo o inmuebles".
En ese contexto, la población de la ciudad de Buenos Aires no crece desde 1947 y no parece ser por falta de oferta. Según diferentes estimaciones el porcentaje de viviendas vacías ronda el 15%. Pero otro dato resulta más explicativo: el 54% de los permisos de obras que se otorgaron en la ciudad fueron destinados a viviendas de lujo o suntuosas, similares a los que se van a llevar adelante en las tierras públicas subastadas, cuyos potenciales compradores son los sectores medios-altos y altos de la ciudad.
Las tierras públicas representan una oportunidad de intervenir en el mercado inmobiliario desarrollando viviendas accesibles para sectores medios o equipamiento nuevo necesario, como escuelas o espacios verdes. El esquema de subastas de esos bienes no sólo atenta contra esa oportunidad, sino que acrecienta una lógica de segregación y expulsión en la cual la ciudad de Buenos Aires está sumergida hace años.