Boletín marzo 2024 OM | CPAU
En este boletín nos interesa poner el foco en los estudios que lleva a cabo el Programa de indicadores del CPAU, revisando la última publicación del “Análisis de las encomiendas anotadas en el CPAU - Período 2012-2023.” Su lectura permite reflexionar sobre dos cuestiones: más ampliamente, sobre la relevancia de los estudios y mapeos pues construyen conocimiento sobre temas urbanos y, más específicamente, sobre las dinámicas del crecimiento de Buenos Aires.
El análisis de las encomiendas, registra los datos surgidos de las presentaciones que realizan los profesionales ante el CPAU al iniciar un proyecto. Su estudio a lo largo del tiempo, así como la visualización de la distribución de propuestas por el espacio de la ciudad, dan cuenta de varios datos que permiten caracterizar los tipos de obras –entre otros, cuántos metros cuadrados se propone construir, qué tipo de edificio, para qué usos, en qué localización–, ofreciendo una imagen panorámica de la dinámica de la ciudad.
Las “encomiendas” en tanto registro inicial –al igual que otros datos y fuentes–, se encuentran atravesadas por restricciones e incertidumbres a considerar. El volumen de encomiendas no representa exactamente el conjunto de lo construido, pues algunos trámites quedan inconclusos y no siempre los proyectos se transforman en obras. Por lo demás, la fecha de presentación es apenas indicativa, pues no da cuenta ni de la finalización del trámite ni del inicio de la obra. Sin embargo, el conjunto de propuestas examinadas de forma agrupada, resulta un excelente indicador para conocer cómo piensan la ciudad quienes la proyectan y construyen en un momento dado, habilitando la formulación de hipótesis para identificar tendencias.
En este sentido, y como rasgo a destacar, en primer lugar, las presentaciones actuales anticipan de algún modo las obras a materializarse en un futuro próximo.
El informe sobre el período 2012-2023, concluye que “Todos los indicadores del 2023, tanto para obras como para habilitaciones, han resultado superiores a los correspondientes al 2022 y, en algunos casos, como los metros cuadrados de obra, decididamente superiores (25%), siendo el 2023 el segundo mejor año de nuestros registros.” Destaca además, que las obras medianas y grandes, que resultan de inversiones a mayor escala, superan en mayor proporción a las obras menores. Estas observaciones pueden ser visualizadas en una serie de mapas, a partir de datos georreferenciados, donde se identifican tendencias, patrones de localización, concentración y distribución, a nivel de cada uno de los barrios.
En cuanto a la localización, se constata una concentración importante de proyectos en la zona norte, y en menor medida en los barrios del noroeste y el oeste. En ese sentido, y examinando las propuestas de gran escala “las obras de más de 5.000 m2 tendieron a localizarse en zona norte (38%), incrementándose respecto de 2022. Le siguen la zona sur (35%) y zona centro (33%).” No obstante, la cantidad total de obras en el sur y oeste son de mucho menor escala respecto del resto de la Ciudad, mostrando un incuestionable vacío luego de la Av. San Juan. Si hubiera información para considerar las obras de las villas y asentamientos, el panorama del sur de Buenos Aires, sería, tal vez, muy diferente… De todos modos, no están ausentes de la cartografía las disparidades territoriales, pues es notoria la alta demanda de terrenos en el corredor norte, en expansión sobre los barrios de baja densidad próximos, que muestran las preferencias del sector inmobiliario.
En segundo lugar, el mapa de “Encomiendas según destino”, además de los contrastes norte-sur consagrados por todos los indicadores, destaca también una serie de modificaciones tributarias del nuevo Código Urbanístico, en relación al aumento de las densidades y las demoliciones. Es de contemplar que la normativa nueva, incentiva la sustitución edilicia, al habilitar mayores niveles de constructibilidad y aprovechamiento del suelo en la mayoría de los lotes de la ciudad. Al suprimir los índices tradicionales de ocupación del suelo y al reconvertir la manzana con una regulación de alturas fijas por cuadra, estimula la sustitución de lo existente y edificaciones de mayor altura.
De forma concomitante, las encomiendas muestran también los procesos de densificación. Los proyectos para Vivienda Colectiva, tanto en cantidad como en superficie, prevalecen en las zonas norte (66% y 73%) y noroeste (63% y 84%)”. En cierto modo, este dato se escuchaba desde hace algunos años en las voces de los movimientos vecinales, que al grito de “No a las torres”, alertaban sobre la densificación y la transformación del paisaje de los barrios. En relación, se dirimen las demoliciones, que registran la sustitución de inmuebles viejos por nuevas construcciones, que aumentan su densidad. De hecho, en 2023 en la zona norte “la suma de metros cuadrados a demoler fue de 107.879 m2. En comparación con el año anterior, la superficie aumentó el 7,8%”.
Las demoliciones prevalecen en el norte, mientras que las viejas edificaciones industriales de Barracas y Pompeya y un amplio parque residencial de calidad, aún no encuentran incentivos suficientes para impulsar proyectos de adecuación que favorezcan la reutilización del stock edilicio existente.
Los datos de la última década muestran el fuerte crecimiento de las demoliciones. Cabe aclarar que recién en 2018, en el registro se diferencian los expedientes de los pedidos de demolición de aquellos por los cuales tramitan los del permiso de obra, en relación con los derrumbes y los accidentes específicos que se suceden. De ahí el salto estadístico. Aún así, es posible observar un incremento constante en el indicador de superficie de encomiendas de demoliciones, que muestra un inexorable proceso de sustitución del parque edilicio, sin demasiadas normas de protección de paisaje urbano de los diferentes barrios.
En ese sentido, y en tercer lugar, cabe una reflexión. Los datos que resultan del informe, parecen importantes insumos para, entre otras cuestiones, contribuir a los debates para modificar el código urbanístico, planteado por el Jefe de Gobierno como un desafío para el 2024. Ciertamente, existen también otros registros a considerar como los de los agentes inmobiliarios, los que publica el Gobierno, los que resultan de investigaciones académicas, que en conjunto ofrecen información y permiten la elaboración de datos y de diagnósticos.
Sería de sumo valor poder contar con datos comparables para todo el territorio de la región metropolitana. El qué, cómo y dónde son decisiones de los privados pero, por detrás, no están ausentes los lineamientos que desde el planeamiento urbano se incentivan, profundizan o restringen.
Se requiere de muchas fuentes y de buenos interrogantes que orienten los estudios y de procedimientos rigurosos capaces de construir conocimiento… En ese marco, desde nuestra perspectiva, los estudios de Encomiendas del CPAU, no solo permiten delinear cómo operan los especialistas que desarrollan sus tareas profesionales en el ámbito de la ciudad, sino también contribuye a comprender la ciudad existente en su devenir, identificando tipologías y patrones de localización, dimensiones y tipos de obras, sumando capas de información que iluminan procesos y abre interrogantes acerca de qué se quiere propiciar y qué se quiere regular. Sin ánimo de profundizar respecto del contexto –que remite a una amplia gama de factores tales como la política, los valores del dólar, la dinámica inmobiliaria– que sin duda están por detrás de las decisiones de inversión, resulta evidente la necesidad de conocer en profundidad los procesos que se dan en la Ciudad. Estas decisiones requieren diagnósticos de base, y la construcción de consensos. En esa orientación, los datos y los documentos son un insumo central para encarar esa tarea.
En síntesis, nos interesa poner en valor los muchos informes elaborados desde el CPAU y puestos a disposición, mencionando entre otros posibles el de las Encomiendas, los referidos a los Códigos de Planeamiento y los de nuestro Observatorio, que intentan sumar capas de información para tomar mejores decisiones. Solo cabe esperar que podamos seguir tratando en profundidad los temas metropolitanos, y que ojalá ese trabajo pueda servir para lograr una Buenos Aires mejor.
Publicación “Análisis de las encomiendas anotadas en el CPAU - Período 2012-2023”, del Programa de indicadores del CPAU”