Observatorio Metropolitano

Belén Fernández. 27/08/2021. El Cronista
Herman Faigenbaum, director general para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, asegura que la zona tiene gran potencial pero el tema es cómo se financiará. Qué cree que debería hacer el GCBA. Cuál será el futuro de las oficinas y por qué los centros logisticos son el boom del momento.

Las formas de trabajar tuvieron un giro de 180 grados como consecuencia de la pandemia. Hoy, el sistema híbrido, que combina presencialidad y home-office, gana adeptos y llega para quedarse. Estos cambios repercuten de lleno en el real estate corporativo. La oficina cobra otro valor y zonas como el Microcentro tienen un nuevo desafío por delante: reconvertirse y adaptarse al nuevo escenario. 

"En esta transformación, las empresas no van a reducir sus metros cuadrados", asegura Herman Faigenbaum, director general para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, firma que es referente mundial en servicios inmobiliarios corporativos, con 400 oficinas en 60 países.

Este arquitecto, nieto de inmigrantes polacos, se recibió en la Universidad de Buenos Aires (UBA) en 1988. Pero buscó relacionar su profesión con su segunda pasión: el mundo de los negocios. Se especializó en los Estados Unidos y retornó al país en 2005 para empezar su carrera en Cushman & Wakefield. "Fui el primero en traer el real estate corporativo al país", asegura.

En los últimos 15, años estuvo a cargo de la operación en la Argentina. Además, es responsable de la división Sudamérica (con excepción de Brasil), con más de 300 personas a cargo. "Se trata de un mercado estable, con curva de crecimiento, pero sin dudas la pandemia ha generado una depresión en el segmento de oficinas", reconoce. Pero, para el ejecutivo, el futuro es alentador.

-De 2005 a hoy, la Argentina tuvo diferentes vaivenes económicos. ¿Cómo se comportó el mercado de real estate corporativo?

-La Argentina pasó por muchos vaivenes pero nuestro mercado es estable. Las empresas siempre requieren de los servicios que promovemos. Nosotros les agregamos valor a nuestros clientes. No hemos pasado momentos de incertidumbre. Nuestra curva de crecimiento en el país es pareja y ascendente. No sólo hacemos transacciones, sino que brindamos servicios. Y hay que entender que las transacciones se realizan no siempre en los mejores momentos económicos. Por ejemplo, en 2012 y 2014, fueron años muy buenos para nuestro mercado porque había excedentes de pesos y las empresas compraban metros cuadrados (m2). Sin embargo, la economía atravesaba un presente complejo. Lo que quiero decir es que no tuvimos momentos de tanto estrés como la economía. Además, las oficinas son uno de nuestros mercados; también, contamos, por ejemplo, con centros logísticos, que hoy están en crecimiento y son muy demandados.

-¿La pandemia llega a romper con esa curva estable? ¿Cómo repercute en el negocio de oficinas?

-Hoy, el mercado de oficinas está deprimido. Buenos Aires tiene pocos m2 de oficinas en relación a habitantes y producto bruto. Para tener una idea, tenemos entre un 30% y un 40% de los espacios de trabajos disponibles que hay en Santiago de Chile, que tiene mucho menor cantidad de habitantes. Lo que queda claro es que, hoy, hay una dificultad para acceder a las oficinas. Yo creo que llegamos a un pico de vacancia. Ahora, estamos descendiendo. Empieza a haber una recuperación.

Hay que entender que el mercado puede reaccionar por dos variables. Una: si baja el producto bruto, lo hace la demanda. Si hay cierre de empresas, eso se verá reflejado en el mercado corporativo de real estate. Ahora, mientras la economía crezca, también lo seguirán haciendo las oficinas.

-¿Cuál es el nivel de vacancia actual?

-Estamos en alrededor de un 12% de vacancia. No son números para alarmarse. Por ejemplo, San Pablo no suele tener menos de 14%. Está claro que hay mercados que sufren más.

-Hoy, las formas clásicas de trabajo están en cuestionamiento. El home-office llegó para quedarse en muchas empresas. ¿Cómo repercute eso en el negocio de oficinas?

-Se empezó a hablar más de trabajo remoto. Pero la verdad es que es una tendencia de largo plazo, tiene 20 años. Previo a la pandemia, ya se implementaba en las grandes organizaciones. Estos cambios se fueron profundizando. Pero lo que sí pasó es que las empresas no reconocieron estos fenómenos para no generar situaciones irruptivas. Por ejemplo, se siguió manejando con cada uno con su escritorio, con su espacio de trabajo. Ahora, la pandemia blanquea una situación que ya existía. Hay que utilizar las oficinas de manera más inteligente.

-¿Esto se puede traducir en una reducción de m2 contratados?

-El sistema híbrido ya existía en las empresas grandes e internacionales y por eso no observamos que las compañías hayan reducido la cantidad de m2. Habrá que ver que decisiones toman ahora. Y, en estos sistemas de trabajo, la oficina sigue teniendo importancia.Si, como empresa, no tenés lugares de encuentro, es difícil generarlos. Hoy, la oficina es una ventaja competitiva.

Es muy interesante la perspectiva de las personas y lo que vemos es que hay mucho faltante por no ir a trabajar de forma presencial. Nada es absoluto. Los encuentros entre los equipos de trabajo son necesarios. Por eso, yo creo que el impacto del m2 va a ser muy limitado. No veo que las empresas vayan a reducir sus espacios.

-¿Cómo influyen las nuevas cuestiones sanitarias?

-Las cuestiones sanitarias son importantes. Los espacios de trabajo cambiaron. Hace 20 años, todos tenían sus oficinas cerradas. Eso ya no existe; no conduce a menos m2. Hoy, hay más espacios colaborativos. Hay más espacios para reuniones, para encuentros. Eso se agudizará. Las relaciones de las personas constituyen su característica clave. La oficina es el lugar de encuentro.

-¿Es posible reconvertir el Microcentro?

-Participé de muchos de los debates que se están llevando adelante. En mi opinión, es difícil readecuar el Microcentro. Se trata de una zona que tiene muchas virtudes, en principio, por la calidad de transporte público con innumerables líneas de subtes y colectivos. Además, tiene muy buen nivel de servicios instalados como, por ejemplo, universidades. Pero tiene un problema: los propios edificios. Es un entorno, pensado, construido para administrativos. Esos edificios no se adaptan a las necesidades de las grandes empresas de hoy.

-¿Por qué eso es un problema?

-Ahí es donde hablamos de la selectividad de la vacancia. Para ser competitivas, estas necesidades, que las empresas se dan cuenta que tienen, deben darse en un entorno propicio. Y, hoy, el Microcentro no lo da.

-¿En que puede reconvertirse?

-Sin lugar a dudas, tiene gran potencial para la Ciudad; podría reconvertirse en cualquier función. Podría ser lo cultural. Se podría instalar, por ejemplo, el distrito audiovisual, que hoy está en Palermo. Podría ser un polo para las fintech... Pero, para eso, hay que poner incentivos.

-¿Cuál es para usted la principal traba que existe en esa reconversión?

-El problema es cómo refinanciar. Hay muchos edificios que hay que reconvertir 100%. Para eso, hay que refinanciar esas reconversiones. Se tiene que instalar un mecanismo de inversión. El Gobierno porteño debe encontrar una forma de financiar. Si se encuentra el mecanismo, como pasó en Parque Patricios, la reconversión del Microcentro es posible.

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-¿Parque Patricios puede ser un modelo a imitar?

-Parque Patricios ya lleva 15 años. El haber continuado el plan de reconversión hizo que funcione. El incentivo impositivo fue pensado a largo plazo. Las inversiones inmobiliarias llevan mucho tiempo. Ese puede ser un mecanismo. Se habla mucho del carácter pero nadie lo hace del mecanismo de financiación. Hoy, el Estado no tiene ese dinero, depende de los privados. Hay que ofrecerles incentivos para que inviertan en la zona céntrica de la Capital.

-¿Cuál es la situación de los centros logísticos, que son los favorecidos de la pandemia?

-Sin dudas. Lo que está pasando es que están cambiando las formas de distribuir los productos. Mucho tiene que ver el e-commerce. Las cadenas de distribución deben ser más eficientes. Lo que se hace se debe hacer bien.

En muchos casos, la distribución masiva se complementa con entrega de paquetes, que es una logística muy diferente. Eso se traduce en que hay más empresas que requieren esto y eso hace que haya más demanda de centros logísticos. Existe presión sobre ciertas  ubicaciones. Hay mucha calidad en la construcción. Se da una lucha por encontrar las mejores ubicaciones. Existen nuevas tipologías, que están surgiendo. Es un mercado en expansión.