Observatorio Metropolitano

A partir del desaliento de oferta, la Ley de Alquileres generó enormes desequilibrios y los precios subieron por encima del Índice de Contratos de Locación que rige para ajustar anualmente los acuerdos.
16/07/2023. Infobae

La Ley de Alquileres que se sancionó en junio de 2020 y entró en vigencia al siguiente mes pretendía dar más seguridad jurídica a los actores involucrados en la problemática del mercado de alquileres, con certezas sobre cuándo y cómo se daban los incrementos de precios.

Tres años después, la constatación es que la norma generó un cimbronazo, tanto en la oferta como en la demanda. Las mayores críticas estaban vinculadas al aumento en el plazo de los alquileres, que pasó de 2 a 3 años, y en la indexación de los contratos anualmente que, con la alta inflación llevó a aumentos por encima del 104,04% interanual que registró para julio el Índice de Contratos de Locación (ICL). Y a esta altura los incrementos según Zonaprop son del 145,2% interanual; muchos dueños subieron por arriba para ganarle a la inflación y los inquilinos al no poder encontrar una vivienda deben aceptar esos valores.

La Fundación Tejido Urbano viene siguiendo la dinámica de alquileres y los conflictos que genera la nueva ley en la ciudad de Buenos Aires. Por cuestiones ajenas a la normativa, los salarios están perdiendo frente a la inflación dificultando el pago de alquiler. Pero el perjuicio es aún mayor: al ser tan dura la indexación se hacen acuerdos por fuera de la ley. Se calcula que el precio de un alquiler en CABA ronda el 50% de los ingresos promedios de una familia.

Desde la fundación destacan el aumento de la cantidad de inquilinos, sobre todo a partir del Censo de 2001, particularmente en CABA. En la década del noventa el 80% eran propietarios, pero la proporción cayó al 65%, según la última Encuesta Anual de Hogares realizada por el Gobierno de la Ciudad. Esto tiene relación con gran parte de la construcción de viviendas en las áreas más cotizadas, pensadas como reserva de valor y -una vez terminadas- destinadas al alquiler. Por otro lado, el aumento en dólares de las viviendas y la falta de crédito hipotecario limitan las posibilidades de comprar. Todo esto aumenta la demanda de alquiler de gran parte de la población.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la fundación, geógrafo y economista, dijo a Infobae que la nueva Ley de Alquileres “pretendía garantizar derechos a los inquilinos, mayor cantidad de años de contrato, excepción de algunos impuestos y cargas e indexación anual pero, al restringirse la oferta de viviendas, provocó un aumento de precios que terminó impactando en los bolsillos de inquilinos”.

Necesidad de alquilar

Estudios recientes de la fundación indican que, además de la falta de crédito para acceder a una vivienda propia, existen otros parámetros que motivan la necesidad de alquilar. Por un lado, el envejecimiento poblacional determina la participación de más adultos mayores en el mercado de alquileres. Por el otro, hay una tendencia de achicamiento del tamaño de los hogares familiares, menos personas viviendo en un mismo techo.

Álvarez de Celis sostiene que hay que actuar rápido para no perjudicar a quienes más lo necesitan. “Se deberían generar instrumentos que amplíen la oferta real de inmuebles, que permitan disminuir los precios y con mejores reglas para el inquilino”, comentó.

En crecimiento

La proporción de inquilinos va creciendo en cada relevamiento censal. Del 20% registrado a principios del Siglo XXI al 34% del último Censo. “Esto se debe a la dificultad creciente de acceder a una vivienda y a la vez a la gran construcción de viviendas como reserva de valor. En la última década se construyeron 220.000 unidades en CABA”, dijo Álvarez de Celis.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

El mercado de alquileres está íntimamente ligado al mercado de construcción de viviendas como inversión. El eje valorizado del centro y noroeste de CABA concentra la mayor cantidad de oferta y de mayor valor.

En qué barrios

Al indagar sobre qué cantidad de hogares son inquilinos por comuna, se puede observar que el Centro es el gran protagonista. Casi que la mitad de los hogares son inquilinos cuando, en promedio en CABA es uno de cada tres, que también es elevado. Así, en la Comuna 3 (Balvanera y San Cristóbal) el 44,1% de los hogares son inquilinos mientras que en la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y Constitución) el 41,2% también lo son.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

En el Sur como hay menos movilidad de población hay más propietarios. Además de otras formas de ocupación de viviendas como los asentamientos precarios o la toma de viviendas que se dan en menor proporción en el eje norte.

Adultos mayores

La mayor proporción de adultos mayores, personas mayores de 65 años inquilinos se da en la comuna 5, seguidos por la comuna 7, ambos en el Oeste sur de la Ciudad y en la Comuna 4, en el sur.

En el caso de los adultos mayores, a esa edad en su gran mayoría tienden a ser propietarios. Álvarez de Celis, amplió: “Sin embargo en el eje centro y sur las peores condiciones económica impiden a un porcentaje mayor tener su propiedad y tienen que alquilar. Los adultos mayores se concentran sobre el eje Centro-Sur de la ciudad donde precio por metro cuadrado disminuye notablemente”.

Fuente: Fundación Tejido Urbano

En el corredor norte, el más valorizado, predominan los hogares unifamiliares, sobre todo en la población joven que se anima a tener su primera vivienda, pudiendo alquilar departamentos más pequeños. Mientras que las familias más numerosas buscan departamentos de mayor tamaño encontrando mejor precio en el eje sur de la ciudad.

Además, en el norte también sobresalen los hogares unifamiliares del sexo femenino y de adultos mayores, relacionados con las mejores condiciones urbanas, servicios y seguridad.

Dónde se concentran los más jóvenes

Los jóvenes se destacan por concentrarse alrededor de los ejes dinámicos de la ciudad, que coinciden con la presencia de centro comerciales, fuentes de empleo vinculados a los servicios y universidades.

Así, en las Comunas 14 y 2 se concentran la mayor cantidad de jóvenes, superando en ambas el 50% del total de los inquilinos. Como contrapartida en la Comuna 9, conformada por los barrios de Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda, netamente residenciales y de baja densidad, el 30 % de los jefes de hogares que alquila es joven.

Cómo se sale

Según los conocedores del sector inmobiliario, la cantidad de población inquilina es difícil que disminuya en CABA. Por el contrario, se prevé que seguirá aumentando. La solución a largo plazo es aumentar la oferta de viviendas en la zona sur, de modo que también aumente la oferta de unidades a valores accesibles.

“La solución requiere también de inversiones públicas que mejoren los servicios y lo hagan atractivos para los hogares que tienen que alquilar en esa zona”, concluyó Álvarez de Celis.