07/07/2022. Clarín
A la falta de crédito se le suma el actual contexto económico. La historia de frustración de una pareja de profesionales de clase media.
Es saber que al cruzar la puerta se entrará en un espacio donde los aromas y sonidos familiares oficiarán de anfitriones. Es un mundo donde el encuentro con los afectos disipa el cansancio por el trajín cotidiano. Desde tiempos inmemoriales, el hogar es emblema de intimidad y calidez. Y, cuando es propio, también de seguridad. Pero la escalada inflacionaria, la falta de créditos hipotecarios y otros modos de financiación convirtieron la meta de la casa propia en una quimera inalcanzable.
Cristian y Gisele son ejemplo de ello. Están en pareja desde hace cinco años. Cristian trabaja en el área de sistemas y Giselle en el sector farmacéutico. Son profesionales con cargos intermedios. Entre los dos, alcanzan un ingreso superior a los 400 mil pesos mensuales y el departamento que alquilan les insume 65.000 pesos al mes.
Con la venta de un auto y otros ahorros que tenían, en 2020 comenzaron la búsqueda de un departamento propio. La pandemia de coronavirus reforzó sus intenciones, porque la convivencia durante el aislamiento obligatorio les dejó una sensación de “aglomeración”. También, el deseo de simplificar sus vidas ahorrando las cuatro horas diarias ida y vuelta a sus trabajos.
Desde la inmobiliaria MGM Negocios inmobiliarios, Paula Imas señala que, “después de la pandemia, las consultas y ventas de primeras viviendas han bajado alrededor de un 80 por ciento por la falta de acceso a un crédito hipotecario, sobre todo, por parte de la clase media, que arrancaba con un departamento de uno o dos ambientes. Los precios elevados de los alquileres provocan, a su vez, que la demanda de alquiler por primera vivienda baje porque muchos jóvenes de clase media optan por quedarse en casa de sus padres”.
Líneas de créditos bancarios
Cuando Cristian y Giselle emprendieron nuevamente el derrotero de averiguar precios, barrios y opciones de financiación, tenían la idea de comprar en la franja norte, porque ella trabaja en la ciudad de Buenos Aires y él se traslada por toda la zona norte del Conurbano hasta el barrio de Palermo. “Me servía Martínez, La Lucila, Núñez y Saavedra. Me puse a averiguar entre varios emprendimientos, y el valor promedio era entre 60 y 75 mil dólares. Pero la mayoría de los emprendimientos son con financiación propia, por eso, no hay información precisa de tasas o de lo que te van a cobrar en total”, explicó Cristian sobre el panorama que encontró en la “nueva normalidad”.
Hasta 2010, los créditos bancarios eran la principal forma de compra de propiedades, en especial para la primera vivienda. “Un 50 por ciento de las ventas de primera vivienda de uno y dos ambientes, sobre todo en edificios a estrenar, solían consolidarse con la ayuda de créditos de los Bancos Provincia, Nación y Ciudad”, detalla Imas, quien, además, explica que cuando hay líneas de créditos en la calle como las que había en ese momento, la primera vivienda es lo que más se vende porque son las que permiten que los inquilinos se conviertan en propietarios.
A partir de 2011, las compras de inmuebles se concretaron prácticamente solo en los casos en que no eran primera vivienda y que se realizaban previa venta de otra propiedad. Aunque no tan benévolos como las líneas de créditos anteriores, desde MGM sostienen que los créditos UVA fueron el último verdadero impulso a la compra de propiedades.
“Si bien es criticado este crédito, a la larga, respecto de lo que hoy sale un alquiler, era más conveniente”, señala. Pero este tampoco fue el caso de Cristian y Giselle, y el de otros miles de argentinos que aún luchan por acceder a su primer hogar.
Desarrollos en pozo
En la actualidad, hay una gran oferta de obras que ofrecen una preventa en pozo, con plazos de entrega promedio de 24 meses. Incluso, se pueden encontrar algunas que no requieren anticipo. Pero esta modalidad de venta también está resentida por el contexto inflacionario, como lo ilustra la búsqueda de Cristian y Giselle.
“Nos estiramos un poquito hasta zona norte para averiguar por los emprendimientos que hay en pozo. Lo mejor que pudimos encontrar era una propuesta para entrar con 40 mil dólares de contado, pero eran cuotas de 550 mil pesos. Esa cuota se come los sueldos de los dos y un poco más, ya no llegábamos. Aparte, era al dólar blue; hoy, serían cuotas de 700 mil. Así que renovamos el alquiler un año más y veremos qué pasa", cuenta Cristian con sus sueños en suspenso.
“A mí me gustaría una cuota de 80, 100 mil o 120 mil, pero no de 500 mil, porque no tengo de dónde sacarla”, sintetizó Cristian tras su búsqueda extenuante e infructuosa.
La mirada desde el sector inmobiliario va de la mano de lo que Cristian y Giselle experimentan. “Vender en pozo no es simple. La gente desconfía de los tiempos de terminación de la obra y los números se han ‘volado’ mucho. La constructora tiene que comprar un lote en dólares y construye en pesos pero a un costo muy alto y cambiante. Por eso, esta venta suele realizarse en cuotas fijas en dólares o de acuerdo al Índice de incremento de la construcción”, analiza Imas.
En efecto, un departamento de dos ambientes en Villa Crespo, con una constructora que tiene varios edificios en marcha, cobra 150 cuotas de 805 dólares, sin anticipo ni requisitos, pero a valor de dólar blue, lo que suma incertidumbre. La mayor dificultad que encuentran quienes averiguan por estos emprendimientos y que señalan los vendedores es ahorrar para los refuerzos al mismo tiempo que se alquila.
Otro ejemplo: para comprar un departamento de dos ambientes en construcción sobre la calle Lerma, en la ciudad de Buenos Aires, con amenities como parrilla, pileta y terraza, hay que contar con un anticipo de 13.272 dólares y pagar durante 24 meses una cuota de 1.327 dólares hasta la entrega. Al momento de la posesión, habrá que desembolsar 21.235 dólares y el saldo restante en 126 cuotas de 527 dólares. En total, 132.757 dólares.
Cuánto invertir para comprar un 2 ambientes
Según el sitio Reporte Inmobiliario, un asalariado medio debería invertir todo su ingreso durante 14,2 años para poder acceder a comprar un departamento de dos ambientes de 42 m2, usado estándar en Capital. “El esfuerzo salarial para comprar ese departamento mínimo resulta ahora un 13,6 por ciento mayor que en mayo de 2021”, detalla el informe.
En un escenario de inflación alta como el actual, el poder de compra de los salarios sigue retrocediendo, más aún con tasas de interés que hacen inviable el endeudamiento a largo plazo, incluso con una garantía hipotecaria. Como alternativa, crece el interés en microdepartamentos que no superan los 21 m2. Y existe la remota posibilidad de salir sorteado en un desarrollo urbanístico de gestión estatal como el Procear II.
La búsqueda de Cristian y Giselle incluyó el programa y el resultado también fue decepcionante. Cristian recuerda: “Me anoté y nunca me llamaron. Me dijeron que excedía por mucho los requisitos, que no me respondían porque yo tendría que poder comprar mi casa. No soy rico para comprarme una casa, pero no soy lo suficientemente pobre como para entrar en el Procrear. Antes, cuando fue la construcción de la Villa Olímpica en Lugano, que era mi barrio, tampoco me habían dejado anotar. Y así estamos, en la nebulosa”.
Laura Cohen, Andrea Luzuriaga y Laura Villafañe, de la Maestría de Clarín / San Andrés