PÁGINA 12 | EL PAÍS | Nicolás Romero
25 de febrero de 2019
La Ciudad de Buenos Aires recaudó 1140 millones de dólares por venta de terrenos y garantizó negocios privados por 12.500 millones de dólares
La liquidación de terrenos públicos destinados a grandes emprendimientos inmobiliarios para sectores medios y altos tiene otro complemento: el endeudamiento en más de 15 mil millones de dólares para mejorar la accesibilidad de esas tierras.
“Entre 2017 y 2018 la ciudad puso a la venta 2,5 millones de metros cuadrados de tierras fiscales por lo que recaudó aproximadamente unos 1140 millones de dólares, que tendrán un valor de mercado que rondará los 12.500 millones de dólares. Mientras, el Estado se endeuda en más de 15.000 millones de dólares para mejorar la accesibilidad de esas tierras, destinadas a oficinas, comercios y viviendas premium, y de los sectores urbanos de mayor renta”, sostuvo Manuel Ludueña, arquitecto y docente en la maestría de Tecnologías Urbanas Sostenibles (UBA-FI), y ex consejero del Plan Urbano Ambiental. Ludueña, al igual que otros especialistas en urbanismo consultados por PáginaI12, señaló que el endeudamiento y la liquidación de tierras públicas son dos de las fases de la política urbana que viene aplicando el macrismo en sus casi doce años de gestión porteña para mercantilizar la ciudad.
En este sentido, Enrique Viale, miembro de la Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas explicó que en los últimos diez años se construyeron “más de diez millones de metros cuadrados en inmuebles y aumentó un 50 por ciento la población de las villas de la ciudad”. Sin embargo, advirtió: “tenemos la mitad de Puerto Madero vacío y, según el último censo, el 25 por ciento de las viviendas de la ciudad vacías. Este modelo, lejos de paliar el déficit habitacional, que es la contracara del boom inmobiliario, alienta la especulación. Y el Estado en lugar de ser un ordenador que preserva el interés general, es un facilitador de los negocios. El Tiro Federal es un caso emblemático. Con el Cenard buscan hacer algo parecido y lo mismo pretenden con el estadio de River. Hay una entrega aceleradísima de tierras que se oculta por el blindaje mediático”. También explicó que durante todo este proceso, “el gobierno porteño aumentó impuestos a la población a la vez que creaba distritos especiales en los que le bajaba la carga tributaria a las empresas, creando un proceso de expulsión de la población histórica. La gente tiene una idea de qué es Monsanto o la Barrick, pero no de las corporaciones inmobiliarias, que tienen una gran impunidad y están relacionadas con el poder, como IRSA, Caputo, Werthein”.
El abogado especializado en temas ambientales comentó que el proceso tiene una lógica extractiva similar a la de la megaminería y el modelo sojero, “por lo que se puede hablar de extractivismo urbano. En las ciudades no hay oro ni soja, lo que hay es tierra. Y no hay mineros ni sojeros sino especuladores inmobiliarios que transforman los inmuebles, que dejan de ser bienes de uso para ser de cambio, en commodities. Apropiándose de lo público, degradando el medio ambiente, en connivencia con el poder político, y produciendo una renta extraordinaria”.
El mecanismo
Las otras fases de esta política urbana son: los cambios de uso del suelo con normas de excepción del tipo de actividades y las capacidades constructivas a medida de los desarrolladores que valorizan el suelo, elevan la presión inmobiliaria y generan gentrificación residencial, es decir el desplazamiento de sectores populares por aquellos de mayor poder adquisitivo. A lo que se suman como instrumentos operativizadores los nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación –aprobados en diciembre pasado– que garantizarán la construcción masiva y la especulación inmobiliaria hasta el último centímetro construible de la ciudad.
El proceso, asociado a políticas globales en los que se han desregulado los mercados financieros y levantado las restricciones a la inversión extranjera directa, tiene, en el ámbito local, una “gestión pública que se convierte en promotora de actividades económicas privadas a través de la transformación y explotación del territorio, que promueven un desarrollo desigual y fragmentario de la ciudad”, explicó Ludueña.
Está claro que el desarrollo de las ciudades conlleva una tensión entre conservación e innovación, y una fenomenología del espacio urbano en la que el Estado debería terciar para proteger los intereses de la comunidad. Sin embargo, algo parece ocultarse detrás de tanta obra pública.
Ludueña pone en foco las distorsiones del plan anamórfico de transformación urbana del gobierno. “La deuda que se toma para inversión en obras, mayor que la que van a hacer los privados, sobre todo en la zona costera, para mejorar la accesibilidad del entorno de esas áreas que tienen mayor renta y donde se concentran las tierras fiscales –Area Central y los corredores principales– es de más de 15.000 millones de dólares. Esto incluye el RER (Red Expreso Regional) –la red que va a unir siete líneas ferroviarias en el área metropolitana, y entrelazarlas con las líneas de metrobús, las líneas de subterráneos y las ciclovías–, el Paseo del Bajo, el metrobus, la prolongación de la Línea E de subte, la ampliación del puerto y el aeroparque Jorge Newbery, entre otras”, detalló.
“Con esta política se genera una nueva dualidad, de un sector que mira a la globalización y otro al ámbito local. Una ciudad fragmentada, con un área fastuosa, con actividades turísticas en la ribera que implican consumismo suntuoso y divisas en el circulo de las transnacionales vinculadas al turismo internacional, que requerirá un alto costo de mantenimiento que el resto de la ciudad deberá pagar”.
Para el arquitecto “la reconversión y demolición del patrimonio social del borde costero que implicará la expulsión residencial, industrial y laboral, modifica uno de los objetivos del planeamiento de la ciudad”: “tener acceso popular al río como expansión social de los barrios” por “valorar la costa del río para el turismo internacional y los servicios suntuosos”.
Una política que, además, va contra los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, que dice que no tiene que crecer el Área Central sino consolidarse, para que se generen nuevas centralidades en la ciudad. Para eso, el nuevo Código Urbanístico es un instrumento imprescindible, ya que, además de ampliar la capacidad constructiva porteña en un 30 por ciento, amplía esta área, al permitir mayor diversificación de usos.
“Los precios de la tierra –continuó Ludueña– están relacionados con la accesibilidad y la prestación de servicios que pueda tener. Casi todo el corredor norte, según los documentos del gobierno, es área saturada, y la gente del real estate, se preguntaba qué iba a pasar con la infraestructura. Porque el Código Urbanístico no prevé nada con relación a los espacios verdes, las escuelas, los hospitales, la justicia y las comisarías. Es decir, nada sobre la prestación de servicios públicos, a tal punto que uno puede deducir que con la venta de la tierra lo que se está haciendo es habilitar a que haya mayor demanda en forma selectiva para que la gente de mayores recursos recurra a escuelas privadas y salud privada porque no va a haber lugares públicos”.
Según el especialista en sostenibilidad urbana, la transferencia de recursos al sector inmobiliario fue progresiva y planeada durante las tres gestiones del oficialismo en la ciudad. “Macri preparó el territorio creando en zonas relegadas lo que se denomina Distritos Económicos (a través de créditos y exenciones impositivas) para instalar actividades especializadas: el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, el Distrito Audiovisual en Villa Crespo y Chacarita, el de Diseño en Barracas, el de las Artes en La Boca, el Distrito del Deporte en Villa Lugano y Villa Soldati, que elevaron el precio del suelo hasta un 30 por ciento y presionan sobre las viviendas más antiguas para que sean demolidas ante la falta de grandes predios”. Detrás, “vino el mejoramiento del entorno, la zonificación de grandes predios estatales y la liquidación de este capital social acumulado”.