Observatorio Metropolitano

Tal como adelantó ayer Infobae, el gobierno de la ciudad de Buenos Aires suspendió los permisos de las construcciones y reformas de los proyectos inmobiliarios por 180 días de corrido o hasta que se sancione el nuevo Código Urbanístico (CUR), lo que ocurra primero. El objetivo es evitar construcciones indiscriminadas e ingreso de autorizaciones apresuradas mientras se implementa la nueva normativa.

Esta medida se conoce días después de que el Jefe de gobierno de la ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, presentara a la legislatura el proyecto para los cambios al CUR, la normativa que regula qué y en dónde se construye en CABA, sancionada en 2018 (que recibió algunas reformas en 2020 y 2022).

El objetivo del DNU 2/24 es proteger la identidad de los barrios que principalmente albergan tipologías urbanísticas bajas (Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 1 y 2), resguardándolas de la especulación durante el tratamiento de la propuesta de modificación del CUR enviado por el Poder Ejecutivo a la Legislatura. Las disposiciones adoptadas no afectan la continuidad de todos los actos administrativos en curso así como tampoco la vigencia de los permisos de obra ya otorgados.

De esta manera el desarrollo de las actividades de construcción e inmobiliaria podrá seguir realizando sus proyectos sin afectación, entendiéndose la relevancia que estas actividades significan para la ciudad.

Las propuestas del gobierno, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano que encabeza Álvaro García Resta, buscan un equilibrio en el tejido urbano a partir de la preservación de barrios con edificaciones de baja altura, la revalorización de los inmuebles con valor patrimonial y la creación de incentivos para los desarrolladores.

El decreto detiene la emisión de nuevos certificados urbanísticos necesarios para iniciar obras y suspende prorrogas para proyectos en Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) 1 y 2. Sin embargo, los trámites ya iniciados no se verán afectados, ya que la medida no tiene carácter retroactivo.

El decreto que emitió Jorge Macri, el jefe de gobierno porteño

La suspensión también incluye la paralización de consultas de interpretación urbanística y la inscripción de nuevos proyectos en etapa de desarrollo, a menos que cumplan estrictos criterios, como una altura máxima de 9 metros. Estas áreas, denominadas USAB, son zonas residenciales de baja altura, diseñadas para preservar el carácter barrial de la ciudad.

Los criterios que guiarán las modificaciones buscan un ajuste al CUR y se trataría en breve en la Legislatura, donde ya ingresó el proyecto la semana anterior. Entre las restricciones del decreto se incluyen:

• Prohibición de iniciar un trámite de consulta para nuevas obras en toda la ciudad de Buenos Aires.
• Prohibición de iniciar un registro de nuevas obras de hasta 4 pisos en toda la ciudad de Buenos Aires.
• Anulación de los expedientes en curso de consultas de construcciones de hasta 4 plantas.

Los trámites de consultas y certificados urbanísticos, utilizados en procesos de negociación de venta de terrenos, requieren un menor nivel de confección de legajo técnico.

El nuevo código propone medidas para resguardar la identidad barrial, limitar las alturas de los edificios en zonas residenciales y promover la sostenibilidad urbana. Los grandes desarrollos solo podrán llevarse a cabo en avenidas con la infraestructura adecuada, buscando crear espacios más permeables dentro de las manzanas. Además, la reforma busca revitalizar los centros comerciales barriales y fomentar el desarrollo en la zona sur de la ciudad, mediante un sistema de incentivos.

La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y la Asociación Empresaria de Vivienda (AEV), entre otras entidades del sector, expresaron su disconformidad con la medida tomada por el gobierno porteño.

Las instituciones señalaron que, hasta que se apruebe el nuevo Código Urbanístico, debería regir el actual. “Queremos expresar públicamente que nos parece inadecuada la suspensión del otorgamiento de permisos de construcción en algunos distritos de la ciudad, tal como ha anunciado el gobierno porteño”, manifestaron.

Las entidades advirtieron que esta decisión afectará la actividad y generará incertidumbre en un momento en el cual es más importante que nunca promover las inversiones y generar empleo en el país. Señalaron que se desaprovechan iniciativas positivas en curso, como el blanqueo para la construcción y la aparición de créditos hipotecarios. “Nos explicaron sus razones, que entendemos pero no compartimos. Existen mecanismos disponibles para evitar especulaciones sin afectar la seguridad jurídica, y las hemos propuesto. Hasta que se sancione un nuevo código tras su debido proceso participativo, debería tener plena vigencia la norma actual”, destacaron, resaltando su posición en el marco del diálogo que fomentan.

Por su lado, asambleas vecinales integrada por más de 20 barrios y agrupadas en “La Interbarrial Buenos Aires” también mostraron su rechazo al decreto. Señalaron a Infobae el cuestionamiento de la medida adoptada por el gobierno de la ciudad. Confirmaron que el decreto dice responder a un reclamo de los vecinos, “pero eso no es cierto”. Citaron que el 6 de septiembre de 2023, la Interbarrial Buenos Aires presentó por mesa de entradas en el GCBA una solicitud para la suspensión de proyectos de obra que superen la altura de 9 metros por el término de 180 días y el otorgamiento de certificados urbanísticos, así como la prórroga a los ya emitidos, sólo para algunos polígonos de los barrios en emergencia urbanística y ambiental.

El tratamiento legislativo del proyecto podría extenderse hasta fin de año, requiriendo al menos cuatro meses y 31 votos positivos de los 60 diputados de la ciudad.

Jorge Macri explicó que el objetivo es proteger la identidad de la ciudad y fomentar un crecimiento sostenible, actualizando el Código Urbanístico para respetar la identidad de cada barrio.

Entre las problemáticas destacadas por los vecinos se encuentran las alturas y morfología de las construcciones recientes, la invasión del pulmón de manzana que debería tener superficie verde absorbente, la saturación de servicios por la alta densidad poblacional y la pérdida del patrimonio e identidad barrial.

El Código Urbanístico sancionado en 2018 estableció una revisión periódica y ahora comienza el proceso de discusión en la Legislatura. Primero, el proyecto se asigna a las comisiones correspondientes, como Planeamiento Urbano y Asuntos Constitucionales. En estas comisiones se realizan reuniones de asesores, diputados y sesiones informativas. Luego, el proyecto se somete a tratamiento y votación en sesión de primera lectura. Si es aprobado, se convoca a una audiencia pública aproximadamente 15 días después.

Posteriormente, el proyecto tiene un plazo máximo de 60 días entre la primera lectura y la audiencia, y no más de 90 días entre la audiencia y la segunda lectura. Finalmente, se trata y se vota en sesión de segunda lectura para su aprobación definitiva