El Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) presenta un estudio comparativo entre las unidades que propone el actual Código de Urbanismo (CUr) y las que anteriormente dictaba el Código de Planeamiento Urbano (CPU).

El informe que da cuenta de las consecuencias del CUr en las zonas de densidad baja fue elaborado por la arquitecta Magdalena Eggers, especialista en normativa urbana e integrante de la Comisión de Urbanismo y Medioambiente del CPAU, y su equipo.

De acuerdo al análisis elaborado, los principales problemas que generó el cambio de códigos en los barrios de baja densidad son los siguientes:

1. La exigencia de FOT limitaba la capacidad constructiva de los terrenos, a pesar de que las alturas permitidas no hayan variado mucho. En un terreno de 100 m2 se podían construir por ejemplo 100 m2 de FOT. Con el nuevo código, si no le afecta el pulmón de manzana, se pueden construir entre 200 y 500 m2, y en algunos casos más. También regulaba la ocupación de la manzana, ya que para llegar al FOT máximo se dejaba mucho espacio libre. Como ya no existe este límite se proyecta con patios mínimos (de ser necesarios), ocupando toda la banda edificable permitida.
2. En los distritos R1 (residencial de muy baja densidad) la banda edificable permitida exigía un 41% de la superficie de la manzana libre de construcciones, buena parte terreno absorbente. Estos distritos se equipararon en general a zonificaciones USAB1 y USAB2, que dejan únicamente el 11% de la manzana libre de construcciones.
3. Los jardines al frente obligatorios en los distritos R1 generaron una continuidad visual con el espacio público, aumentando la posibilidad de asoleamiento, proveyendo de expansiones, aportando oxígeno y contrarrestando el impacto de isla de calor cuando son espacios verdes. Ahora el CUr exige construir sobre la Línea Oficial, reduciendo el espacio entre edificios enfrentados en las calles, además de perder todos los beneficios antes mencionados.

“Lo que surge es una explicación a la problemática que se presenta en los barrios menos densos de la ciudad, en particular por el salto significativo en la capacidad constructiva por volumen y en la ocupación permitida de manzana”, señala el arquitecto Andrés Borthagaray, presidente de la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente del CPAU.” A su vez se muestra una correspondencia entre las zonas dónde se producen esos saltos y las preocupaciones planteadas por los vecinos”, agrega.

El estudio ofrece una explicación de la disrupción generada mediante el análisis de normas, capacidad constructiva por volumen y formas de ocupación de la manzana. Explica también cómo afecta en cada barrio la sustitución del Código de Planeamiento Urbano por las unidades de baja densidad del Código Urbanístico vigente. A partir del análisis se pueden comprender los efectos de la aplicación de la nueva normativa y evaluar posibles correcciones.

“Queda claro que las alturas y, principalmente el corrimiento de la línea interna de edificación impactan en los pulmones de manzana, espacios valiosos para el ambiente ya que proveen suelo
absorbente, ventilación y asoleamiento. Esto sumado a las deficiencias que entraña en términos de salud pública sanitaria, son los puntos principales que generan reacciones en varios de los barrios de densidad baja”, observa el presidente de la Comisión. “Se puede observar que hay aumento abrupto del volumen edificable en el pasaje del Código de Planeamiento Urbano al Código Urbanístico en barrios de baja densidad. En particular, en dos de las tipologías residenciales. Los vecinos ven cómo cambia el carácter de los barrios, hasta dónde llegan las construcciones en el interior de la manzana, las sombras que proyectan y las alteraciones que producen. En Núñez y en el Bajo Belgrano ya se hizo una modificación que retrotrae, en líneas generales, al criterio previo al cambio de código. En los otros barrios donde ocurren situaciones similares, como se detalla en el informe anexo, hay razones para hacer un cambio en el mismo sentido”, suma Borthagaray.

“El corrimiento hacia atrás de la profundidad que pueden alcanzar los edificios achica en mucho los espacios abiertos de los fondos de manzana, afectando la calidad ambiental y la salubridad”, reafirma Néstor Magariños, vicepresidente primero del CPAU.

Del informe

Si bien la cantidad de combinaciones entre zonificaciones anteriores y nuevas es mucho mayor, se encuentran analizadas aquí aquellas en las que se produjo mayor impacto. Respecto de la ocupación permitida, las zonas más afectadas  fueron las R1 del CPU. En general pasaron a ser USAB (Unidad de Sustentabilidad Altura Baja), que eliminaron el retiro de frente, que generaba ámbitos más amables y pasaron del trazado de la Línea de Frente Interno a un cuarto de profundidad de la manzana a una Línea Interna de Basamento a un tercio achicando los “pulmones” de manzana.

Esto redunda en una ocupación permitida de manzana de un 89% contra un 51% que admitía el R1 del anterior Código. Vale aclarar que esté cálculo es volumétrico y teórico, no contempla preexistencias, fruto del crecimiento de la ciudad a lo largo del tiempo, sino que regula las nuevas construcciones. Esto último entraña un potencial conflicto pues si las nuevas reglamentaciones permiten una ocupación del 89% de las manzanas (un 38% más que antes) tal vez la sustitución inducida por el CUr acabe favoreciendo la desaparición de valiosas piezas patrimoniales.

El objeto de producir este informe es el de aportar pensamiento para contribuir a las consideraciones y reconsideraciones necesarias, en diálogo con la matrícula, los funcionarios y la ciudadanía.

VER INFORME COMPLETO