Observatorio Metropolitano

 En este Mapa podrán visualizar la ubicación de cada convenio urbanístico:

https://www.google.com/maps/d/edit?mid=1s2PBefhm787KvzaLFYP5fWYiScbCAA4Y&usp=sharing

1. El 2 de diciembre de 2021, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, sancionó la Ley N° 6477 aprobando 10 convenios urbanísticos de los 15 firmados por el ejecutivo incluidos en el expediente 2195-J-2195.

Un convenio urbanístico es una excepción a la planificación urbana de la ciudad, otorgado a una empresa o particular para construir más allá de lo que la norma permite (en altura, m2 construidos y morfología) a cambio de una contraprestación de parte del proponente para compensar este permiso inmobiliario excepcional.

Se aprobaron convenios de construcción de torres con máximos de 54 y 85 m de altura en barrios de casas bajas o al lado de propiedades patrimoniales.

2. Ese mismo día se aprobó el convenio urbanístico firmado entre el GCBA y la empresa IRSA para construir un nuevo Puerto Madero denominado “Costa Urbana” con decenas de torres de 140 m de altura en el predio de la Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, en la Costanera Sur. 

3. De la lista de 118 convenios urbanísticos que aquí les presentamos, 114 surgen de la convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores” lanzada por el gobierno de la Ciudad el 12 de enero de 2021.

El listado incluye 97 propuestas de convenios que ingresaron en la Secretaría de Desarrollo Urbano (SECDU) de los cuales alrededor de 30 ya están en estado avanzado de tramitación y en camino hacia la firma. Debido a la falta de transparencia en el proceso de tramitación de los convenios, su existencia y contenido sólo se conocen cuando llegan a la Legislatura, lo que no permite una participación de la ciudadanía en la evaluación de esas potenciales excepciones.

4. A pesar de que la convocatoria incentivaba la construcción en la zona sur, ofreciendo alícuotas preferenciales para evaluar las contraprestaciones, tan solo 12 propuestas se ubican en esa zona. Los inversores buscaron oportunidades en las zonas de mayor valor y desarrollo inmobiliario, a pesar de las alícuotas más elevadas.

Más de la mitad (54%) de los convenios propuestos se ubican en un área delimitada por las Avenidas Cabildo, Santa Fe y 9 de Julio hacia el Río de la Plata, que corresponde al 15% de la superficie de la ciudad. Es el modelo de la Ciudad Ribereña, que captura las inmediaciones del entorno ribereño para los negocios inmobiliarios con pesadas consecuencias sociales y ambientales y priva del goce de los bienes comunes a la mayoría de la población.

En relación a los barrios más afectados, Núñez (6), Belgrano (17) y Palermo (33), reúnen el 48% de los convenios propuestos. En estos barrios, con una fuerte identidad residencial y zonas tradicionales de casas bajas, el impacto de la concentración de excepciones podría significar una transformación irreparable de la fisonomía de gran parte de sus zonas residenciales.

Hacia el interior de la ciudad, los inversores buscaron principalmente los barrios de Chacarita, Colegiales, Villa Crespo, Villa Urquiza y Caballito, barrios sometidos a mucha presión de los desarrolladores inmobiliarios. En este grupo de barrios se encuentran 21 propuestas.

Varias propuestas de convenios en barrios de alto valor histórico y patrimonial como San Telmo, San Nicolás, La Boca, despiertan preocupación y requieren una atención particular.

5. En todos estos barrios, los colectivos y asociaciones vecinales están en alerta y movilización por la aplicación del Código Urbanístico aprobado en 2018, de por sí muy laxo en cuanto a las alturas permitidas.

Si nos guiamos por los convenios ya aprobados, la confirmación de las propuestas en trámite significará un importante agravamiento de la situación al autorizarse edificios de gran altura, a veces al lado de edificios catalogados en zonas de protección histórica. La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico va a agravar la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos, y agudizará la carencia de espacios verdes públicos.

6. Los convenios urbanísticos son excepciones a la planificación de la ciudad, específicamente, al Código Urbanístico. Están autorizados, siempre y cuando, estén orientados a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano. Es lo que dice el Plan Urbano Ambiental, la ley de mayor jerarquía en el ámbito del planeamiento y ordenamiento territorial de la ciudad.

Sin embargo, no es esa la idea que alienta los convenios ya firmados por el Ejecutivo. En la mayoría se ofrece como compensación, no una mejora ambiental o en la planificación, sino dinero, una compensación económica, con una lógica meramente recaudadora. El CGBA espera obtener 200 millones de dólares con el conjunto de los convenios ingresados. A cambio, se aprueban leyes a medida de empresarios con nombre y apellido, con el objetivo de favorecer los negocios inmobiliarios. Literalmente, los sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción en la Legislatura, es decir, privilegios.

Tampoco está garantizado que el valor recaudado en contraprestaciones se use a favor de un desarrollo más equitativo y sustentable de la ciudad porque será destinado para negocios en el área central, para los cuales ya se aprobaron dos Leyes. 

7. La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones. Carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental actualizado. Tampoco se respeta el Código Urbanístico porque cada negocio inmobiliario que se impulsa y que no se adecúa a sus parámetros urbanísticos, genera la modificación ad hoc de sus normas en la Legislatura.

La acumulación de excepciones tendrá relevantes impactos sociales y ambientales que solo serán conocidos cuando se aprueben todos los convenios surgidos de la convocatoria o fuera de ella. Así se cambia la planificación de la ciudad, sin información ni participación ni debate público, en un proceso cerrado que sólo se revela a medida que los convenios llegan en tandas a la Legislatura y se aprueban a ritmo exprés.

8. El sector inmobiliario mostró sus preferencias. Todo indica que encontrará en el ejecutivo un aliado seguro, y en la Legislatura la aprobación de la que ya nadie duda.

Para que esto no ocurra, será necesaria la movilización de la ciudadanía organizada en cada barrio, en colectivos y asociaciones, para exigir toda la información relevante y resistir  caso por caso la vulneración de derechos y el atropello que significa este manejo discrecional e ilegal de la ciudad al que asistimos todos los días.

[1] Integrante del Observatorio del Derecho a la Ciudad y de “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos.

[2] Integrante del Observatorio del Derecho a la Ciudad, del IPYPP, y de “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos.

[3] Fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad e integrante de “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos.

[4] Coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria, integrante del IPYPP y de “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos.