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Sociedad
DEMAI Real Estate desarrolló una herramienta que analiza 3820 radios censales y cruza 18 variables para proyectar cómo cambiará la población y qué tipo de viviendas se necesitarán.
Elegir el lugar para levantar un edificio no siempre garantiza que el proyecto responda a las necesidades de quienes lo habitarán en el futuro.
Dos emprendedores argentinos, Sebastián Gauna y Fernando Manzano, crearon DEMAI Real Estate, una startup que desarrolló un mapa inteligente capaz de anticipar cómo evolucionará la población de la Ciudad de Buenos Aires y qué tipo de departamentos podrían requerirse hacia 2030.
La iniciativa surgió a partir de la experiencia de Gauna en el sector inmobiliario, donde detectó que a veces se invertía en terrenos sin saber realmente qué producto desarrollar: “Me pasó de participar en proyectos donde se hacía una inversión muy importante para comprar una tierra y, cuando llegaba el momento de definir el producto, nadie sabía qué hacer”, relató a El Cronista.
El desarrollo de la herramienta llevó cerca de un año y ya se comercializan los primeros informes, los caules cuestan alrededor de US$ 2000. El objetivo es que los desarrolladores puedan conocer mejor a los futuros habitantes de cada zona antes de decidir qué construir.
Cómo funciona el mapa que analiza 3820 radios censales
La herramienta divide la Ciudad en 3820 radios censales, cada uno equivalente a tres o cuatro manzanas. En cada radio, el sistema analiza 18 variables demográficas y habitacionales para identificar las características de la población y proyectar sus cambios a futuro.Entre los indicadores que se cruzan figuran:
- La edad y sexo de los habitantes.
- La cantidad de personas por hogar.
- La composición familiar.
- El nivel socioeconómico.
- Los ingresos.
- Las condiciones de vida.
- El tipo de vivienda.
- La proporción de propietarios e inquilinos.
- La cantidad de personas que viven solas.
Toda esa información se procesa con modelos estadísticos y herramientas de inteligencia artificial, y luego se visualiza en mapas interactivos. Una de las particularidades del sistema es que permite detectar diferencias incluso entre sectores muy próximos. Por ejemplo, en Palermo hay unos 160 adultos mayores por cada 100 menores de 15 años, pero en algunos sectores del barrio la cifra supera los 300, cuando el promedio porteño es de 116.
“Cuando uno mira solamente las comunas aparecen grandes tendencias, pero dentro de una misma comuna las situaciones pueden ser completamente diferentes. La fecundidad, la composición de los hogares y las condiciones habitacionales no se distribuyen de manera homogénea”, explicaron desde DEMAI.
Por qué construir sin conocer al futuro comprador puede ser un problema
Uno de los principales desafíos que busca resolver la startup es la falta de información sobre quiénes van a habitar los edificios una vez terminados. Según Gauna, muchas decisiones inmobiliarias todavía se toman mirando los resultados comerciales de años anteriores, sin contemplar los cambios demográficos que pueden darse.
“Un inmobiliario te dice ‘los últimos años me fue bárbaro haciendo monoambientes’. Pero que ese producto haya funcionado no quiere decir que siga funcionando”, advirtió el emprendedor.
El problema suele aparecer cuando, después de comprar el terreno, llega el momento de definir qué tipo de unidades construir y no hay datos suficientes sobre el público que va a habitar ese espacio. “Podés comprar la mejor esquina del mejor barrio, pero cuando llega el momento de definir qué producto vas a ofrecer aparece un vacío: muchas veces no hay información suficiente sobre el público que va a habitar ese espacio”, señalaron.
Cómo cambian los hogares y qué departamentos se necesitarán
El mapa también permite analizar la transformación de las estructuras familiares y las formas de convivencia. En algunos sectores del norte de la Ciudad predominan los hogares unipersonales y las familias pequeñas, mientras que en zonas del sur son más frecuentes las familias extendidas, con más personas compartiendo la vivienda.
Otro dato relevante es la presencia de adultos mayores que viven solos, especialmente en ciertas comunas porteñas. Estas diferencias impactan directamente en las características que deben tener los proyectos inmobiliarios: no todas las zonas necesitan la misma cantidad de ambientes, superficies o espacios comunes.
A partir de los indicadores demográficos y habitacionales, la herramienta ayuda a definir las dimensiones de los departamentos, los amenities, los servicios y la accesibilidad de los edificios, para que los desarrolladores no repitan modelos del pasado sino que respondan a las necesidades de la población futura.
Aplicaciones más allá de la construcción: retail y salud
La startup no se limita al sector inmobiliario, sino que ya trabajan en nuevas aplicaciones que usan la misma lógica de análisis territorial para otros rubros. Una de ellas apunta al retail, permitiendo cruzar la ubicación de un comercio con las características de quienes viven en los alrededores, para que las empresas puedan decidir dónde instalar nuevos locales y qué público encontrarán.
También exploran posibles usos en el ámbito de la salud, con foco en el envejecimiento poblacional y el crecimiento de la silver economy, vinculada a productos y servicios para personas mayores.
Así, DEMAI busca transformar los datos demográficos en una herramienta para anticipar necesidades futuras y aportar información clave a las decisiones de empresas de distintos sectores.