Boletín marzo 2026 OM | CPAU
El ciclo “Diálogos Urbanos: pensar y debatir la ciudad”, impulsado por la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente del CPAU, se inició en marzo con el objetivo de abrir espacios de intercambio sobre temas estratégicos del desarrollo urbano, la arquitectura y el ejercicio profesional. En la primera reunión, se presentó el último informe del Programa Indicadores CPAU a cargo de Néstor Magariños, en una conversación con especialistas que giró en torno a un interrogante central: ¿dónde crece la ciudad? En el encuentro –que puede verse en el canal de Youtube del CPAU (Link) - se abrieron interrogantes que fueron mucho más allá del desarrollo diferencial del norte y del sur de Buenos Aires a los que sumamos nuestras propias reflexiones.
En primer lugar, cabe recordar que el Programa Indicadores se propone revisar los registros de las encomiendas tramitadas ante el Consejo, a fin de analizar las características y las localizaciones de los proyectos que se presentan en CABA. Si bien no todas esas encomiendas se transforman en proyectos y obras, se trata de datos relevantes pues habilitan, mediante lecturas retrospectivas, una reconstrucción de tendencias y patrones territoriales. Como era previsible, el desequilibrio, constitutivo, entre el norte y el sur de Buenos Aires, se presenta como un desafío muy difícil de resolver.
Las propuestas incorporadas entre los ajustes del nuevo CUR en 2024, tales como la Capacidad Constructiva Adicional -CCA- que habilita la transferencia de edificabilidad del sur al norte, u otras exenciones impositivas, no parecen suficientes, por sí solas, para estimular ese crecimiento “equilibrado”. En la mesa, se planteó una consideración más que relevante: aquellos problemas urbanos, que resultan de múltiples factores, no pueden ser resueltos con un único instrumento. En relación, se argumentó acerca del posible impacto que resulta de la recuperación de inmuebles corporativos con destino residencial, como es el caso del posible rol del Mercado del Plata en la revitalización del centro. En esa orientación, se puede recurrir a una amplia gama de iniciativas capaces de reorientar los procesos.
En segundo lugar, los indicadores muestran una significativa polarización entre los proyectos pequeños (de remodelaciones, casas o poca superficie) frente a los proyectos de gran escala, identificándose una vacancia significativa en los productos inmobiliarios destinados a sectores medios. Quienes conocen de la dinámica del mercado, pusieron de manifiesto que la mayor parte de los proyectos residenciales buscan el resguardo del capital y no la producción de vivienda como bien de uso. En un contexto caracterizado por la falta –o a la dificultad de acceso– a programas de crédito hipotecarios, esta dinámica remite también a profundizar el proceso de “inquilinización” de la población. De algún modo, esa Buenos Aires moderna construida por “pequeños propietarios” está siendo sustituida por una mayoría de hogares de personas que alquilan, tal como se registra en el último censo. Este proceso se produce, además, en un contexto de importantes cambios demográficos, que modifican la demanda. Si bien la población de la ciudad permanece relativamente estable, el aumento de los hogares -personas que viven solas, con un solo hijo, que comparten la vivienda- dan cuenta de profundas transformaciones.
En efecto, esas transformaciones de “nueva generación” –como la baja de la natalidad, el cambios de propietarios a inquilinos y de familias “tipo” a diferentes formatos–, en un contexto de desigualdades crecientes dan cuenta de cambios estructurales, que precisara Jorge Blanco en la celebración del Día del Urbanismo, de noviembre 2025 en el CPAU (Link). En la organización de la vida cotidiana resuenan las mutaciones del mercado de trabajo, del formato y la distribución de las actividades, de las dinámica de la movilidad y el transporte, que, entre otras, muestran la magnitud de los cambios estructurales. En ese marco, se necesitan más datos y más estudios con el objetivo de elaborar diagnósticos y formular herramientas capaces de identificar lo que sucede, adecuando nuestros modos de operar.
Desde esa perspectiva, y en tercer lugar, ¿cómo planificar, en ese contexto tan incierto, la ciudad de hoy y la del devenir? Ciertamente, el Plan como instrumento orientador perdió vigencia. Si entre 1997 y 2002 se generó un interesante espacio de debate y de propuestas en el marco del Plan Urbano Ambiental y del Plan Estratégico, el entusiasmo duró poco. La aprobación del Modelo Territorial, en 2008, sin mapa de referencia, no fue resultado de un amplio consenso ni fue incorporado como un insumo para orientar acciones e inversiones. La fuerza inicial del CoPUA, ese organismo, imaginado como espacio para resolver disputas, establecer consensos y negociaciones entre funcionarios y especialistas de diferentes adscripciones políticas, se fue diluyendo en actividades administrativas, con escasa incidencia en propuestas de carácter estratégico.
Tal vez, estos dilemas del siglo XXI van más allá de las formas de actuar del Plan Urbano, de las oficinas del GCBA o de la propia Legislatura, pues se trata de un escenario atravesado de falta de certezas. Como vimos, la ciudad atraviesa cambios estructurales en un contexto de desigualdad creciente y de nuevos sentidos comunes políticos que desorientan. Como decimos habitualmente, la complejidad inhibe la simplificación, pues el problema no se reduce a Estado vs. Mercado. El Estado tiene responsabilidades y competencias irrenunciables vinculadas a la garantía del bien común, la regulación de los conflictos distributivos, la construcción de horizontes colectivos y la coordinación entre actores con intereses divergentes. Sin embargo, ello no implica que tenga que realizar y financiar todas las obras. En contraste, sería esperable, al menos en la esfera de la ciudad metropolitana, que contribuya a lineamientos que eviten profundizar las diferencias, a consensuar las decisiones y a explorar actuaciones en conjunto con otros actores..
¿Dónde crece la ciudad? ¿Dónde y cómo debería crecer? Las preguntas que organizaron la mesa y que suscitaron estas reflexiones desde el OM no tienen respuestas fáciles ¿Cómo y con qué instrumentos orientar los procesos urbanos? ¿Cómo intervenir en los nuevos escenarios cuando nuestras tradicionales herramientas conceptuales y operativas no logran captar los nuevos contextos, ni identificar los problemas? Joan Subirats –a propósito de la pandemia pero aplicable a la “cuestión urbana”– aseguraba que nos enfrentamos a los nuevos escenarios del siglo XXI, con miradas del siglo XX y herramientas del siglo XIX.
En efecto, más acá y más allá del detalle, parece urgente volver a reflexionar acerca de los alcances de “gestionar” o “planificar” en estos escenarios incómodos. Pero en la era de la IA, contar con capacidad de administrar información debería también ayudarnos a renovar las miradas y a afinar los interrogantes. La reunión de los indicadores mostró algunos de los posibles senderos a transitar: se elaboraron datos, se conversó entre funcionarios, académicos, arquitectos y representantes de grupos empresarios, De algún modo, ir balizando esos espacios de intercambio no parece poca cosa…
Encomiendas de Obras de Arquitectura: análisis de la década 2015-2025
Analizamos las cifras de las encomiendas registradas en el CPAU en los últimos diez años.
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